RED 20.10.2022 17:13

Veľa problémov s malým projektom. Magistrát odmieta Castello v Čunove, investor sa obracia na prokurátora

Skutočnosť, že povoľovacie procesy trvajú v Bratislave nekonečne dlho, je pomaly verejným tajomstvom. Nie vždy však ide len o nepružnosť príslušných úradov, čo takýto status quo vytvára. Z času na čas sa stane, že príčinou niekoľkoročného naťahovania času je hlboký nesúlad medzi investorom a samosprávou v názoroch na jeden a ten istý problém. Alebo je všetko ešte zložitejšie?

Zdroj: Architektonická kancelária G&D

Funkčné proporcie dodržané

Projekt investora Fischmann & Partners pod názvom Polyfunkčný dom Castello, pripravovaný v Čunove, pochádza z dielne Architektonickej kancelárie G&D. Jeho zodpovedný projektant, architekt Gabriel Drobniak, predložil magistrátu 13.01.2017 dokumentáciu k investičnému zámeru. Fakt, že o bezmála dvaapol roka ho musel o vyjadrenie urgovať, naznačuje odlišný postoj na strane samosprávy. Ten, napokon, aj potvrdila vo svojom nesúhlasnom záväznom stanovisku zo dňa 30.06.2022. Kameňom úrazu sa pre ňu bol, a naďalej ostáva, priamy kontakt riešeného územia s historickým areálom Národnej kultúrnej pamiatky (NKP) Kaštieľ Čunovo na jeho juhozápadnej strane.

Predmetom predloženej projektovej dokumentácie (PD) je novostavba polyfunkčného domu obdĺžnikového tvaru s jedným podzemným a jedným nadzemným podlažím, s podkrovím a zastrešením v podobe sedlovej strechy. Objekt má slúžiť prevažne ako ubytovacie zariadenie – penzión s deviatimi izbami – s obchodmi, službami a dvoma bytmi. Statickú dopravu pokrýva garáž s 18 parkovacími miestami v podzemnej časti objektu, na miestnej komunikácii pred ním je navrhnutých 11 kolmých státí. Dopravný prístup k polyfunkčnému domu Castello vedie priamo z miestnej komunikácie – Petržalskej ulice.

Plošné bilancie a kapacitné údaje stavby v PD hovoria o výmere záujmového územia 2664 m², zastavanej ploche 639 m², celkovej podlažnej ploche nadzemných podlaží 994 m², podlažnej ploche bytovej funkcie 273 m² (27,4% z maximálne 30%) a podlažnej ploche nebytovej funkcie 721 m² (72,6% z min. 70%).

Podľa výpisu z OR vznikla spoločnosť Fischmann & Partners, s.r.o. so sídlom na Viničnej 4 v bratislavskom Devíne v roku 2007. Okrem reklamnej, propagačnej a inzertnej činnosti má v predmete podnikania zapísanú aj realitnú činnosť (sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností) a inžiniersku a obstarávateľskú činnosť v stavebníctve. Iné skúsenosti, napríklad s výstavbou nehnuteľností alebo s rezidenčným či iným developmentom, nie sú uvedené.

 

Kaštieľ v Čunove prechádza rekonštrukciou v réžii župy. Zdroj: Bratislavský samosprávny kraj

 

Magistrátu sa nepáči architektúra projektu

V čom spočívali základné výhrady bratislavského Magistrátu k navrhovanému investičnému zámeru? V prvom rade namietal údajný nesúlad s Územným plánom (ÚPN) hlavného mesta SR Bratislavy z roku 2007 a architektonicky nevhodné stvárnenie objektu vo forme repliky v blízkosti historického areálu Národnej kultúrnej pamiatky (NKP) Kaštieľ Čunovo. Ako sa v záväznom stanovisku zdôrazňuje, je „nevyhnutné zachovanie identity obrazu historického územia klasicistického kaštieľa a sýpky v Čunove, vrátane jeho predpolia, ktoré bolo pôvodne súčasťou rozsiahleho krajinárskeho parku“.

Pomerom funkcie bývania 27,4% navrhovateľ jej maximálne prípustný 30-percentný podiel z celkových podlažných plôch nadzemnej časti zástavby síce rešpektoval, splnenie pomeru funkcií však podľa Magistrátu nepreukázal. Bilancia využitia záujmového územia, ako tvrdí, nie je totiž v PD deklarovaná – dá sa získať len z prepočtov uvedených plošných bilancií.

Pozemok je súčasťou územia definovaného ako stabilizované územie. Magistrát pripomína, že základným princípom pri stanovení regulácie stabilizovaných území v meste je uplatniť požiadavky a regulatívy ich funkčného dotvárania na zvýšenie kvality nielen zástavby, ale aj prostredia. ÚPN tu predpokladá občiansku vybavenosť lokálneho významu (kód funkcie 202) a stavebné zásahy formou dostavieb, prístavieb, nadstavieb, prestavieb či novostavieb, pričom charakter územia sa zásadne nemení.

