Adrian Gubčo 30.05.2022 14:43

Klingerka je definitívne dokončená: na návšteve najvyššej rezidenčnej veže Bratislavy

V bratislavskom downtowne bola dokončená ďalšia výšková budova, ktorá patrí v mnohých ohľadoch k najvýraznejším novostavbám v meste. Dané to je jej výškou, proporciami, počtom bytov alebo farebným riešením. Klingerka od J&T Real Estate tak vyvolala mnoho diskusií. Ako však vyzerá zvnútra, aký štandard bývania prináša a aká je celková kvalita tejto aktuálne najvyššej rezidenčnej budovy Slovenska?

Výstavba Klingerky začala v roku 2018 po niekoľkoročnej príprave. Developer JTRE sa počas nej stretol s určitými komplikáciami, ktoré odsunuli štart realizácie, po jej začiatku však už projekt rástol rýchlo. Hrubú stavbu dosiahol development na konci roka 2020, v priebehu roka 2021 pokračovali práce v interiéroch alebo na mohutnej fasáde. Povolenie k užívaniu dostala nižšia administratívna veža už v priebehu minulého roka, kľúčová rezidenčná časť na prelome minulého a tohto. V tejto chvíli sa začínajú odovzdávať prvé byty.

Ide o kontroverzný projekt, ktorý výrazným spôsobom zasiahol do panorámy Bratislavy a jej nového komerčného centra – downtownu. V tejto chvíli je Klingerka mimoriadne viditeľná z viacerých uhlov ako gigantická masa, ktorá sa hmotou aj farebným riešením odlišuje od ostatných bratislavských veží. Ešte mohutnejšie pôsobí z tesnej blízkosti. Osobná návšteva však ukazuje, že ide o zložitejší projekt. Aká je Klingerka naozaj?

 

Zdroj: J&T Real Estate

 

Urbanistický kontext

Klingerka sa nachádza na (súčasnom) východnom okraji vznikajúceho bratislavského downtownu. Developer pretvoril len striedmo využívaný pozemok v priemyselnej lokalite v susedstve niekdajšieho chemického areálu Gumon (predtým Chemika), prístavu a obytnej kolónie rodinných domov, nazývaných Klingerova kolónia. Pomenovaná je po bývalej Klingerovej továrni na spracovanie juty, ktorá sa nachádzala na mieste dnešného Sky Parku. Dodnes sa zachovala jej administratívna budova na Továrenskej ulici, kde je dnes pobočka banky.

Keďže v čase vzniku sa Klingerova kolónia nachádzala na okraji mesta a samotná továreň nebola až taká veľká, masívna nebola ani zástavba kolónie. Ide o sériu dvojpodlažných rodinných domov a niekoľkých menších trojpodlažných bytoviek. Kolónia prežila bez väčších zmien celé 20. storočie aj začiatok 21. storočia. Radikálne sa však začalo meniť jej okolie.

V prvom desaťročí 21. storočia sa spustila plošná asanácia niekdajších priemyselných závodov, vrátane bývalého Gumonu (a za veľmi kontroverzných okolností). Zbúrané boli vo vidine vzniku mohutných developerských projektov – napríklad na mieste Klingerky mal byť mohutný obytný blok, doplnený o tri bodové výškové budovy, hoci maximálne len s približne dvadsiatkou podlaží. Väčšie hmoty mali byť na mieste Gumonu. Tieto vízie odniesla hospodárska kríza, ktorá začala len niekoľko mesiacov po zbúraní storočnej fabriky. Za iných okolností by možno budova prežila dodnes, bola pamiatkou a príťažlivou dominanou lokality.

Namiesto toho mal ale nový developer J&T Real Estate voľné pole. Pôvodne vlastnil len plochu vymedzenú Pláteníckou, Prístavnou, Súkenníckou a Valchárskou. Citeľným obmedzením bol tak Územný plán, ktorý tu predpisoval funkciu bývania, ale aj občianskej vybavenosti. Druhým dôležitým parametrom bola svetlotechnika, keďže príliš vysoké hmoty, ktoré by boli natlačené až po severnú hranu pozemku, by zatienili rodinné domy kolónie. Tieto faktory ovplyvnili plánovanie novej podoby Klingerky.

Investor tak prišiel s konceptom dvojice elipsovitých veží so západo-východnou orientáciou, umiestnených v južnej časti pozemku. Vyššia z veží, rezidenčná, je priamo na hrane Prístavnej ulice, nižšia administratíva je obrátená do Plátenníckej ulice. Severná časť pozemku je riešená ako park. Daný koncept bol podľa developera konzultovaný s lokálnymi obyvateľmi, ktorí sa s ním stotožnili. Keďže sú veže pri pohľade zo severu pomerne tenké, preslnenie sa zásadne nenarušilo.

