Simona Schreinerová 28.05.2025 10:17

Rača sa mení na luxusnú adresu. V Knižkovej doline napreduje príprava exkluzívnej komunity rodinných domov

Rača patrí k rýchlo sa rozvíjajúcim mestským častiam Bratislavy. Viacero rozvojových projektov pripravuje samospráva, vo svojich aktivitách však nezaostávajú ani developeri. Väčšina súkromných projektov sa týka bytových či polyfunkčných domov vrátane bývania najvyššieho štandardu. Jeden z nich, umiestnený priamo v Podhorskom páse, práve pokročil, pričom prinesie viacero luxusných rodinných domov.

Zdroj: SYNAPSIS Property Ventures

Podhorský pás je územia, ktoré sa rozprestiera medzi Kolibou, Kramármi a Krasňanmi. Predstavuje pre mesto jedinečný koridor s výnimočnými krajinno-urbanistickými parametrami. Ide o územie so špecifickou morfológiou so svahovitým terénom a dobrou dostupnosťou do centra, zároveň ponúka blízkosť prírodného prostredia Malých Karpát. V minulosti išlo o výlučne vinhradnícku krajinu, dnes tu ale vzniká aj rezidenčná zástavba. 

Jeden z projektov, ktorý by tu mal v najbližších rokoch vzniknúť, sú Rodinné domy Knižkova, ktorý prinesie výstavbu 37 rodinných domov. Pozemky na výstavbu sú ohraničené zo severovýchodnej strany komunikáciou Pri kolíske a z juhozápadnej strany ulicou Knižkova dolina. Juhovýchodnú hranicu tvoria záhrady domov historickej zástavby na Alstrovej ulici a zo severovýchodnej strany prebieha výstavba rodinných domov. Pramo naproti projektu je letné kúpalisko v Rači a areál amfiteátra.

Projekt od spoločnosti SYNAPSIS Property Ventures je známy už dlhšie, až teraz však vstupuje do územného konania. Všetkých 37 domov bude mať jednotný dizajn, ktorý vzišiel z architektonickej súťaže. V tej sa presadila architektonická kancelária AT26. Rodinné domy sú navrhnuté ako nepodpivničené s dvoma nadzemnými podlažiami a so zastavanou plochou 95 m².

Každý rodinný dom bude obsahovať jednu bytovú jednotku. Na prvom nadzemnom podlaží bude vstup, hala, sklad, WC, spálňa, kúpeľňa, obývacia miestnosť s kuchyňou a jedálňou, komora a vonkajšia terasa. Na druhom podlaží sú navrhnuté tri izby, dve kúpeľne a práčovňa. Každý dom bude mať vlastnú záhradu.

Dopravné napojenie na hlavnú komunikačnú sieť bude v juhozápadnej časti vo forme križovatky s ulicou Knižkova dolina. Pred každým domom sú navrhnuté dve odstavné stojiská pre obyvateľov. Doplnené budú o spevnenú plochu na príležitostné zastavenie ďalšieho automobilu na pozemku každého rodinného domu.

Okrem toho vznikne aj osem verejne prístupných stojísk pre krátkodobé parkovanie návštev, ktoré budú umiestnené na verejnej účelovej komunikácii. Celkový počet parkovacích miest bude 82, z toho dlhodobých pre rodinné domy bude 74 a pre návštevy osem.

Ako sa uvádza na oficiálnej stránke projektu, vysoký štandard rodinných domov má byť doplnený ekologickými riešeniami, ako sú napríklad zelené strechy, využívanie dažďovej vody alebo tepelné čerpadlá. Developer projektu zdôrazňuje aj výnimočný charakter lokality. Projekt má vytvoriť otvorenú komunitu s verejnými a súkromnými priestormi.

Ako bolo spomenuté, v bezprostrednej blízkosti sa nachádza letné kúpalisko a amfiteáter, len pár minút chôdze delí obyvateľov od vstupu do lesoparku a ľahko dostupná je aj električková trať či samotné centrum Rače. Projekt má preto vysoké ambície a jednoznačne mieri na klientelu s najvyššími nárokmi. Exkluzívnejšiemu vyzneniu prostredia by ale dopomohla rekonštrukcia Knižkovej doliny, ktorá je v katastrofálnom stave. 

