Adrian Gubčo 18.03.2021 11:45

Dúbravka pripravuje urbanistickú štúdiu Pod Záhradami

Mestská časť Dúbravka spustila verejné prerokovanie riešenia územnoplánovacieho podkladu „Urbanistická štúdia zóny Pod záhradami“. V preklade to znamená, že mestská časť do konca marca prijíma pripomienky verejnosti k tomu, ako by mohlo vyzerať územie za Kostolom Ducha Svätého. Hlavným cieľom je realizácia veľkého parku bez možnosti výstavby bytových domov.

Zdroj: Mestská časť Bratislava - Dúbravka

Riešené územie je vymedzené ulicou Pod záhradami, Ulicou M. Schneidera-Trnavského, zástavbou od Talichovej, Talichovou a Koprivnickou a bytovými domami na Koprivnickej. Dnes je plocha prevažne nezastavaná, podľa Územného plánu Hlavného mesta SR Bratislavy by sa to ale mohlo teoreticky zmeniť – plán tu umožňuje vznik bývania a občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu. Až 70% funkčnej plochy budúcej zástavby by bolo využitých pre bývanie. Ide zároveň o rozvojové územie, v minulosti tu tak bola predpokladaná a v podstate aj odporúčaná výstavba.

Mestská časť sa však postavila proti takýmto zámerom. Pred niekoľkými rokmi tu konkrétny development pripravovala spoločnosť Strabag, ktorá tu navrhovala vybudovať Polyfunkčný bytový dom Pod záhradami. K pozemkom sa dostala výmenou za pozemky na Belopotockého ulici, kde namiesto apartmánového domu vznikol menší parčík. Odpor verejnosti a lokálnej samosprávy, ktorá namietala záber zelene či zvýšenie dopravnej záťaže, viedol k ďalšej zámene. Dúbravke sa tak teoreticky otvorila možnosť zriadiť tu veľký park.

Na to však potrebuje ešte potvrdenie Územným plánom. Preto sa začalo s obstarávaním urbanistickej štúdie, ktorá má preveriť možnosť umiestniť tu park a zmeniť tak súčasné funkčné využitie, definované plánom. Návrh urbanistickej štúdie pripravuje v tomto smere renomovaná spoločnosť Jela, vedená skúsenou plánovačkou Jelou Plencnerovou.

Podľa koncepcie, predloženej na posudzovanie v dvoch variantoch, by sa mali predovšetkým rozšíriť plochy označené kódom 1110, teda parky a sadovnícke úpravy. Oba varianty rátajú s plochou pre občiansku vybavenosť pri kostole kvôli možnosti výstavby fary, ako aj výstavbou dvojice parkovacích domov južne od kostola a na Galbavého, riešiacich nedostatok parkovacích miest v oblasti. Prvý, „kompromisný“ variant ponecháva možnosť výstavby menšieho päťpodlažného bytového domu na mestskom pozemku. V tomto variante sa predpokladá aj vznik cesty, prepájajúcej ulice Pod záhradami a Koprivnickú. Druhý variant maximalizuje plochy parkovej zelene. Novým by bol malý objekt vybavenosti parku.

V prípade vzniku parku by bol tento tvorený predovšetkým kombináciou otvorených zatrávnených plôch s lúčnou či trvalkovou výsadbou a novou výsadbou stromov. Vo variante 2 sa očakáva aj vznik aleje japonských čerešní, sakúr, ktorá má asociovať staré dúbravské čerešňové sady. Park by bol doplnený športoviskami a zónami pre deti či seniorov. Navrhovaný je aj vznik psej lúky. Treba však brať do úvahy, že presné riešenie bude súčasťou ďalších etáp prípravy projektu, preto je táto vízia do veľkej miery len rámcová.

Mestská časť bude teraz po vyhodnotení pripomienok (s očakávaním kladného výsledku) návrh predkladať ako podnet pre zmeny a doplnky Územného plánu. Zdá sa, že daný návrh by sa mohol stať súčasťou Zmien a doplnkov 10 v zmysle súčasného poradia pripravovaných balíkov zmien Územného plánu. K reálnej zmene funkčného využitia tak môže prísť aj o niekoľko rokov.

 

Komplexný urbanistický návrh, variant 2. Očakávaný je vznik veľkej zelenej plochy takmer bez akejkoľvek novej zástavby. Zdroj: Mestská časť Bratislava - Dúbravka

 

Hoci vízia mestskej časti Dúbravka vyzerá na prvý pohľad lákavo a opiera sa aj o širokú podporu verejnosti, návrh meniť funkčné využitie v tomto území pokladám za principiálne nesprávny. Riešené územie je pomerne rozsiahle a umožňuje také využitie pozemkov, v ktorom je zachovaný verejný záujem v podobe vzniku parku, ale aj verejný záujem vo forme rozvoja dostupného bývania. Je totiž nutné pripomenúť fakt, že vlastníkom veľkej časti pozemkov je Hlavné mesto.

