Adrian Gubčo 11.03.2025 18:00

Rozporuplné vyjadrenie pre novú petržalskú vežu. Hlavné mesto dalo záporné stanovisko pre pokračovanie SOHO, hoci je v súlade s Územným plánom

ČLÁNOK BOL AKTUALIZOVANÝ Jedným z najvýznamnejších petržalských projektov je v súčasnosti zámer SOHO od spoločnosti IURIS Group. Ide o súčasť dlhodobej snahy dať najväčšiemu bratislavskému sídlisku jeho centrum a vybudovať tu nové bývanie, vybavenosť aj verejné priestory. Kým prvá etapa sa horko-ťažko blíži k výstavbe, prvá časť druhej etapy teraz dostala od mesta zvláštne vyjadrenie.

Zdroj: A.M. Architects / IURIS Group

Petržalka bola v minulosti zamýšľaná ako komplexná mestská štvrť, ktorá by okrem bývania pre 150-tisíc ľudí obsahovala aj plnú mieru vybavenosti. Veľká časť z nej sa mala nachádzať v tzv. Centrálnej rozvojovej osi, páse územia, tiahnucom sa zo severu na juh sídliska, čiastočne vo väzbe na Chorvátske rameno. Výstavba v lokalite mala prísť po dokončení rýchlodráhy, teda metra.

K tomu prirodzene nedošlo, namiesto toho sa rozhodlo o výstavbe električkovej trate. Okrem toho sa už od prvej dekády 21. storočia hovorí o urbanizácii územia, predovšetkým priestoru medzi Rusovskou cestou a Romanovou, ktorá má najlepšie predpoklady pre vznik centra Petržalky. V tomto duchu tu postupne vznikla urbanistická koncepcia, za ktorou stáli architekti z kancelárie Alexy & Alexy.

IURIS Group je v lokalite aktívny od roku 2016 a postupne rozvíja víziu budúceho projektu. Pred časom ho premenoval na SOHO, čím sa odlíšil od staršieho názvu Petržalka City. Zároveň zverejnil podobu prvej etapy, na ktorej spolupracuje s architektonickou kanceláriou Pantograph. Táto časť zámeru veľmi pomaly postupuje v povoľovaní, v roku 2022 získala kladné stanovisko.

Celé SOHO však bude pozostávať z väčšieho množstva etáp. Developer sa aktuálne usiluje o pokrok v príprave druhej etapy. Tvorená má byť obytnou výškovou budovou južne od prvej etapy smerom k Romanovej ulici. Urbanisti, ktorí tvorili víziu lokality, tento priestor definovali ako ideálny pre umiestnenie výškovej dominanty. Veľkou výhodou je aj vynikajúca dostupnosť k električkovej zastávke.

Veža s pôdorysom zaobleného kosoštvorca by mala mať 26 nadzemných podlaží a 102,35 metrov. Prvé podlažie bude tvorené retailom, na ostatných bude bývanie, pričom po 22. podlažie vzniknú typické podlažia. Ostatné budú ustupovať, čím vzniknú atraktívne terasové rezidencie. Celkovo by ich malo byť 224. Súčasťou objektu budú aj tri podzemné podlažia, nad nimi by mali vzniknúť parkové úpravy s dvomi ihriskami, nadväzujúce na prvú etapu.

Investor v dokumentácii deklaruje, že statickú dopravu dokáže vykryť v rámci priestorov v prvej etape ich preusporiadaním na úrovni druhého až štvrtého podzemného podlažia. Nezvýši sa tak zastavanosť ani neovplyvní zeleň. Dom by mal mať k dispozícii 242 stojísk, čo je v súlade s normou.

Architektonické riešenie vypracovala kancelária A.M. Architects, hoci na projektovej dokumentácii sa podieľal v neskorších fázach aj Pantograph. Dosiaľ známe vizualizácie prezentujú elegantne pôsobiacu budovu, charakteristickú zaoblenými nárožiami a priebežnými balkónmi. Veža by zásadne zvýšila mestotvorné pôsobenie tejto časti Petržalky, ktorá dosiaľ pôsobila mimoriadne zanedbane.

Hlavné mesto konštatuje, že navrhovaná stavba je v súlade s obsahom záväznej časti Územného plánu hlavného mesta SR Bratislavy. Vyhovuje z hľadiska funkcie aj zaťaženia územia. Umiestnenie parkovania v podzemnej garáži prvej etapy označuje za vyhovujúce. Aj napriek týmto skutočnostiam však Magistrát vydal voči zámeru negatívne stanovisko.

Magistrát mal už dávnejšie problémy s pozemkami, ktoré spomalili povoľovanie prvej etapy. Zdroj: IURIS Group

Štandardne je záporné záväzné stanovisko vydané potom, ako mesto zhodnotí, že projekt nie je v súlade s Územným plánom. V tomto prípade sú ale dôvody iné. Podľa Magistrátu projektová dokumentácia nie je v súlade s vyhláškou o pripojení stavby na pozemné komunikácie. Problémom je parkovanie v prvej etape, pričom rozmery, vyhotovenie či spôsob pripojenia nemusí vyhovovať bezpečnej prevádzke stavby.

