Simona Schreinerová 27.02.2026 10:52

Nové centrum Petržalky nie je ilúziou. Príprava SOHO Petržalka prekonala kľúčovú prekážku, projekt sa posúva v povoľovaní

Projekt SOHO Petržalka patrí k najvýznamnejším zámerom v tejto mestskej časti. Prichádza totiž s ambíciou vytvorenia jej centra, napriek tomu nemá jednoduchú cestu k výstavbe. Po rokoch príprav sa opäť posúva v povoľovacom procese. Kľúčová prekážka bola po viac ako dvoch rokoch odstránená, čo umožnilo pokračovanie dlhodobo prerušeného územného konania.

Zdroj: IURIS Group

Výstavba sídliska Petržalka sa začala v roku 1973 bytovými domami v Ovsišti, neskôr pribudli Háje, Dvory a Lúky. Do konca 80. rokov boli dokončené byty i základná občianska vybavenosť, rozsiahlejšie projekty sa však realizovali len v obmedzenej miere. Rozvoj mal pokračovať po vybudovaní severo-južnej osi – Jantárovej cesty a plánovaného metra, ktorého výstavba sa na konci 80. rokov začala. Po zmene režimu však bola zastavená, čím sa oddialila vízia centra Petržalky v prázdnom koridore.

V nasledujúcich rokoch sa hľadalo nové dopravné i urbanistické riešenie. Koridor postupne zarastal náletovou zeleňou a komerčná vybavenosť vznikala v iných častiach sídliska. Až rozhodnutie o električkovej trati v druhom desaťročí 21. storočia prinieslo jasnejší smer, pričom obyvatelia si medzičasom zvykli na provizórny stav.

Urbanistická koncepcia, pôvodne navrhnutá kanceláriou Alexy & Alexy (ktorej spoluzakladateľom bol aj slávny urbanista Tibor Alexy, ktorého myšlienky ovplyvnili prvotnú podobu Petržalky), počítala s mestskou zástavbou medzi Rusovskou cestou a Romanovou ulicou, s bulvárom pri električkovej trati, námestím pri Chorvátskom ramene a parkom pri vode.

Štúdiu si objednali akcionári projektu Petržalka City, do ktorého v roku 2016 vstúpila spoločnosť IURIS Group. Po urýchlení príprav získal investor v roku 2022 kladné záväzné stanovisko k investičnej činnosti pre prvú etapu projektu s názvom SOHO Petržalka.

Výsledná podoba projektu napokon nezodpovedala pôvodným predstavám investora. Mesto vyvinulo tlak na upustenie od výstavby medzi predĺženou Jantárovou cestou a bytovými domami na Rovniankovej ulici, čo bolo prezentované ako úspech vedúci k zníženiu intenzity zástavby.

Následný povoľovací proces sa však nezrýchlil. V lete 2022 developer požiadal o vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby, čím sa malo začať územné konanie. Objavila sa zásadná komplikácia – stavebný úrad požadoval preukázanie majetkovoprávneho vzťahu ku všetkým dotknutým pozemkom vrátane plôch pod budúcou Jantárovou cestou.

Pre prvú etapu projektu prebiehajú tri konania – na domy, primárnu infraštruktúru (inžinierske siete) a novú Jantárovú cestu. Všetky však brzdili majetkovoprávne vzťahy s Hlavným mestom pod Jantárovou cestou. Bez komplikácií týkajúcich sa vlastníckych vzťahov by mohol byť celý proces už dávno ukončený.

Tento problém je ale podľa investora konečne vyriešený. „Áno, majetkoprávny problém s Hl. mestom SR Bratislava ohľadne časti pozemkov pod Jantárovou cestou (ktorá mimochodom bude HMB odovzdaná), ktorý blokoval všetky 3 konania, sa po 2,5 roku podarilo úspešne vyriešiť,“ uviedol Ľuboš Čema, konateľ IURIS Group. 

Posledné doplnenie žiadosti o vydanie územného rozhodnutia bolo doručené v januári tohto roka a následne sa začalo územné konanie. Vzhľadom na urovnanie situácie s pozemkami pod Jantárovou cestou by tentoraz malo byť úspešné.

