Adrian Gubčo 08.08.2026 13:54

Nenechať to na developerov. Zimný prístav je výzvou nielen pre investora, ale aj mesto a štát

Pripravovaná transformácia Zimného prístavu má byť jedným z najvýznamnejších urbanistických zásahov v dejinách Bratislavy. Ak sa podarí zrealizovať túto premenu na špičkovej úrovni, slovenská metropola s definitívne zaradí medzi významné európske veľkomestá. Potrebný však bude priamy vstup verejného sektora nielen do plánovania, ale aj samotnej výstavby v tomto mimoriadne vzácnom území.

Ilustračná AI vizualizácia. Zdroj: YIM.BA

Bratislava je v súčasnosti na pokraji dramatických zmien, ktoré výrazne zmenia jej tvár. V najbližších rokoch by sa mala začať výstavba v lokalite Celomestského centra v Petržalke a zintenzívniť rozvoj Mlynských Nív. Kľúčovým zámerom však bude v konečnom dôsledku transformácia Zimného prístavu, kde sa vďaka spojeniu s Dunajom otvára potenciál pre vznik výnimočnej nábrežnej štvrte.

Aktivita okolo Zimného prístavu sa zvýšila najmä v priebehu posledného roka. Verejné prístavy prejavili záujem o premenu územia s tým, že by otvorili lokalitu developerom a zo ziskov splatili nielen odkúpenie infraštruktúry v areáli prístavu, ale aj rozvoj nákladného prístavu v Pálenisku. V tejto súvislosti rozbehli spoluprácu s Metropolitným inštitútom Bratislavy, ktorý mal zorganizovať prípravný proces vrátane súťaže, ktorý by viedol k zmene Územného plánu.

Neskôr sa ale objavila informácia, že o bratislavské prístavy – tak Zimný aj Pálenisko – majú záujem investori zo Spojených arabských emirátov. To ešte zvýšilo tlak na urýchlenie prípravy novej regulácie. MIB pripravil základnú štúdiu rozvoja územia a spoločne s Verejnými prístavmi vyhlásil medzinárodnú urbanistickú súťaž. Záujem je enormný, prihlásilo sa 123 tímov z 33 krajín.

Nech už súťaž dopadne akokoľvek, jej výstupom má byť nová regulácia a základné pravidlá pre rozvoj lokality. Očakáva sa, že investor, či už to budú firmy zo SAE alebo domáci developeri, budú postupovať podľa výsledkov súťaže. Vďaka tomu by mala Bratislava získať kvalitnú mestskú štvrť, ktorá sa bude v mnohom ponášať na špičkové nábrežné lokality v iných európskych veľkomestách.

Podmienky súťaže rátajú s kompaktnou polyfunkčnou zástavbou s možnosťou výškovej gradácie smerom k downtownu, vznikom atraktívnych verejných priestorov, promenád a zelene v blízkosti Dunaja, zachovaním viacerých národných kultúrnych pamiatok (loď Šturec a lodný výťah, Dom lodníkov, niektoré z pôvodných prístavných skladov) a vybudovaním ikonickej budovy kultúrno-spoločenského charakteru. Tento budúci symbol prístavu i Bratislavy zmieňoval aj minister dopravy Jozef Ráž ml.

Podľa jeho slov by mal tieto projekty realizovať investor. Slovenská vláda (a zrejme aj mesto) pravdepodobne dúfa, že pre investora bude rozvoj prístavu natoľko atraktívny, že popritom zafinancuje aj rozvoj vybavenosti vrátane ikonickej budovy. Ide však o mylný pohľad, ktorý zbavuje verejný sektor zodpovednosti nad finálnou kvalitou tejto transformácie.