Mohutné domy svojou hmotou reagujú skôr na budúci ako súčasný kontext územia. Rozdiel medzi drobnou zástavbou kolónie a oboma vežami – aj tou nižšou – je radikálny. Západne od projektu vznikajú a budú vznikať aj vyššie veže. Pre ľudí, navyknutých na doterajší obraz lokality, ide o šok. Na ten si však treba vzniknúť, lebo v tejto chvíli už bude tón udávať skôr Klingerka a jej obdobne vysokí susedia. Na druhej strane, nový park je skutočne príjemným zjemnením ostrého prechodu medzi starým a novým. Vyplynul síce z nutnosti, to ale nezmenšuje jeho pozitívny dopad na začlenenie Klingerky do územia.

 

Klingerka vstupuje do lokality s výrazne menšou mierkou zástavby

 

Architektúra

Ako bolo povedané, Klingerka je tvorená dvojicou veží, 11-podlažnou administratívnou a 35-podlažnou rezidenčnou. Tá je s výškou 115 metrov aktuálne najvyššou rezidenčnou budovou na Slovensku, kým ju onedlho nepredbehne Eurovea Tower od toho istého developera. Prepojené sú trojpodlažným parkovacím domom. Do veľkej miery ide o moderný koncept „veží v parku“, kde je štandardom venovať väčšiu pozornosť architektonickému vyzneniu pred tvorbou mestského prostredia.

Autori z kancelárie GFI si boli očividne dobre vedomí, že tento projekt bude výraznou súčasťou panorámy Bratislavy. To vyvolávalo vysoké nároky na vhodné materiálové aj farebné riešenie fasády. Z hľadiska materiálu ide o prevetrávanú fasádu z hliníkových dosiek – relatívne bežný štandard pri novostavbách v centre mesta. Zaujímavý je na nej najmä spôsob inštalácie na vyššej veži, kedy sa použilo tzv. levitujúce lešenie. Z hliníkových profilov sú aj okná. Presklenie je použité na balkónoch, čo je vhodné, developer má navyše dizajnmanuál na presklenia, takže by nemalo dochádzať k znehodnocovaniu podoby budovy ľudovou tvorivosťou – čo by bolo pri súčasnej podobe Klingerky ďalšou ranou.

Farebné riešenie komplexu, kedy je na administratíve použitá oranžová a na rezidenčnej kombinácia oranžovej a bielej farby, možno prinajlepšom nazvať – nezvyčajné. Mnohí by však našli aj iné, horšie prívlastky. Architekti sa pri tvorbe farebnej schémy údajne inšpirovali prepletaním vlákien na jutovom vreci. „V prípade fasády sme testovali viacero koncepcií riešenia a táto z nich vyšla ako najvhodnejšia,“ komentuje podobu veže Peter Medľa, projektový manažér Klingerky z J&T Real Estate. Ešte dávnejšie Medľa uvázdal, že týchto koncepcií bolo až desať.

Peter Medľa si je vedomý rozpačitého prijatia projektu u verejnosti – do veľkej miery aj kvôli farbe -  s výsledkom je ale spokojný. Klingerka je skutočne výrazná. Klientov to každopádne neodradilo. Projekt som dávnejšie označil za oranžový výkričník nad Bratislavou a ani osobná návšteva ma nepresvedčila o vhodnosti daného riešenia. Najtriezvejšie tak pôsobí parkovací dom, hoci pravdou je, že nadzemný parking v danej podobe a v danej lokalite nemal nikdy vzniknúť. Developer však uprednostnil dané riešenie, aby racionalizoval náklady. V lokalite sa nachádza významné environmentálne znečistenie. To síce JTRE odstránilo, v prípade hlbokého zakladania by ale išlo o finančne ešte náročnejšiu operáciu.

Ak by rezidenčnej časti Klingerky niečo prospelo, tak to je odstránenie balkónov a ich nahradenie loggiami – alebo, ešte lepšie, úplné zrušenie exteriérových priestorov a zvýšenie rozsahu presklených plôch na fasáde. Mať balkón či loggiu vo výškovej budove v jednom z najveternejších miest Európy je nezmysel, developeri však vychádzajú z trhových prieskumov, podľa ktorých slovenský zákazník obľubuje balkón, aj keď je prakticky nevyužiteľný. Ak by Klingerka toto odstránila a premenila sa na veľkú presklenú vežu, po architektonickej stránke by si mohla omnoho polepšiť.

