Adrian Gubčo 01.06.2021 12:42

Proti nájomným bytom na Šustekovej rastie odpor, hoci bez argumentov

Len nedávno predstavilo Hlavné mesto bližšie niekoľko lokalít, kde by mohli vzniknúť nové nájomné byty, a to aj v podobe celých obytných súborov. Kľúčové sú pozemky v Petržalky, ktoré sú dostatočne priestorné a sú aj vo vlastníctve mesta. A práve v prípade takýchto pozemkov – na Šustekovej a Sosnovej – sa objavili prvé aktivity, ktoré sa snažia výstavbe zabrániť.

Zdroj: Google Maps

V posledných dňoch sa v okolí Šustekovej ulice v Petržalke začali šíriť letáky, prezentujúce možnosť vzniku stoviek nájomných bytov. Autor letáku sa pýta, či (obyvatelia) potrebujú sedemsto nových bytov, kde bude zeleň a kde sa bude parkovať. Podľa autora zároveň ulica nie je projektovaná na danú dopravnú záťaž. Spoluobčanov žiada o zaslanie pripomienok (medzičasom už termín uplynul) alebo o podpis petície, ktorá je umiestnená v lokálnych prevádzkach.

Autor(i) reaguje na zámer Hlavného mesta prijať Zmeny a doplnky Územného plánu 08, v rámci ktorých by bola zmenená funkcia viacerých lokalít v meste tak, aby sa tu dali stavať nájomné byty. Ide o reakciu na katastrofálnu situáciu s dostupnosťou bývania. Mesto chce tento problém riešiť masívnou výstavbou dostupných nájomných bytov, nemá však na to podmienky – nepriateľom nie sú ani tak financie, ako neprístupný Územný plán, ktorý predpisuje v potenciálnych lokalitách občiansku vybavenosť. Doterajšie schémy sú príliš malé a nedostatočné.

V celej Bratislave tak bolo vytypovaných niekoľko vhodných území, kde by mohli nájomné byty stáť. Predpokladom je existencia priaznivých územnoplánovacích podmienok, ktoré už predpokladajú v území v menšej miere aj obytnú funkciu, je tu dobrá dopravná dostupnosť, v blízkosti sa nachádza dostatok vybavenosti a zelene a výstavbou sa môže dotvoriť urbánne prostredie. Na analýze území sa podieľal Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB), ktorý spojil kvantitatívne aj kvalitatívne parametre, aby odhadol prípadnú záťaž v dôsledku možnej výstavby.

Na základe toho boli plochy na Šustekovej a Sosnovej určené ako vhodné pre umiestnenie maximálne 601 bytov (v čom už vidno zavádzanie zo strany autora protestného letáku) v rozsiahlejšom variante (ak by boli zvolené v oboch prípadoch úspornejšie varianty, bolo by to 565 bytov), určených pre maximálne 1.503 obyvateľov. Autori urbanistickej štúdie umiestnenia nájomného bývania, ktorá je podkladom pre zmenu Územného plánu, sa snažili navrhnúť aj teoretické hmotové riešenie možnej zástavby. Podľa ich predstavy by tu mohli byť prevažne výškové budovy, umožňujúce otvoriť viac zeleného priestoru.

Ide však len o ich teóriu, nie o definitívnu formu riešenia územia. To majú preveriť až architektonické súťaže na jednotlivé lokality. Potvrdená je však požiadavka na veľký podiel zelene, kvalitný verejný priestor, aktívny parter či rozvoj služieb pre širšiu komunitu. Mesto zároveň uvažuje, že by parkovanie pre rezidentov z nových domov aj okolia riešilo koncentráciou stojísk v rámci parkovacieho domu – ktorý by bol tiež na vysokej architektonickej úrovni. Mesto si ide otestovať možnosti riešenia tejto funkčnej typológie už tento rok na inej súťaži v Petržalke.

Zreteľný tak je veľký záujem na citlivom riešení, ktorý je v súlade s charakterom lokality. Nepochybne sa bude hľadať projekt, ktorý bude prinášať čo najmenej negatív pre okolie. Nejde o akúsi idealistickú naivitu – je to jednoducho politická nutnosť. Na druhej strane, ak sa majú splniť aj politické sľuby, vyriešiť problém je nejakým spôsobom nutné. A nakoniec, Územný plán hovorí o regulatívoch, teda o limitoch výstavby, vo výsledku teda nemusí skutočne vzniknúť taký počet bytov, ako bude plán umožňovať. Zvlášť to platí v tejto situácii, kedy nie je mesto motivované ziskom. Riadené je skôr politickou požiadavkou.

