Adrian Gubčo 25.11.2025 17:58

Totálna premena nevyužitej lokality. Polia pri Slovnafte nahradí logistická zóna, priniesť má pracoviská aj bývanie

Priestor medzi Prievozom a priľahlým okolím Slovnaftu dnes tvorí zväčša voľná krajina s občasnou zástavbou rodinných domov či hospodárskych objektov. Ide však len o dočasný stav – do budúcna sa má celé územie urbanizovať. Kým časť tejto lokality sa premení na obytnú štvrť, väčšina bude mať podobu logistickej zóny so súvisiacou vybavenosťou. Ku kľúčovým hráčom má v tomto smere patriť spoločnosť CTP Invest.

Zdroj: CTP Invest SK

Spoločnosť CTP patrí k významným európskym poskytovateľom skladových, logistických a priemyselných nehnuteľností. Spoločnosť vznikla v Česku, dnes však pôsobí na trhoch v prakticky celej strednej Európe vrátane Slovenska. Rozvíja tu najmä priemyselné parky, logistické parky, ale aj kancelárske priestory. V Bratislave už prevádzkuje park v Devínskej Novej Vsi, vo zvyšku krajiny má nehnuteľnosti v blízkosti prakticky každého krajského mesta.

Vlajkovou loďou v oblasti mestských skladov a logistiky však má byť zamýšľaný park neďaleko Vlčieho Hrdla, resp. Čierneho lesa. O les ide len podľa názvu, v skutočnosti je lokalita využívaná najmä ako poľnohospodárska pôda. Časť územia zas vlastní Hlavné mesto, ktoré tu malo Dvor Technických služieb. To všetko sa ale čoskoro dramaticky zmení.

CTP totiž nadviaže na doterajšie aktivity spoločnosti Immolease, ktorá v zámere figuruje ako developer. Na ploche, vymedzenej z juhu Malým Dunajom, zo západu železničnou vlečkou smerujúcou do Slovnaftu, zo severu Slovnaftskou ulicou a z východu poľnohospodársky využívanou plochou, naplánovala pred časom výstavbu štvorice hál a retailových boxov s obchodno-výstavnými priestormi.

Zámer už prešiel posudzovaním vplyvov na životné prostredie (EIA), rozhodnutie získal v roku 2021. Od leta 2024 je v územnom konaní, čaká tak na vydanie územného rozhodnutia. Nasledovať bude stavebné konanie. Prípravné práce však už podľa všetkého prebiehajú.

Podľa doteraz známych informácií by mala vzniknúť dvojica veľkých hál (BCR1 a BCR2), ktorá bude slúžiť na skladovanie, ľahkú výrobu, prípadne montáž a manipuláciu s tovarom v rozsahu nadväzujúcom na skladovanie tovaru. Každá hala bude obsahovať aj administratívne vstavky. Väčšia z hál, BCR1, sa má rozdeliť na osem jednotiek s ôsmimi vstavkami. Menšia hala BCR2 bude rozdelená na štyri jednotky so štyrmi vstavkami.

Zvyšné dva objekty budú slúžiť ako showroomy (BoxA a BoxB). Obsahovať majú okrem prezentačných priestorov aj súvisiace vybavenie, teda kancelárie a sklady. BoxA bude väčší a rozdelí sa na 20 samostatných prevádzok. Menší BoxB bude mať osem jednotiek, resp. prevádzok.

V zmysle dokumentácie by celková úžitková plocha všetkých objektov mala dosahovať takmer 63.000 m², z toho na logistické haly pripadá približne 50.000 m². Umiestnených by tu malo byť 450 parkovacích miest pre automobily a 22 pre kamióny. Všetky parkovacie miesta budú povrchové.

CTP, ktoré bude areál prevádzkovať, ale otvorilo možnosť ďalších úprav. Predovšetkým naznačuje, že pôjde o špičkový projekt na ďaleko vyššej úrovni oproti bežnému štandardu obdobných zón. Naďalej hovorí o štvorici objektov (hoci obyčajné showroomy budú mať charakter flexibilných kancelárskych budov), pričom zdôrazňuje, že sa pri ich návrhu myslelo na udržateľnosť. Budovy tak budú mať zelené strechy so solárnymi panelmi pre klientov CTP, zasadené budú do parkových úprav, parkoviská budú obsahovať nabíjačky na elektromobily a celý projekt má získať certifikáciu BREEAM Excellent.