Zdroj: IURIS Group

Prvá etapa SOHO pozostáva zo štyroch objektov prepojených tromi podzemnými podlažiami, ktoré budú slúžiť na parkovanie a technické zázemie. Polyfunkčný objekt (B1.1 a B1.2) s občianskou vybavenosťou vznikne pozdĺž električkovej trate. Navrhovaných je deväť nadzemných a dve podzemné podlažia. Na treťom až deviatom nadzemnom podlaží sa polyfunkčný objekt rozdelí na dva samostatné celky s vlastnými vstupmi. V severnej časti vzniknú administratívne jednotky, v južnej budú situované byty.

Bytové domy (C1 a C3) budú bodové samostatné objekty umiestnené v kontakte s parkom popri Chorvátskom ramene. Objekt C1 je navrhnutý s 15 nadzemnými podlažiami a jedným samostatným podzemným podlažím. Bytový dom C3 dosiahne výšku sedem nadzemných podlaží a bude mať jedno podzemné podlažie. Oba objekty budú osadené nad spoločnou podnožou podzemných garáží.

Objekt občianskej vybavenosti C2 je navrhnutý ako dvojpodlažný, na prvom nadzemnom podlaží je uvažovaná stupňovitá kaviareň, na druhom lezecká stena. Prvá etapa SOHO má obsahovať celkovo 218 bytov. Celkový počet navrhovaných parkovacích miest je 469, umiestnených v podzemnej hromadnej garáži a na teréne v rámci polyfunkčného súboru.

Developer napriek meškaniu v koncepte projektu nevykonal žiadne zmeny. Zachováva urbanistickú schému naznačenú kanceláriou Alexy & Alexy, rovnako ako architektonické riešenie od kancelárie Pantograph. Z vizualizácií vyplýva súčasná, kultivovaná architektúra, ktorá vhodne dotvára prostredie hmotovým riešením, členením fasád i prácou s verejným priestorom.

Získanie územného rozhodnutia a následné spustenie predpredaja sa pôvodne očakávalo už v roku 2024. Uvedené komplikácie však realizáciu časovo odsunuli. „Kvôli pozemkovému problému s HMB bol harmonogram projektu SOHO posunutý o 3 roky. Za určitých okolností (ak nedôjde k odvolaniam voči územnému alebo stavebnému konaniu), prípadne k iným administratívnym prieťahom, je možné vydanie právoplatného SP ešte v tomto roku. Spustenie predaja bytov (formou rezervácie) neplánujeme skôr, ako bude vydané minimálne územné rozhodnutie na 1. etapu projektu,“ približuje Čema.

Zdroj: IURIS Group

SOHO Petržalka má predpoklady stať sa jedným z najvýznamnejších rozvojových území v rámci celej mestskej časti. Poloha v dotyku s električkovou traťou vytvára kvalitné napojenie na centrum Bratislavy i ďalšie časti Petržalky vrátane rekreačných lokalít. Zároveň bude samé destináciou - prvá etapa je len totiž len začiatok projektu, ktorý bude vznikať dlhé roky a rozdelený bude na väčší počet etáp.

Postupovať by sa malo smerom na sever k Rusovskej ceste, kde by mala výstavba vyvrcholiť v podobe veží neďaleko križovatky Rusovskej cesty s Jantárovou. Dominanta má vzniknúť aj úplne na juhu pri Romanovej. Dostupnosť Rusovskej cesty zároveň zabezpečuje priaznivé dopravné väzby v širšom území. Koncentrácia občianskej vybavenosti a vznik mestotvornej zástavby predstavujú logické vyústenie dlhodobého vývoja tejto lokality.

Urbanistická koncepcia umožňuje vytvoriť jasne čitateľné centrum s verejnými priestormi, bulvárom i dominantnými objektmi, ktoré môžu plniť orientačnú funkciu v rámci celej Petržalky. Ak sa podarí naplniť deklarované ambície v primeranej kvalite architektúry a verejného priestoru, územie má reálny potenciál stať sa prirodzeným ťažiskom pravobrežnej časti Bratislavy.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.