 

 

Byty

V rámci prehliadky som mal možnosť navšíviť viacero bytov všetkých veľkostí a na viacerých podlažiach. Projekt ich disponuje mimoriadne vysokým počtom – až 380. Nachádzajú sa medzi nimi komorné dvojizbové byty aj mohutné štvorizbové rezidencie, ktoré zvlášť na najvyšších podlažiach ponúkajú veľkorysé výhľady na centrum Bratislavy, Ružinov, prístav, Petržalku alebo Žitný ostrov. Na štandardnom podlaží sa ich nachádza 12, výnimkou je najvyššie podlažie so štyrmi veľkými bytmi a štyri podlažia pod ním s desiatimi.

Dve najvyššie podlažia sú výkladnou skriňou projektu, pričom od ostatných jednotiek sa líšia (okrem rozlohy) vyššou svetlou výškou stropov. Na 34. podlaží dosahujú podľa polohy bytov v rámci pôdorysu 2.880 alebo 2.930 milimetrov, na 35. 3.200 milimetrov. Výsledkom je tak pocit veľkorysosti. Na najvyššom podlaží je umocnený aj riešením terás, ktoré sú chránené proti vetru. Dispozície sú v prípade týchto veľkých bytov riešené relatívne dobre, za drobný nedostatok možno považovať šatníky v master bedrooms (rodičovskej spálni), ktoré majú k dispozícii lepšie výhľady ako samotné postele. Developer odporúčal úpravu, klienti ju však nevyužili.

V prípade ostatných bytov sú dispozície vcelku racionálne. Trojizbové byty vychádzajú z overeného modelu, ktorý možno vidieť vo viacerých projektoch, preto sa dá predpokldať, že hluchých miest je v nich minimum. Pri dvojizbových tu možno nájsť aj jednotky s celkom veľkými výmerami nad 60 metrov štvorcových, vďaka čomu disponujú samostatnými toaletami alebo priestorom pre jedálenský kút. Ak možno nájsť niečo, v čom Klingerka vyniká, tak sú to efektívne dispozície, lepšie ako vo viacerých nadštandardných projektoch v lokalite.

Ďalšou silnou stránkou sú samozrejme výhľady, hoci toto platí najmä v prípade bytov na vyšších podlažiach a v rezidenciách, orientovaných na východ. Zo západu je totiž komplikáciou prítomnosť kancelárskej budovy, ktorá je z nižšie položených bytov silno vnímateľná. V budúcnosti sa navyše na susednom pozemku postaví ďalšia výšková administratívna budova, čo výhľady naruší. Na druhej strane, JTRE zlepšilo kvalitu zelenej strechy parkovacieho domu oproti Panorama Towers – tu je už naozaj zelené a nie hnedá. Ide síce len o extenzívnu strechu s rozchodníkmi, očividne je však kvalitnejšie riešená. Jej podoba je údajne výsledkom intenzívneho hľadania správneho návrhu.

Umývanie okien na budove má prebiehať pomocou horolezcov. JTRE uvažovalo aj nad plošinou, toto sa však ukázalo ako nereálne. „Počas prípravy projektu pre stavebné povolenie sme zvažovali použitie plošiny na čistenie fasády, no jej výška v zaparkovanom stave už prekračovala maximálne povolenú výšku stavby v územnom rozhodnutí a v čase používania by bola ešte vyššia, preto sme od použitia plošiny upustili,“ vysvetľuje projektový manažér.

Developer ďalej zdôrazňuje, že úroveň štandardu bude na vysokej úrovni. Byty majú predprípravú na klimatizáciu, na exteriérové tienenie a predovšetkým pýchu firmy – vlastný certifikovaný systém núteného vetrania. Ten priniesol nečakaný prínos. „Projekt bol nastavený na cieľ energetického hodnotenia A1, ale vďaka použitým stavebným materiálom aj vďaka vlastnému certifikovanému riešeniu podtlakového vetrania sme dosiahli energetický certifikát A0,“ hovorí P. Medľa. V čase povoľovania stavby ešte stačilo aj hodnotenie A1.

Nadštandardným riešením oproti bežnej ponuke je tienenie pomocou špeciálnych roliet. Tie umožňujú vidieť von (dnu nie), zároveň ale zabezpečujú dostatočný tieň aj tepelnú pohodu v byte. Nevýhodou je, že rezidenti nebudú môcť používať diaľkové ovládanie roliet, k dispozícii bude len automatické. Podľa developera je to spôsobené rozsahom projektu – ak by používali ovládanie všetci, systém by to nemusel zvládnuť a obyvateľ by mohol spustiť žalúzie aj susednému bytu.

