Simona Schreinerová 21.12.2023 10:45

Od autobazáru k developmentu. V Novom Meste sa pripravuje polyfunkčný projekt, ambície má priveľké

Hoci sa v posledných rokoch developerský trh sprofesionalizoval, ešte stále sa občas objavia netypickí investori. Príkladom je pripravovaný zámer v Novom Meste, ktorý prichádza s rozšírením ponuky bývania a občianskej vybavenosti. V areáli na križovatke ulíc Klatovská a Rožňavská sa pripravuje výstavba polyfunkčného objektu a showroomu, naviazaného na neďaleký autobazár. 

Zdroj: Google Maps, patrikhaja architekt / EIA

Nový projekt s oficiálnym názvom Milošov Dvor má vzniknúť v Novom Meste na hranici s mestskou časťou Ružinov. Výstavba prebehne na pozemkoch medzi Rožňavskou, Klatovskou, Ľubochnianskou a areálom vozovne Trnávka – Jurajov dvor. Investorom je MILOŠ TURAC, spol. s.r.o. Ide o lokálneho predajcu vozidiel či náhradných dielov.

Development počíta s realizáciou dvoch objektov – showroomu a bytovej budovy (SO 01) a polyfunkčného objektu (SO 02) a v súčasnosti má vydané súhlasné záväzné stanovisko mesta. V roku 2019 prešiel zámer posudzovaním vplyvov na životné prostredie (EIA).

Zo zverejneného stanoviska vyplýva, že na pozemkoch určených pre výstavbu v súčasnosti existuje jeden objekt rodinného domu s príslušenstvom. Ten je určený na asanáciu a pred realizáciou nových objektov bude odstránený. Okrem spomínaných stavieb je súčasťou návrhu aj riešenie pripojenia objektov na okolitú technickú a dopravnú infraštruktúru.

 

Situácia preferovaného variantu z EIA. Zdroj: patrikhaja architekt / EIA

 

Showroom je navrhovaný ako samostatne stojaci jednopodlažný objekt s atikou vo výške 8,0 metrov. Umiestnený bude pozdĺžne popri uličnej čiare Rožňavskej ulice v juhovýchodnej časti riešeného územia. Malo by ísť o objekt lichobežníkového pôdorysu s rozmermi 16,5x52,9 metra. Kompaktný lichobežníkový tvar bude naklonený v priestore v dvoch smeroch. V objekte vznikne medzipodlažie pre kancelárske a obslužné priestory.

Polyfunkčný objekt je navrhovaný ako samostatne stojaci osempodlažný objekt, umiestnený priečne riešeným územím v severnej časti. Prvé nadzemné podlažie (NP) bude lichobežníkového tvaru s rozmermi 37,3x79,65 metra. Slúžiť má ako priestory pre obchod a služby, garážová hala a skladovacie priestory pre byty. Od druhého až po ôsme NP sa objekt rozdelí na tri objemovo samostatné celky s funkciou bývania. Polyfunkčný dom bude mať premenlivú výšku atík, ktoré sú na úrovniach 5 metrov (strecha nad prvým NP), 17 metrov (strecha nad piatym NP), 23,1 metrov (strecha nad siedmym NP) a 26,0 metrov (strecha nad ôsmym NP). Celkový počet bytov bude 141.

Vegetačná strecha na druhom NP sa navrhuje ako kombinácia semintenzívnej a intenzívnej vegetačnej strechy. Táto časť je navrhnutá ako komunitný priestor, v ktorom sa majú nachádzať vyvýšené záhony pre viackmenné stromy. Objekt má navrhnuté aj dve podzemné podlažia (PP) pod celou svojou hmotou. V suteréne objektu na prvom až druhom PP je navrhnutá garážová hala s pivničnými kobkami a pomocnými skladovými priestormi (bicykle, kočíky). Celkový počet parkovacích miest by mal byť 286 stojísk, z toho 61 bude na teréne.

V dokumentácii sa uvažuje s etapizáciou výstavby. V prvej etape sa má vybudovať polyfunkčný objekt a potrebná technická infraštruktúra. V druhej etape sa uvažuje s vybudovaním showroomu. Projekt bude dopravne pripojený na Klatovskú ulicu. Tá bude rozšírená a doplnená o obojstranné chodníky od križovatky Rožňavská a Klatovská po vjazd do riešeného územia. Popri Rožňavskej ulici sa v rámci zámeru dobuduje chodník s cyklochodníkom, ktoré budú pokračovaním existujúcej pešej komunikácie. Existujúci vjazd do územia z Rožňavskej ulice bude zrušený. 