V rámci urbanistickej kompozície a obrazu mesta treba ďalej rešpektovať východiskové princípy formujúce obraz Bratislavy. Je neprípustná stavebná činnosť a funkcie, ktoré by negatívne ovplyvnili zachovanie, ochranu alebo prezentáciu pamiatkových hodnôt NKP dotvárajúcich identitu a historický obraz jednotlivých mestských častí. „Areál kaštieľa nadväzuje na historickú os Čunova – dnešnú Hraničiarsku ulicu so zachovalou urbanistickou štruktúrou. Považujeme za nevyhnutné zachovanie kontaktu vstupného predpolia z tohto smeru, ako aj z koridoru Petržalskej ulice,“ podotýka Magistrát.

Z hľadiska väzby novej zástavby k pôvodnej štruktúre stabilizovaného územia je hlavným meradlom akceptovať a rozvíjať jeho charakteristický obraz a proporcie. Ak nový návrh nerešpektuje charakteristické princípy, ktoré reprezentujú existujúcu zástavbu, a vnáša do nej neprijateľný kontrast, resp. neúmerné zaťaženie pozemku, nie je možné takúto stavbu v stabilizovanom území umiestniť. „Uvedené princípy a zásady pri umiestňovaní novostavieb v rámci stabilizovaných území navrhovaná stavba nezohľadňuje. Jej umiestnenie v predpolí NKP narúša existujúcu zástavbu a znižuje prevádzkovú kvalitu celého riešeného územia,“ píše sa v záväznom stanovisku Magistrátu.

Ako Hlavné mesto pripomína, v súčasnosti prebieha rekonštrukcia Čunovského kaštieľa, sýpky a záhrady na ekocentrum, ktoré by malo slúžiť ako koordinátor environmentálno-vzdelávacích centier v kraji. Projekt okrem iného počíta aj so zriadením interaktívnej expozície v kaštieli, s biotopovým jazierkom, vtáčím hniezdom či so záchrannou stanicou pre zvieratá v záhrade. Sýpka sa má premeniť na kultúrno-výstavný priestor.

Medializovaná otázka, či by Fischmann & Partners na magistráte hlavného mesta uspel, keby si na realizáciu svojho investičného zámeru – penziónu – našiel pozemok s polohou ďalej od kaštieľa, je čisto hypotetická a hľadať odpoveď na „čo by bolo, keby“ nemá zmysel.

 

Castello by sa nachádzalo v priamom dotyku s areálom kaštieľa. Zdroj: Bratislavský samosprávny kraj

 

Prokurátor konštatoval nečinnosť Magistrátu

Treba pripomenúť, že investor požiadal Hlavné mesto SR Bratislava o záväzné stanovisko už po druhý raz. Jeho prvý pokus s nesúhlasným vyjadrením magistrátu pochádza ešte z roku 2014. Išlo investičný zámer na rovnakom pozemku (oproti objektu kaštieľa), s rovnakými funkciami (penzión, obchod, služby) a v rovnakom či podobnom rozsahu.

Meritum sporu z pohľadu mesta by mohlo nabádať k záveru, že ide o typickú ukážku toho, ako sa polyfunkčný projekt v blízkosti NKP robiť nemá. Jednostrannosť bez vypočutia druhej strany by však bola, a nielen v prípade penziónu Castello, neprípustná. Obrátili sme sa preto na Gabriela Drobniaka – architekta projektu, aby nám objasnil, ako vidí diametrálny nesúlad názorov on.

 

Nestáva sa často, aby hlavné mesto SR vydalo k tomu istému investičnému zámeru dvakrát nesúhlasné záväzné stanovisko (2014 a 2022). Čím si takýto nelichotivý výsledok v prípade Polyfunkčného domu Castello vysvetľujete?

Špekuláciou s odbornosťou na magistráte, falošnou až podlou intervenciou samosprávy na základe súkromných záujmov, ktoré s reguláciou ÚPN nemajú nič spoločné. Už len lehota vydania záväzného stanoviska – 5 rokov od podania – o niečom svedčí. Len pre úplnosť doplním, že nesúhlasné stanoviská boli vydané v rokoch 2010, 2014 a 2022! Posledné až na základe našej sťažnosti a na podnet prokurátora, ktorý skonštatoval absolútnu nečinnosť Magistrátu od roku 2017 aj napriek našej urgencii v roku 2019 a svojím rozhodnutím prikázal Magistrátu v júni tohto roku konať. A výsledok? Pomsta?