S prihliadnutím na to možno iniciatívu petičníkov označiť nielen za zavádzajúcu, ale aj predčasnú či dokonca škodlivú. Výsledkom by totiž nemusela úprava formy riešenia tejto lokality, ale jej vylúčenie zo zoznamu lokalít pre zmenu plánu. Tým by ale celé ZaD do veľkej miery stratili zmysel, lebo ide o lokalitu pre mesto absolútne zásadnú.

 

Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy / Bratislava - Hlavné mesto SR

 

Na tomto mieste sa treba ešte pristaviť pri tom, prečo možno považovať text petície za klamlivý. Okrem očividnej lži, ako je 700 bytov, sú tu aj iné vyhlásenia: zánik zelene, parkovanie, dopravná situácia. Prezentovanie hmotovej štúdie pôsobí, akoby šlo o niečo v lokalite nevhodné a prehnané. Všetky tieto tvrdenia sú vyvrátiteľné a nezhodujú sa s realitou, ktorá platí dnes, alebo bude platiť v budúcnosti, keď budú prípadné nájomné byty dokončené.

Prvým a najčastejším argumentom v prípade odporu voči akejkoľvek výstavbe je zánik zelene. Aj v tomto prípade je poukazované na dnes existujúce plochy, ktoré sú porastené stromami, náletovou zeleňou alebo tvorené trávnatými dvormi. Autor petície apeluje na strach obyvateľov, že sa výstavbou tento charakter naruší a v lokalite už zeleň nebude – namiesto toho sa budú pozerať do budov. V skutočnosti to tak však ale nebude, lebo reálna parková zeleň na mieste uvažovanej výstavby v podstate absentuje.

Zo zverejnenej štúdie vyplýva, že pretvorená by mala byť východná časť plochy popri Šustekovej, kde je dnes hustá výsadba stromov, ktorá jediná znesie aké-také kritériá. Na druhej strane, súčasný stav priestoru je zlý. Aktívne ho využívajú len psíčkari – z tých pozitívnych foriem využitia – inak sa tu generujú sociopatogénne javy. K tomu patrí vysoká koncentrácia ľudí bez domova, drogovo závislých alebo prípadne tínedžerov, ktorí nemajú v lokalite vhodné priestory pre socializáciu. Nie je dôvod predpokladať, že by to akási hypotetická revitalizácia zmenila. Nie je na to dôvod, pretože ľudia sem nemajú dôvod chodiť a chýbal by tu jeden z kľúčových aspektov kvalitných priestorov, t.j. bezpečnosť a sociálna kontrola.

Ostatné priestranstvá sú dnes bez širšieho využitia. Nazývať ich parkami je idealizovaním, ktoré nie je založené na realite. Na druhej strane, prípadná realizácia nových mestských domov prichádza s prísľubom, že prinesie ich revitalizáciu. Táto s domami prinesie aj chýbajúcich užívateľov, sociálnu kontrolu a tým pádom pravdepodobné pretvorenie na plnohodnotný park. Mestský development by, ani nie paradoxne, mohol namiesto zániku zelene priniesť jej rozvoj a otvorenie nevyužívaných plôch.

Druhým argumentom, opäť tradičným, je zhoršenie parkovania. Objavuje sa aj napriek faktu, že všetky nové rezidenčné projekty dnes musia splniť enormne prísne parkovacie regulatívy a väčšina developerov núti klientov ku kúpe parkovacieho miesta. Regulatívy bude musieť samozrejme splniť aj Magistrát, ktorý chce do lokality priniesť maximálne 874 miest. Časť z nich by mala byť umiestnená v parkovacom dome, nedôjde preto k devastácii vonkajších plôch – navyše je pravdepodobné, že tento bude prístupný pre verejnosť a rovnako predpokladám, že jeho kapacita bude v budúcnosti aj navýšená, aby sa uspokojil hypotetický dopyt.

Iniciátori petície totiž zabúdajú, že sa Bratislava blíži k reálnemu zavedeniu parkovacej politiky, ktoré prinesie koniec nespoplatneného a divokého parkovania – aspoň čiastočne a v niektorých lokalitách. Daná časť Petržalky so svojou polohou ešte v rámci vnútorného mesta však bude pravdepodobne jednou z nich. K zániku parkovania aspoň spočiatku nedôjde, určite však možno očakávať jeho preskupenie a aj vďaka mestskému developmentu vznikne viac než priaznivá a bezpečná alternatíva, kde autá parkovať.

S otázkou parkovania súvisí doprava. Autori petície odkazujú na súčasnú situáciu, kedy sú okolité cesty, napríklad Šustekova, počas niektorých častí dňa upchaté. Opäť ale ide o posudzovanie budúcnosti na základe dnešného stavu, nezohľadňujúce fakt, že realizáciou projektu sa preskupia dopravné prúdy a dobudujú nové prepojenia. Autori štúdie otvorene uvažujú nad predĺžením severného ramena Šustekovej, ktoré by bolo možné spojiť s Bosákovou ulicou. Šoféri tak budú mať možnosť využiť niekoľko smerov, ako sa z lokality dostať.