Príbeh Istropolisu a uvažovaného Národného kultúrneho a kongresového centra je odstrašujúcim príkladom aj pre Zimný prístav. Zdroj: Immocap

Ak má byť Zimný prístav skutočne špičkovou štvrťou, verejný sektor – teda štát, mesto, kraj aj mestská časť – by sa mali priamo podieľať na rozvoji budúcej občianskej vybavenosti. To neznamená len prípravu územnoplánovacej regulácie, vytypovanie funkcií jednotlivých objektov – ktoré, mimochodom, dosiaľ neprebehlo – či zorganizovanie súťaží na ich budúcu podobu, ale aj finančnú účasť na ich výstavbe a následnej prevádzke. Nemožno čakať, že Bratislava dostane kvalitnú štvrť „zadarmo“.

V tomto momente sa zdá, že verejné inštitúcie túto úlohu nepochopili. Štúdia MIBu sa napríklad k budúcnosti jednotlivých kultúrno-spoločenských objektov vyjadruje veľmi vágne. Mesto ani štát očividne nemajú určené, čo by tu vlastne malo vzniknúť. Nie je jasné, či ikonická budova bude slúžiť ako filharmónia, galéria, múzeum alebo kongresové centrum, známy nie je ani budúci osud skladov vo východnej časti prístavu.

To je pomerne veľký problém, nakoľko tieto otázky mali byť vyriešené pred súťažou, aby súťažiaci už vedeli, s čím majú zhruba počítať. Taktiež by to pomohlo pri diskusiách s investorom o nastavení povinností a záväzkov jednotlivých strán. V neposlednom rade, pomôcť by to mohlo aj pri uvažovaní o rozvojových zámeroch inde v meste. V Zimnom prístave by napríklad mohlo byť Zážitkové centrum vedy a planetárium, nakoľko by šlo o omnoho lepšiu lokalitu ako dnes plánovaná v ZOO.

Ďalšou témou je, za čo vlastne verejné inštitúcie preberú zodpovednosť. V ideálnom prípade by to mali byť najmä kultúrne budovy a vyššia občianska vybavenosť. Delegovaním tejto úlohy na developera či developerov hrozí, že dodajú dielo, ktoré nenaplní celkom potenciál územia a neprinesie to, čo Bratislava od tejto lokality očakáva – teda vznik miesta, ktoré rozšíri centrum, bude symbolom jej budúcnosti a bude príťažlivé nielen pre domácich, ale aj mimomestských či zahraničných návštevníkov.

Odstrašujúcim príkladom môže byť v tomto ohľade do istej miery bratislavský downtown. Hoci ide v princípe o reprezentatívnu časť mesta, veľmi citeľne tu chýba nekomerčná občianska vybavenosť, ktorá by vyvážila obrovské objemy komerčnej. Jedinú výnimku predstavuje Slovenské národné divadlo, ktoré sa začalo budovať ešte za socializmu. Aj preto existuje oprávnená kritika, že nazývať túto lokalitu novým centrom je prehnané.

Iným príkladom je Istropolis, kde sa pôvodne rátalo so vznikom Národného kultúrneho a kongresového centra. Plánovaná multifunkčná hala mala mať kapacitu viac ako tritisíc miest na sedenie, zhruba 5,5-tisíc miest na státie a obsahovať zázemie pre konanie špičkových medzinárodných podujatí. Po odrieknutí vládnej pomoci však developer pristúpil k výraznému zmenšeniu haly, keďže pôvodný zámer by sa ukázal ako nerentabilný.

Bratislava však potrebuje získať vybavenosť, ktorej (priama) rentabilita síce nie je najvyššia, príp. je aj záporná, prispieva však iným spôsobom – rozvojom vzdelanosti, kultúrnosti, kultivovanosti, hrdosti či cestovného ruchu. Presne to sa deje v tých najvyspelejších európskych mestách, ku ktorým sa postupne zaraďujú aj blízke metropoly vrátane Prahy, Budapešti či Varšavy.

Pre takéto objekty či inštitúcie je len málo lepších miest ako Zimný prístav. Nachádzajú sa tu miesta, ktoré priamo vyzývajú k tomu, aby tu vznikli špičkové stavby s atraktívnou a spoločensky prospešnou náplňou. Niekto ich však musí postaviť – a nie je to len súkromný investor.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.