Už pri kúpe pozemku v roku 2008 bola zo strany samosprávy mestskej časti výhrada, čo sa neskôr ukázalo aj pri podaní PD na oplotenie pozemku. Samospráva aj stavebný úrad nám to zamietli, ale nikdy nezabudli (tak ako KPÚ Bratislava) upovedomiť vlastníka, že o daný pozemok sa má s príslušnou náležitosťou starať. No ale ako, keď sa vám tam nasťahujú bezdomovci! Pred 4 rokmi som na kortešačke v Devíne osobne položil Matúšovi Vallovi otázku, ako sa mieni s týmto nelichotivým stavom zdržiavania až ničnerobenia určitých oddelení Magistrátu v rámci „kolobežky“ pre komplexné posúdenie PD vysporiadať (ako kolega architekt pociťoval tieto prekážky taktiež osobne). Odpovedal, že odvolá hlavnú architektku a zjednoduší postup pri podaní na záväzné stanovisko ma celkom uspokojila. Pravdou sa však stal opak a v týchto voľbách Matúš Vallo, bohužiaľ, môj hlas asi nedostane.

 

Predpokladám, že vaša žiadosť z roku 2017 priniesla oproti roku 2014 modifikáciu projektu. Môžete stručne zhrnúť, v čom konkrétne a či ste to vnímali ako ústretový krok voči požiadavkám samosprávy?

Áno, došlo k modifikácii projektu v zmysle požiadaviek magistrátu, ktoré boli určené v prvom podaní na záväzné stanovisko najmä v nedodržaní kódu 501, kde sme mali nesprávny pomer občianskej vybavenosti a bývania. Toto sme upratali podľa regulácie, taktiež sme premiestnili parkovanie z terénu do suterénu a vytvorili záhradu ako oddychový priestor aj pre Čunovčanov. V odôvodnení záväzného stanoviska z roku 2022 sa o nami prerobenej modifikácii nič nespomína, naopak, sú tam argumentácie založené na emocionálno-subjektívnych pocitoch, ktoré v žiadnom prípade nesúvisia s vyhodnotením podľa ÚPN. Motto dotyčného úradníka asi bolo „Ako sa zrána deň vydarí, tak budem úradovať počas neho!“. Metodika ÚPN pre stabilizované územie je nejasná a často založená len na výmysloch, prípadne na šuškande kamarátov úradníkov s cieľom v čo najväčšej miere odradiť stavebníka od jeho zámeru. V tomto si mal primátor už dávno urobiť poriadok, nie bezhlavo podpisovať zlé a tendenčne pripravené stanoviská.

Čo sa týka ústretovosti voči mestskej časti, tak áno – chceli sme vyhovieť. Dohodli sme sa s pani starostkou na výmene pozemkov (náš pozemok za adekvátny v danej lokalite). Ale návrh zo strany mestskej časti bol granát nám hodený priamo do tváre, kde samospráva pre nás prichystala pozemky ornej pôdy, nezačlenené ani v rozvojových územiach ÚPN, bez inžinierskych sietí a dopravného napojenia. Stavebný pozemok s kompletnými IS za ornú pôdu niekde v chotári? Toto je adekvácia podľa čunovskej samosprávy (prikladám vyjadrenie Magistrátu k návrhom mestskej časti). Po vstupe BSK do investičného zámeru financovať z rozvojových fondov prebudovanie kúrie na ekocentrum sme obdobné rokovania o výmene pozemkov viedli aj so županom, ktorý promptne zorganizoval rokovania s účasťou mestskej časti, Magistrátu, župy a nás. Keďže BSK nedisponuje pozemkami, vec ostala na mestskej časti a magistráte. Čo myslíte, ako to po troch rokoch vzájomného dohadovania sa Matúš Vallo vyriešil? Poslal negatívne záväzné stanovisko k investičnej činnosti. Podaj niekomu ruku, dostaneš facku.

 

Podarilo sa vám v upravenom projekte odstrániť hlavné výhrady magistrátu – nesúlad s ÚPN a architektonicky nevhodné stvárnenie objektu vo forme repliky v predpolí historického areálu NKP Kaštieľ Čunovo?

Áno, podarilo, do poslednej čiarky sme rešpektovali pripomienky Magistrátu, no ani to nepomohlo, lebo sa vzniesli nové – vymyslené, bez opory v ÚPN alebo stavebnom zákone. To nevhodné stvárnenie objektu sa v prvom, ba ani v druhom stanovisku nevyskytovalo. Nikdy sme neboli v nesúlade s ÚPN.

 

Ako mienite v spore s hlavným mestom postupovať ďalej?