Súčasné funkčné využitie v zmysle Územného plánu spoločne s formou vlastníctva robí z tejto plochy ideálny priestor pre umiestnenie nájomného bývania, doplneného o priestor pre rozvoj malého podnikania a služieb v prospech verejnosti. Fakt, že pozemky vlastní mesto a nie privátny developer, by mohol zjednodušiť rokovania a zaručiť, že tu skutočne nevznikne nič, čo by spôsobovalo prehnanú záťaž. Metropolitný inštitút Bratislavy by mohol usporiadať architektonickú súťaž na dom aj park, takže by bol nový projekt aj architektonickým prínosom. Verejný priestor by mohol mať formu vnútroblokovej, ale verejne prístupnej plochy, do ktorej sú obrátené terasy kaviarní a podobne.

To sa však vysoko pravdepodobne nestane. Aj napriek tomu, že pozemok je ideálny na skĺbenie viacerých funkcií, ktoré sú vo verejnom záujme, práve verejnosť by nemusela byť s plánom stotožnená. Už doterajší vývoj je určitým mementom. Zámer od Strabagu bol odmietnutý doslova tisíckami občanov, v dôsledku čoho sa zámenu podarilo dotiahnuť aj málo agilnému bývalému vedeniu mesta. Súčasné, omnoho aktívnejšie vedenie zas reagovalo na odpor oveľa menšej skupiny občanov doplnenej o starostu (ktorý zámer predtým podporoval) v lokalite Pri Kríži, kde sa zamietla výstavba nájomného bývania. Dom mal pritom už prakticky všetky povolenia k dispozícii a rátal s veľkými benefitmi pre miestnych.

Magistrát pravdepodobne sebavedomo počítal s tým, že mu tento projekt nebude chýbať, lebo v pláne mal rozvoj veľkého množstva schém inde v meste, ktorý mal priniesť v rýchlom slede stovky nájomných bytov. Dnes, dva roky po odmietnutí bytovky Pri Kríži, je však situácia iná – mesto zatiaľ odovzdalo len hŕstku nových bytov, do konca roku 2022 by ich mohlo byť okolo 150. Vo výstavbe môžu byť teoreticky dva nové projekty, na Muchovom námestí a na Terchovskej ulici v Ružinove, ďalšie sa získajú rekonštrukciami existujúcich bytov v majetku mesta.

Vo výsledku je to ale veľmi málo, pričom v Dúbravke sa ponúka vynikajúci priestor pre výstavbu. Jeho využitie je v súlade v oficiálnymi stratégiami, napríklad Koncepciou mestskej bytovej politiky, ako aj s názormi odborníkov – viď nedávny príspevok českého architekta Petra Bednára, ktorý správne upozorňuje, že práve riedko zastavané sídliská mnohokrát umožňujú rozvoj novej výstavby. Bratislava však vo vlastníctve veľa takto vhodných pozemkov, preto aj musí meniť Územný plán v ďalšej sérii zmien a doplnkov (ZaD 08).

Občania prirodzene žiadajú dve obľúbené funkcie – zeleň a parkovanie – s mylnou predstavou, že sa tým zlepší kvalita ich obytného prostredia. Takýmto spôsobom sa však postupne dláždi cesta ku katastrofe, kedy nebude možné v Bratislave nájsť akékoľvek ako-tak dostupné bývanie. Jedinou možnosťou pre mladších či prisťahovaných ľudí bude odchod na predmestia, kde už čakajú developeri, pripravení vybudovať tisíce nových domov a bytov v otáznej kvalite a závislé od automobilov. NIMBYs, ale aj zastupitelia, ktorí reagujú na ich požiadavky, tak okrádajú Bratislavu o jej lepšiu budúcnosť.

Našťastie, v tomto prípade je ešte otvorený priestor pre pripomienkovanie urbanistickej štúdie. Preto považujem za vhodné, aby prišlo k jej súčasnému zneniu čo najviac pripomienok, požadujúcich zachovanie súčasnej funkčnej regulácie. Ruka v ruke s tým by mala ísť požiadavka na Dúbravku aj Hlavné mesto, aby pozemok využili pre rozvoj nájomného bývania v spojení s kvalitným (a zeleným) verejným priestorom. Dúbravka nepotrebuje park takéhoto rozsahu (v blízkosti sa navyše plánuje park na Pekníkovej), potrebuje dostupné byty v blízkosti verejnej dopravy.

Sú to práve takéto „drobnosti“, ktoré rozhodnú o tom, či sa bude dať v Bratislave budúcnosti dobre žiť. Prax zatiaľ ukazuje, že naša spoločnosť v boji za lepšie, nielen krajšie mesto, naplno prehráva.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.