 

Rezopohľad. Zdroj: patrikhaja architekt / EIA
 

Vizuál objektov zatiaľ nie je známy. V EIA sa uvádza, že objekt showroomu bude opláštený systémom celopresklenných hliníkových fasád a plnými časťami z panelov z oceľového plechu, na ktoré sa nanesie omietka alebo sa použije textilná fasáda. Rámy sklenených konštrukcií a plné plochy majú byť v sivých odtieňoch.

Polyfunkčný objekt by mal mať opláštenie budovy v svetlých odtieňoch tlmenej bielej zo systémových panelov odvetraných fasád. Do vnútrobloku budú fasády prekrývať balkóny a budú obalené drevenými lamelami v nepravidelnom rastri. Majú tak vytvárať slnolamy pre presklené otvory obytných miestností (okná). Toto architektonické riešenie sa však mohlo, resp. môže zmeniť či upraviť.

Spracovateľom dokumentácie je AMBITIO s.r.o., architektom Patrik Haja. Podľa informácií z EIA boli predpokladané náklady na realizáciu približne 10 miliónov eur. Zámer získal právoplatné rozhodnutie EIA v apríli 2020, pričom výstavba prvej etapy mala začať v júni 2019 a druhej v júni 2020. V oboch prípadoch mali byť etapy dobudované dva roky od začiatku výstavby.

V tomto momente nie je známe, kedy sa realizácia naozaj spustí. Redakcia YIM.BA investora oslovila, nijako však nereagoval. Nevysvetlil tak, či plánuje projekt developovať sám alebo s partnerom, akým spôsobom plánuje predávať byty, ani nedodal vizualizácie súboru. 141 bytov každopádne nie je málo pre neskúsenú firmu, ktorá sa doteraz venovala úplne iným aktivitám. 

Daný postup do istej miery pripomína obdobie pred finančnou krízou v roku 2008, keď sa na development podujímali aj rozličné náhodné spoločnosti, ktoré vlastnili potenciálne zaujímavé pozemky. Kríza však štandardne viedla k pádu nerealistických zámerov. Trh obsadili profesionálni developeri, schopní pripraviť a zrealizovať projekt, získať dôveru bánk a vypredať byty alebo obsadiť nájomné priestory. Prospelo to aj kvalite urbanizmu alebo architektúry, keďže takéto firmy sa začali spájať s renomovanými autormi. 

Dá sa predpokladať, že aktuálna kríza bude mať podobný efekt aj dnes. Zámer sa začal pripravovať ešte pred ňou. Najlepší scenár, v ktorý môže investor dúfať, je spojenie sa so skutočným developerom, ktorý ho dotiahne do konca. Výhodou je, že prvé povolenia už projekt má, takže nejde o úplne virtuálnu predstavu. Pre niektoré firmy by mohlo potenciálne ísť o obohatenie portfólia. Ide pravdepodobne o jedinú cestu, ako Milošov Dvor skutočne rozostavať a dokončiť. 

 

V lokalite sa plánuje aj vznik mestského nájomného bytového súboru. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

 

Ak by sa to podarilo, pôjde o výraznú zmenu v susedstve Rožňavskej cesty. V súčasnosti ju len sotva možno označiť za prívetivú. Z jednej strany ju lemuje rodinná zástavba, štandardne skrytá za mohutnými betónovými múrmi, z druhej skladové areály, záhradky alebo autobazáre. Tak to je až po jej severovýchodný koniec, kde sa nachádzajú retailové objekty. 

Napriek tomu môže do lokality v budúcnosti preniknúť aj kvalitnejšia zástavba. Na ploche trojuholníkového tvaru, ktorú ohraničujú ulice Terchovská, Galvaniho a Banšelova - teda do veľkej miery naproti Milošovmu Dvoru - sa donedávna nachádzala požičovňa aút. V súčasnosti je priestor prázdny. Práve tu plánuje Magistrát výstavbu Nájomného bytového domu Terchovská.

Zámer získal v januári minulého roka kladné záväzne stanovisko, je tak v súlade s Územným plánom. Vo februári obdržal aj kladné stanovisko v rámci zisťovacieho konania EIA a v septembri sa podarilo získať územné rozhodnutie. Nájomný bytový dom by tak v najoptimistickejšom prípade mohol byť dokončený v roku 2026.

Rýchlejšiemu postupu bránia dlhotrvajúce byrokratické procesy. V posledných rokoch navyše prispeli k spomaleniu výstavby aj ďalšie faktory, napríklad situácia okolo pandémie. Napokon aj Milošov Dvor si medzi vydaním rozhodnutia EIA a záväzným stanoviskom doprial 3,5–ročnú prestávku. Teraz sa ale zdá, že sa projekty blížia k vydaniu kľúčových rozhodnutí - hoci ich definitívny osud ostáva v konečnom dôsledku neistý. 

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.