Medzi výhodami CTP zmieňuje aj dostupnosť zastávok verejnej dopravy alebo prítomnosť vlastného správcu priamo v areáli. Okrem toho naznačuje, že by súčasťou parku mohol byť aj koncept Clubhaus, ktorého súčasťou sú gastronomické či medicínske priestory pre zamestnancov parku. Ak možno veriť vizualizáciám, napojený bude aj na sieť cyklotrás, pričom časť z nich bude musieť pravdepodobne vybudovať investor sám.

V dokumentácii je ako projektant uvedená spoločnosť JFcon. Keďže však investor zámer podrobil zmenám, zameraným na lepšie využitie potenciálu lokality, jeho podoba je výsledkom práce renomovanej architektonickej kancelárie Čechvala Architects. 

Okolie Slovnaftskej by mohli zmeniť sklady a administratívne a prezentačné objekty. Zdroj: CTP Invest SK

To ale nie je jediný zaujímavý prvok, ktorý je súčasťou prezentačných materiálov. Celková vizualizácia parku totiž naznačuje víziu jeho ďalšieho rozšírenia smerom k Malému Dunaju. Táto zóna zatiaľ nebola predmetom povoľovania, preto nie sú známe jej detaily. Podľa všetkého by tu ale mohla vzniknúť trojica menších hál, trojica boxov (showroomov, resp. kancelárskych budov) a obytný súbor s prechodným bývaním. 

Vznik takejto zástavby do budúcna nemožno vylúčiť. CTP vlastní takmer všetky potrebné pozemky, z čoho je zrejmé, že si necháva priestor pre ďalší rozvoj. Umiestnenie takéhoto typu zástavby by dávalo zmysel, keďže Bratislava v súčasnosti trpí nedostatkom priestorov, kombinujúcich ľahkú výrobu, skladovanie a prezentáciu. Naostatok, územie v blízkosti rýchlostnej cesty R7, diaľnice D1 aj prístavu (či dokonca downtownu, ktorý je odtiaľto asi štyri kilometre vzdušnou čiarou) je pre tento účel z dopravného hľadiska ideálne.

Do toho vstupuje ešte vysoký dopyt po bývaní – a to aj v napohľad nepríťažlivej lokalite – či zamýšľaná výstavba električkovej trate popri Slovnaftskej ulici. Mesto otvorene hovorí, že v budúcnosti vznikne nová električková radiála, smerujúca z Mlynských Nív cez Slovnaft do Podunajských Biskupíc a Vrakune. S týmto rátajú aj iní developeri.

CTPark Bratislava City tak môže byť skutočne niečím väčším, ako len obyčajnou skladovo-logistickou a výrobnou zónou. Podľa všetkého by tu mohol vzniknúť základ zmiešanej štvrte, kombinujúcej bývanie, pracoviská a ľahkú mestskú výrobu. V praxi ide o niečo, čo doterajšie územné plánovanie buď vylučuje, alebo výrazne obmedzuje. Príklady zo zahraničia však ukazujú, že pri vhodnom urbanistickom a architektonickom riešení dokážu aj niekedy protichodné aktivity koexistovať.

Či to bude aj tento prípad, sa ešte len ukáže. Prvá časť zámeru stále čaká na územné rozhodnutie a následne vstúpi do stavebného konania. V ideálnom prípade pre developera a investora získa zelenú v priebehu budúceho roka. Zvyšné etapy si ešte budú musieť povoľovaním prejsť.

Môže tak trvať dlhé roky, kým bude nová tvár územia realitou. Dovtedy sa môžu rozostavať aj ďalšie etapy Nového Ružinova, ktorý sa má rozšíriť k Bajkalskej a Komárňanskej, rovnako ako iné rezidenčné či polyfunkčné projekty. Expanzné plány má podľa všetkého aj CTP, ktoré figuruje ako vlastník viacerých pozemkov západne od železničnej vlečky do Slovnaftu.

Je tak možné, že súčasný stav, keď je rafinéria a susedné obytné zóny od zvyšku mesta oddelená pásmi polí, sa stane minulosťou. Krok po kroku sa totiž budú urbanizovať dnes prázdne pozemky, a to mixom obytnej zástavby aj skladových areálov. Je diskutabilné, či ide o vhodný spôsob rozvoja. V skutočnosti ale mala táto debata prebehnúť už dávnejšie a byť ukončená prijatím zodpovedajúcej regulácie.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.