Simona Schreinerová 19.06.2026 17:12

Plán B pre plánované mrakodrapy? Známi developeri chcú meniť svoje projekty, ovplyvní to veže v downtowne

Bratislavský downtown môže v budúcnosti získať nové výškové dominanty, no ako to už v slovenskej metropole býva, k zmene územnoplánovacej regulácie vedie ešte dlhá cesta. Developeri preto čoraz častejšie využívajú nástroj odchýlky od územného plánu, ktorý umožňuje schváliť určité úpravy projektov. Inak tomu nie je ani v novom centre, kde teraz plánujú odchýlku využiť dvaja významní hráči. 

Zdroj: Penta Real Estate / Alto Real Estate

Mrakodrapy si vyžiadajú zmenu regulácie

Jadrom nového centra Bratislavy, označovaného ako downtown, je územie medzi Karadžičovou, Mlynskými nivami, Košickou a Landererovou ulicou. Väčšina veží dosahuje výšku približne 100 metrov, ďalšie okolo 70 metrov, čo vytvára pomerne jednotnú a kompaktnú panorámu. Developeri by ju však radi obohatili o nové výškové dominanty.

Cestou k vyšším objektom je aktualizácia Územného plánu zóny (ÚPZ) Chalupkova. Súčasný dokument bol schválený v roku 2018 a okrem iného určuje výškovú reguláciu v území. Koncom roka 2025 prišli prvé podnety na jeho zmenu od spoločností Alto Real Estate a Penta Real Estate.

Developeri navrhujú prehodnotiť výškové limity v dvoch urbanistických sektoroch, čo by umožnilo vznik vyšších dominánt. Zároveň chcú upraviť členenie sektorov na stavebné bloky, čím by sa otvoril priestor pre odlišné urbanistické riešenia. Alto Real Estate už v súvislosti s projektom Sky Park Square požiadalo mestskú časť o obstaranie zmien a doplnkov ÚPZ Chalupkova.

K dnešnej Eurovea Tower s výškou 168 metrov by v budúcnosti mohli pribudnúť ďalšie mrakodrapy. JTRE pripravuje mrakodrap s pracovným názvom Tower 220 a výškou 220 metrov, v projekte Chalupkova od Penta Real Estate sa zas uvažuje o približne 160-metrovej veži. Treťou dominantou by mohol byť 155-metrový Sky Park Square.

Kým však dôjde k zmene ÚPZ Chalupkova, uplynie ešte pomerne dlhý čas. Existuje však možnosť získať záväzné stanovisko alebo stavebný súhlas aj v prípade, že sa projekt v určitej miere odchyľuje od územného plánu. Ide o pomerne nový nástroj, ktorý sa začína využívať čoraz častejšie.

V zmysle § 26 ods. 4 Zákona č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave možno vydať záväzné stanovisko alebo stavebný súhlas aj pre zámer, ktorý sa čiastočne odchyľuje od regulácie stanovenej územným plánom.

Takýto postup je však podmienený súhlasom primátora hlavného mesta a príslušného miestneho zastupiteľstva. Súčasťou procesu je aj povinnosť investora poskytnúť mestu finančnú alebo nefinančnú kontribúciu. Túto možnosť sa rozhodli využiť aj spoločnosti Penta Real Estate pri projekte Chalupkova a Alto Real Estate pri projekte Sky Park Square. Nedávno boli zverejnené návrhy príslušných zmlúv o investičnej činnosti.

Priestor pre možný budúci mrakodrap je dnes vyčistený. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Penta chce vyššie veže, samosprávy miliónové kontribúcie

V prípade projektu Chalupkova rieši zmluva úpravu výškovej regulácie a maximálnej hrubej podlažnej plochy. Navrhuje sa viacero zmien v urbanistickom sektore 6. Najvýraznejšou z nich je zvýšenie povolenej výšky troch plánovaných dominánt.