Nuž, neostáva nám iné, len sa obrátiť na nezávislého arbitra, ktorý by mal s touto svojvôľou a šikanóznym konaním úradníkov a ich poradcov už konečne niečo spraviť. Ja osobne by som to previedol ako absolútnu zodpovednosť úradníka so všetkými dôsledkami. Veď on má byť odborník, ktoré vie čítať ÚPN a iné zákony!

 

Primátor Bratislavy Matúš Vallo (v strede). Autor: Nino Belovič / YIM.BA

 

Magistrát nehovorí nič nové

V záujme objektívnosti a vyváženosti sme sa rozhodli poskytnúť priestor na vyjadrenie k tvrdeniam Gabriela Drobniaka – architekta projektu PD Castello v Čunove aj druhej strane – Magistrátu hlavného mesta SR Bratislavy.

„Hlavné mesto vydalo viaceré nesúhlasné záväzné stanoviská k investičnej činnosti spoločnosti FISCHMANN & PARTNERS z dôvodu nesúladu investičného zámeru s územným plánom mesta. Novostavba polyfunkčného domu nie je v súlade s územným plánom z viacerých dôvodov, okrem iného preto, lebo nerešpektuje charakteristické princípy stabilizovaného územia v tesnej blízkosti s územím areálu čunovského kaštieľa a nespĺňa podmienky z hľadiska väzby novej zástavby k pôvodnej štruktúre stabilizovaného územia na dotvorenie zvýšenia kvality prostredia,“ uviedla pre YIM.BA hovorkyňa Magistrátu hlavného mesta SR Bratislavy Dagmar Schmucková, odvolávajúc sa na už spomínaný citát zo záväzného stanoviska o základnom princípe pri regulácii stabilizovaných území v meste.

V reakcii na Drobniakovu výhradu, že v odôvodnení záväzného stanoviska z roku 2022 používa magistrát argumentácie založené na emocionálno-subjektívnych pocitoch, ktoré nesúvisia s vyhodnotením podľa ÚPN, jeho hovorkyňa oponovala znovu citátom z textu záväzného stanoviska: „Riešené územie je na juhozápadnej strane v priamom kontakte s územím areálu čunovského kaštieľa, ktorý spolu s priľahlou záhradou a sýpkou prechádza komplexnou pamiatkovou obnovou s dôrazom na zachovanie historicky cenných architektonických prvkov. ÚPN v stabilizovanom území predpokladá stavebné zásahy formou dostavieb, prístavieb, nadstavieb, prestavieb a novostavieb, pričom sa charakter územia zásadne nemení. Ak nový návrh nerešpektuje charakteristické princípy, ktoré reprezentujú existujúcu zástavbu a vnáša do zástavby neprijateľný kontrast, resp. neúmerné zaťaženie pozemku, nie je možné takúto stavbu v stabilizovanom území umiestniť.“

A ako vidia na Magistráte spornú otázku súladu, resp. nesúladu s Územným plánom? „Súlad s územným plánom je hodnotený nielen z hľadiska funkčného využitia, ale aj z hľadiska tvorby mestského prostredia. Navrhovaná novostavba objektu by svojím nevhodným umiestnením v predpolí historického kaštieľa narušila charakteristický obraz a proporcie historického zastabilizovaného územia. Navyše by trvalo znehodnotila nielen obraz historického územia klasicistického kaštieľa a sýpky v Čunove vrátane jeho predpolia, ale aj jeho prevádzkovú kvalitu historického areálu, pretože by do územia priniesla nežiaducu záťaž vnútroareálovou dopravnou obsluhou. Z tohto hľadiska sú stavebná činnosť a funkcie, ktoré by negatívne ovplyvnili ochranu, zachovanie a prezentáciu pamiatkových hodnôt národných kultúrnych pamiatok, vrátane ich prostredia a pamiatkových území, považované za neprípustné a v nesúlade s ÚPN,“ hovorí pre YIM.BA Schmucková s tým, že pre viac informácií odporúča obrátiť sa priamo na starostku Čunova. Tam sa už od roku 2007 snažia o rekonštrukciu historicky vzácnych objektov kaštieľa a sýpky zo 16. storočia, ktoré aktuálne v rámci medzinárodného projektu Ekocentra rekonštruuje Bratislavský samosprávny kraj.

Pri všetkej nestrannosti sa žiada podotknúť, že bratislavský Magistrát vo svojom vyjadrení v podstate iba opakuje všeobecné výhrady k projektu PD Castello, viac či menej explicitne obsiahnuté v jeho viacnásobne vydanom stanovisku. Naproti tomu v ňom chýba stanovisko k jeho päťročnej nečinnosti, ktorú mal skonštatovať prokurátor, k modifikácii projektu v duchu požiadaviek samosprávy či k argumentácii o nevhodnom stvárnení objektu, ktorú jeho autor spochybnil.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.