Špecifickou súčasťou Klingerky, tak ako pri viacerých projektoch JTRE, sú priečky – medzibytové aj vnútorné – zo sádrokartónu. Na Slovensku ide stále o kontroverzné riešenie, hoci sa nedá uprieť, že SDK priečky vynikajú vo zvukovej nepriezvučnosti a umožňujú vysokú flexibilitu v organizácii vnútroného priestoru. Pre staveníka zas ide o riešenie, ktoré umožňuje stavať omnoho rýchlejšie a výhodné to je aj z hľadiska konštrukčnej záťaže – tým pádom je stavba lacnejšia. Klienti si k tomuto materiálu hľadajú cestu len postupne.

Napriek tomu, Klingerka klientov má. V čase návštevy v prvej polovici mája ostávalo voľných len osem bytov z 380, čo je pre developera dobré číslo. V čase spustenia predaja boli ceny relatívne dostupné, odvtedy však radikálne narástli, čím JTRE reagovalo na situáciu na trhu aj rast atraktivity lokality. Cena je dnes uvedená len pri dvoch bytov – štvorizbových na najnižších podlažiach. Oba sa približujú k cene polmilióna eur.

Prvé byty sa začínajú odovzdávať už v týchto dňoch. Bývať sa tak začne v projekte v priebehu tohto leta. 

 

Výkladnou skriňou projektu sú byty na najvyšších podlažiach s vyššími stropmi a krásnymi výhľadmi

 

Spoločné priestory

Úroveň spoločných priestorov je ďalšou vecou, v ktorej si Klingerka vedie relatívne dobre. Dom disponuje, ako sa na bytovku daného rozsahu patrí, recepciou, hoci nie až takou veľkou, ako to je pri Panorama Towers. Tento starší development JTRE bol ale určite veľkou inšpiráciou. Developer podotýka, že sa poučil a efektívnejšie vyriešil dovoz balíkov v lobby (čo je v Panorama Towers problém najmä pred Vianocami) alebo schránky. Z lobby sa obyvateľ alebo návštevník priamo dostane k výťahom, ktorých je v dome päť.

Je to málo, aj keď štyri z nich sú vcelku kapacitné. Podľa investora by to ale nemal byť taký problém, keďže ide o najrýchlejšie výťahy v danom segmente. Cesta z prízemia na najvyššie podlažie trvá podľa môjho (približného) výpočtu 37 sekúnd, čo vôbec nie je zlé číslo. Chodby svojim riešením pripomínajú Panorama Towers, majú teda hotelový štandard s kobercami a tapetami. „Koberce sa nám veľmi osvedčili v Panorama Towers, klienti na ne pozitívne reagujú, preto ich využívame aj tu," potvrdzuje Medľa. Bývaniu v dome to dodáva domáckejší charakter.

Rezidenti budú mať k dispozícii miestnosť s odpadom na prízemí, prístupnú z lobby, garáže aj exteriéru. Umiestnená je pri vstupe do parkovacieho domu zo Súkenníckej. V ideálnom prípade by nemalo dôjsť k znečisťovaniu lobby, hoci realitu ukáže až „ostrá prevázka“. Do Súkenníckej je orientovaný aj tých zopár prevádzok, ktoré sa budú v Klingerke nachádzať. V tejto chvíli ešte developer nechcel úplne špecifikovať zloženie nájomcov, keďže priestory bude leasovať špecializovaná firma.

Hlavne rezidenti budú napokon využívať aj nový park, ktorý je tvorený sériou trávnatých zelených plôch, doplnených o chodníky, reagujúce na smery pešieho pohybu. V rámci trávnatých plôch sú umiestnené herné zóny – detské ihrisko, work-out alebo veľká zelená plocha pre loptové hry. V parku je vytvorená aj dažďová záhrada, ktorú „vybavil“ Marcel Slávik. Mobiliár pochádza od firmy mmcité, dlažba je typu Casa di Campo – teda rovnaká, ako používa Hlavné mesto pri dláždení menej významných ulíc v centre alebo významných mimo centra. Návrh parku pochádza z pera pracoviska Záhrady a závlahy.

Developer avizuje, že park bude pre verejnosť otvorený 1. júla. Dokončený vyzerá byť už teraz, tento dátum však bol zvolený s ohľadom na rast trávy. O mesiac by mala byť vo vynikajúcom stave.