Developer termíny výstavby nešpecifikuje, pravdepodobne ju však možno očakávať v priebehu budúceho roka. SYNAPSIS Property Ventures je relatívne malou spoločnosťou, za ktorou však stojí skúsený manažér Michal Padych, pôvodne pôsobiaci v Penta Real Estate. Okrem Rodinných domov Knižkova pripravuje ešte prestavbu brownfieldu na Patrónke, v susedstve vstupu do lesoparku. Vzniknúť tu má tzv. Hotel Campus, kombinácia prechodného a trvalého bývania. Aj v tomto prípade bol na architektúru kladený vysoký dôraz. 

Zdroj: SYNAPSIS Property Ventures

Podhorský pás priťahuje investorov už dlhé roky. Najvýraznejšia etapa rozvoja lokality sa odohrala v druhej polovici uplynulej dekády. Najmä v oblasti nad Tupého ulicou vyrástlo viacero nových bytových projektov. Výstavba v tejto lokalite bola natoľko intenzívna, že zásadne pretvorila charakter územia, čo vyvolalo vlnu kritických reakcií a otvorilo otázky ohľadom ochrany zostávajúcich vinohradov.

Jednou z možností by mala byť Urbanistická štúdia viníc, ktorú má pripraviť Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB) s Hlavným mestom. Návrh zadania pre Urbanistickú štúdiu viníc na území Hlavného mesta SR Bratislavy bol zverejnený v roku 2022. Urbanistická štúdia sa má stať jedným z podkladov, na základe ktorého chce mesto pripraviť koncepciu ochrany a rozvoja územia viníc a vinohradov. Nejde pritom len o Raču, ale aj o Nové Mesto, Devín a Vajnory.

Urbanistická štúdia je zatiaľ v štádiu návrhu zadania. Uvažuje sa však o zaradení témy viníc do odvetvovej štúdie produkcie, ktorá bude jedným z podkladov pre Metropolitný územný plán Bratislavy. Táto dokumentácia by mala byť schválená do roku 2032. Medzitým v Rači pribúdajú projekty, ktoré zasahujú aj do plôch bývalých vinohradov. Väčšina developerov tak naráža aj na odpor verejnosti.

Obytný súbor Pekná cesta. Zdroj: Pekná Cesta

Jedným z takýchto projektov Pekná Cesta od spoločnosti Slanec Rača s.r.o., ktorý je kontroverzný nielen kvôli ochrane vinohradov. Rozporuplné reakcie vznikli aj z dôvodu nutnosti vytvoriť nové spojenie Račianskej a Horskej ulice prostredníctvom predĺženej Malokrasňanskej. Na mieste pôvodných vinohradov má taktiež vzniknúť Hroznový sad od rovnomenného investora. Výstavba je naplánovaná v lokalite medzi Alstrovou ulicou a križovatkou ulíc Hečkova a Kadnárova.  

V rovnakej lokalite sa pripravuje i projekt Na Rinzloch od HMS Services, a.s., v najpokročilejšom štádiu povoľovania sú Rinzle Rača od Rinzle Rača s.r.o. Rodinné domy Knižkova však na rozdiel od spomínaných zámerov bytových domov ponúknu luxusné bývanie v rodinných domoch.

Podhorský pás poskytuje predpoklady pre vytvorenie zón s nadštandardným bývaním. Ale kombinácia rozsiahlejších bytových projektov a individuálnej výstavby predstavuje aj určité riziko zníženia urbanistickej kvality prostredia. Taktiež hrozí zánik pôvodných krajinotvorných kvalít, teda vinohradov, ktoré sa podieľajú na mimoriadnej atraktivite územia. Ak samospráva včas nezakročí, developeri si napokon môžu sami podpíliť pod sebou konár. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.