Leták zároveň vytrháva z kontextu, že lokalita je doslova obklopená širokými cestami – či už Bosákovou, zjazdom z Mostu Apollo, Einsteinovou, ako aj samotnou diaľnicou D1. V lokalite sa nachádza verejná doprava s relatívne dostupným prestupom na električky (výhľadovo dokonca trolejbusy) a pomerne jednoducho sa dá dostať aj na kľúčové mestské cyklotrasy – čo bude ešte viac platiť v čase eventuálneho dokončovania domov. Lokalita má teda množstvo alternatív, ako sa pohybovať.

Napokon je tu ešte argument o nevhodnej mierke. Tento je však už absolútne nevhodný – jednak preto, lebo v okolí sa už mohutné domy nachádzajú, napríklad 14-podlažné terasové panelové domy, ale aj kvôli mierke prostredia. Ako bolo zmieňované, územie je obklopené mohutnými cestnými komunikáciami a veľkými plochami, v dôsledku čoho možno len sotva uvažovať o akejsi intímnej blokovej štruktúre. Pri takýchto rozsiahlych plochách je namieste uvažovať aj o väčšej výške budov. Okrem toho, kríženia veľkých ciest odporúčajú odborníci za najvhodnejšie pre lokalizáciu výškových budov kvôli dopravnému napojeniu aj zdôrazneniu akýchsi kompozičných bodov.

Naostatok, nové budovy na tejto strane Einsteinovej budú zrkadliť zástavbu na severnej strane, kde sa v rámci Nového Lida predpokladá umiestnenie najvyšších budov práve pri diaľnici. Kým obyvatelia získajú atraktívne výhľady na mesto, z pohľadu užívateľa diaľnice bude zástavba pripomínať akúsi bránu do modernej časti Bratislavy.

 

Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy / Bratislava - Hlavné mesto SR

 

V tejto chvíli tak nie sú dôvody na bojovanie proti schváleniu urbanistickej štúdie alebo následne Zmenám a doplnkom Územného plánu 08. Skutočnú kvalitu možno len sotva vyčítať z indexov a regulatívov, o hodnote lokality rozhodne až architektonická súťaž či súťaže, ktoré na uvažované nové domy prebehnú. Ak možno aktuálnemu vedeniu mesta v niečom veriť, tak to je fakt, že zorganizuje dobre pripravené a obsadené súťaže, ktoré vysoko pravdepodobne prinesú veľký záujem ateliérov – takáto zákazka by dokázala stredne veľkú kanceláriu živiť na dlhú dobu.

Samozrejme, otázna je reakcia architektov v kontexte aktuálnej situácie na Parkovej ulici v Prievoze. Pôvodne plánovaný projekt nájomného bývania prevažne pre seniorov bol mestom zrušený, a to aj v súvislosti s odporom susedov. Mesto hovorí o určitých závažných argumentoch, ktoré ho presvedčili – a tým by mohol byť nesúlad s Územným plánom. Ak chce teraz Magistrát a MIB architektov presvedčiť, že súťaž na Šustekovú alebo Sosnovú nedopadne podobným fiaskom, musí mať istotu v podobe schválenej zmeny ÚP.

Učebnicový príklad NIMBYizmu (Not In My BackYard – označenie ľudí, bojujúcich proti zmenám v blízkosti ich bydliska) nesmie zabrániť realizácii projektov, ktoré sú pre ďalší rozvoj mesta zásadné. Šesťsto bytov krízu dostupnosti bývania nevyrieši, v kombinácii s inými zámermi by však mohlo priniesť dosť bytov pre reštituentov (tých treba zabezpečiť okolo päťsto), ľudí v potrebných profesiách (učitelia, policajti, vodiči MHD a i.) aj pre ľudí, ktorí sa dostali do závažnej životnej situácie. Bratislava musí byť miestom, kde dokážu prežiť aj skupiny, ktoré dnes nemajú prístup ku komerčnému bývaniu – inak bude menej konkurencieschopná, chudobnejšia a menej priateľská, čo sú dôležité parametre úspešného mesta.

Určitú dobu som uvažoval, či treba dávať priestor takejto aktivite. Treba však jasne povedať: podobné predčasné petície škodia mestu, jeho obyvateľom a aj obyvateľom dotknutých lokalít. Prvoplánové strašenie vymyslenými argumentami prispieva k ďalšej frustrácii z výstavby, ktorú Bratislava už teraz enormne potrebuje, a sú vodou na mlyn populistom, ktorým záleží len na vlastnej pozícii. Mesto si už nemôže dovoliť ustupovať. Podobné aktivity tak treba odsúdiť už v zárodku.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.