Napokon, parkovací dom pripomína štandardné parkovacie domy, hoci vďaka tomu, že ide o nadzemný objekt, je presvetlený denným svetlom. Rezidenti by sa nemali miešať s parkujúcimi v kancelárskej budove.

 

Budúce lobby

 

Hodnotenie

Klingerka je obrovský projekt, ktorý mení panorámu a do istej miery aj charakter Bratislavy. V tomto komplexe expanduje downtown na východ a do tradičnej priemyselno-dopravnej lokality vstupuje súbor, ktorý z neho robí aktívnejšiu súčasť mesta. Zároveň ale nad metropolou vznikla mohutná veža, ktorá je aj v kontexte iných bratislavských výškových budov akási priveľká a mimoriadne výrazná. Ako teda hodnotiť Klingerku?

V prvom rade, ide o transformačný pozemok, ktorý bol absolútne vhodný na transformáciu. Predstavovať si túto plochu bez zástavby je nezmysel a je správne, že našla nové využitie. Takisto nie je apriori nesprávne, že nová zástavba má väčšiu mierku. Neďaleká križovatka Košická – Prístavná – Landerova by mala byť aj podľa pripravovanej štúdie výškového zónovania miestom, kde sa bude koncentrovať najvyššia zástavba v celej metropole. Preto je vhodné k nej vytvoriť postupný nástup gradovaním hmôt. 115 metrov vysoká veža je dnes síce jednou z najvyšší v meste, v budúcnosti ale bude nižšia, ako nové dominanty.

Mimoriadne dôležitá je však forma riešenia. V tomto Klingerka zlyháva na celej čiare. V akomkoľvek kontexte by išlo o prinajlepšom priemernú realizáciu, v danej situácii je to ale ešte horšie. Známy český kritik architektúry Adam Gebrian raz povedal, že dobrú architektúru spoznáte aj podľa toho, ako vyzerajú tie časti, ktoré nemajú byť viditeľné na prvý pohľad. Nanešťastie, Klingerka vyzerá zle z drvivej väčšiny pohľadov – azda s výnimkou pohľadu na severo-južnú os veže, kedy vyzerá mimoriadne tenká, hoci s nádormi balkónov, alebo z vtáčej perspektívy. Pri tých kľúčových pohľadoch sa však odhalí v plnej masívnosti.

To nevylučuje, že samotné interiéry sú na tom celkom dobre a štandard bývania môže byť relatívne dobrý – ak niekomu neprekáža obrovský počet susedov. Klingerka nie je vyslovene bývanie pre rodiny, považujem ju skôr za prechodnú stanicu pre mladých profesionálov, ktorým v istej fáze života vyhovuje ruch a dostupnosť centra mesta, ako aj nevyhnutná anonymita, vyplývajúca z rozsahu projektu. Pre týchto ľudí môže ísť o dobré a kvalitné bývanie, pričom vonkajší výraz domu je druhoradý. Nepôjde o malú skupinu, preto sa Klingerka aj výborne predáva.

JTRE síce vníma kritiku, pripomína však, že v kvalite bytov je na tom projekt dobre. „Na naše projekty sa pozeráme zvnútra von, nie naopak. Pri budove na bývanie je teda prioritou vnútorný priestor pre komfortné a zdravé bývanie,“ zhŕňa Peter Medľa. Hoci voči tomu v podstate niet čo namietnuť, nie je to zároveň také jednoduché.

Pokiaľ sa buduje takýto obrovský a výrazný projekt, je jednoducho potrebné k jeho tvorbe pristúpiť so všetkou vážnosťou, a to sa týka aj jeho dopadu na obraz mesta a lokality. Výškové budovy sú v meste ako Bratislava budované ako dominanty, čomu má zodpovedať ich architektonický štandard a zasadenie do prostredia. Klingerka ho má jednoducho príliš nízky a preto nikdy nebude príťažlivým prvkom. Práve naopak, nielen ja budem dúfať, že ju čím skôr prekryjú iné veže bratislavského downtownu. Jednou z nich bude snáď aj jej omnoho lepšia druhá a tretia etapa.

Treba však spravodlivo povedať, že aj napriek tomu má určité kvality. O Klingerke bude naozaj platiť, že ide o budovu, ktorú možno pozitívne vnímať zvnútra von – a to najmä preto, lebo ju zvnútra nebude vidno.

 

Fotografie z 10.5.2022. Pozrite si priebeh výstavby aj fotografie z interiéru vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.