Mesto má problém s projektovou dokumentáciou, ktorá nie je v súlade s dopravno-kapacitným posúdením. To očividne reaguje na pôvodné riešenie, keď sa ešte neuvažovalo s umiestnením parkovania pre vežu v podzemnej garáži prvej etapy. Inak sa stotožňuje s tvrdením v rámci dopravno-kapacitného posúdenia, ktoré zdôrazňuje potrebu aktualizácie s ohľadom na zmenené podmienky a postupujúcu prípravu zámeru.

V konečnom dôsledku je tak projekt v podstate absolútne v poriadku a nie je dôvod, aby nedostal kladné záväzné stanovisko a nemohol sa uchádzať o zisk ďalších povolení. Mestu sa nepozdávala len časť neaktualizovanej dokumentácie. Do istej miery to pôsobí ako účelový dôvod, ako pozdržať definitívne vydanie stanoviska.

Išlo by o ďalšiu z nekonečných komplikácií SOHO. Developer bol s problémami konfrontovaný viackrát aj v minulosti. Súčasťou zámeru je napríklad vybudovanie súbežnej cesty (teda pokračovania Jantárovej cesty) s električkovou traťou, ktorá však nebude úplne priama – namiesto toho bude prerušená sériou kruhových objazdov. Toto opatrenie má zamedziť tranzitu automobilov medzi Rusovskou cestou a Romanovou.

Ďalšou zmenou je odmietnutie výstavby na juhovýchodnej strane tejto cesty. Pôvodne malo ísť o obojstrannú ulicu s charakterom mestského bulváru. Keďže ale Magistrát reagoval kladne na odpor občanov, odmieta realizáciu výstavby v priestore medzi domami na Gessayovej a električkovou traťou. Nachádzať sa tu pritom mali len nižšie objekty.

Príprava urbanizácie tejto časti Petržalky trvá už dve desaťročia. Aj v dôsledku pomerne neochotného prístupu Magistrátu či problémov s majetkovoprávnym vysporiadaním je náročné odhadovať reálne termíny výstavby. Priaznivo naklonená nie je projektu ani mestská časť, ktorá vydala k druhej etape záporné stanovisko. IURIS Group tak čaká ešte náročný a nepochybne dlhý proces.

Celková vízia projektu je veľkorysá. Zdroj: Alexy & Alexy

Pre samotnú Petržalku je to škoda. Už prvá etapa ráta s výstavbou nielen bývania, ale aj vybavenosti a revitalizáciou priľahlých verejných priestranstiev. Byty by mali vzniknúť v trojici domov, jednom dvojsekciovom doskovom a dvojici bodových, ktoré vymedzia Jantárovú cestu a dotvoria plochy smerom k Chorvátskemu ramenu. Okrem toho by mala vzniknúť samostatná budova lezeckého centra, kde bude najvyššia stena na Slovensku.

Predpokladaný je vznik 200 rezidencií, z toho 31 by malo mať vyššiu úroveň štandardu vrátane exteriérového tienenia či stropného chladenia. Dôležité je, že sa tu plánuje aj 1.200 metrov štvorcových obchodných priestorov. Orientované budú na Jantárovú cestu aj do zeleného priestoru smerom k ramenu. Tento bude súčasťou rozsiahlejšieho parku.

Developer okrem toho hovorí o vzniku nového pešieho premostenia, resp. premostení ramena. V ďalších etapách má pribudnúť teoreticky aj radnica Petržalky, kultúrno-spoločenský priestor s kapacitou dvetisíc ľudí, námestie, nové výškové budovy a rozličné komunitné či sociálne zariadenia. Ďalej sa bude rozširovať park, ktorý bude patriť k najvýznamnejším v Petržalke.

Plány na vznik SOHO vyvolávajú v mnohých lokálnych obyvateľoch obavy – či už zo zhoršenia životných podmienok, zániku zelene či zníženia hodnoty bývania. Všetko ale zatiaľ naznačuje tomu, že to bude naopak. Nové centrum najväčšieho sídliska v metropole môže dramaticky zvýšiť jej úroveň. Zatiaľ ale naráža na kombináciu strachu a neschopnosti Hlavného mesta urýchliť povoľovací proces.  

AKTUALIZÁCIA: Ako uviedol developer pre YIM.BA, v skutočnosti nejde o červenú pre projekt. Namiesto toho sa potvrdil súlad s Územným plánom, čo je pre jeho ďalšie pokračovanie zásadné. Podoba vyjadrenia je daná najmä meniacou sa legislatívou v oblasti dopravno-kapacitných posúdení. Kľúčové potvrdenie vhodnosti osadenia zámeru považuje IURIS Group za mimoriadne dobrú správu, lebo sa tým odstránil historický problém, keď návrh urbanistickej štúdie Centrálnej rozvojovej osi nebol v súlade s Manuálom rozvoja územia Petržalka City, z ktorého koncept veže vychádzal. Potvrdením súladu s Územným plánom sa mesto prihlásilo k druhému zmienenému materiálu. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.