V stavebnom bloku 6.1 by sa maximálna výška hlavnej veže mohla zvýšiť zo 115 na 138 metrov, pričom druhá dominanta v tom istom bloku by narástla zo 60 na 72 metrov. V stavebnom bloku 6.5 sa navrhuje zvýšenie maximálnej výšky zo 75 na 90 metrov. Vo všetkých prípadoch ide o navýšenie o 20%.

Súčasťou návrhu je aj úprava maximálnej hrubej podlažnej plochy jednotlivých stavebných blokov v rozpätí od -10% do +10%. Celková maximálna hrubá podlažná plocha funkčnej plochy M201 by však zostala zachovaná na úrovni 178.719 m².

Navrhované zmeny zároveň počítajú so zachovaním základného funkčného využitia urbanistického sektora 6 podľa Územného plánu zóny Chalupkova, rešpektovaním ochranných a bezpečnostných pásiem dopravnej a technickej infraštruktúry, ako aj zákonného limitu 20 % pri regulatívoch určujúcich prípustné vonkajšie rozmery stavieb.

Odchýlka od ÚPZ by teda umožnila výstavbu vyšších objektov, nemá však predstavovať „plán B“ pre prípad, že by sa nepodarilo zmeniť samotný ÚPZ Chalupkova. „Našou ambíciou je realizovať na Chalupkovej novú dominantu downtownu. Uvažovanú výšku dominanty Chalupkovej však nie je možné dosiahnuť prostredníctvom odchýlky od územného plánu. Takéto riešenie si vyžaduje zmenu výškovej regulácie v rámci územného plánu zóny, preto tieto dva procesy nemožno zamieňať,“ uvádza Michal Hranai, Senior Business Development Manager Penta Real Estate.

Zmluva zahŕňa aj kontribúcie, ktoré developer poskytne mestu a mestskej časti. Referenčná hodnota kontribúcie ku dňu uzavretia zmluvy dosahuje 12.495.034 eur bez DPH. Jej úhrada je rozdelená do štyroch etáp realizácie projektu. Kontribúcia v tomto prípade nezahŕňa nájomné byty ani nefinančné plnenia.

V Chalupkovej vznikne mrakodrap o výške 160 metrov. Zdroj: Stefano Boeri Architetti

Sky Park Square smeruje k väčšiemu podielu bývania

Pri projekte Sky Park Square sa odchýlka týka stavebného bloku 5.1 v Územnom pláne zóny Chalupkova. Ide o plochy funkcie 501 (zmiešané územia bývania a občianskej vybavenosti) na pozemku s výmerou 9.851 m².

Odchýlka zahŕňa zvýšenie maximálnej výšky dominanty zo 75 na 90 metrov, čo predstavuje nárast o 20 %. Zároveň umožňuje posun dominanty oproti polohe určenej územným plánom zóny, a to v rozsahu do 20%.

Významnou zmenou je úprava funkčného využitia v prospech bývania. Podiel podlažných plôch určených na bývanie sa môže zvýšiť o 24.098 m² oproti maximálnemu rozsahu, ktorý pripúšťajú Územný plán Bratislavy a Územný plán zóny Chalupkova. Celková výmera bývania by tak vzrástla z 27.329 m² na 51.427 m². Tomu zodpovedá zníženie podielu plôch občianskej vybavenosti.

Napriek uvedeným zmenám zostávajú zachované základné regulatívy územia. Celková maximálna hrubá podlažná plocha ostáva na úrovni 54.104 m² pri indexe podlažných plôch 5,49. Nezmenené zostáva funkčné využitie územia 501. Zachovaný je zároveň zákonný limit 20% pri regulatívoch určujúcich prípustné vonkajšie rozmery stavieb.

Alto Real Estate tak prostredníctvom odchýlky od územného plánu rieši predovšetkým navýšenie podielu bývania, nejde teda o skrátenú cestu k výškovej dominante. „Nie je to tak. V žiadnom prípade nejde o "plán B". Ustanovenie § 26 primárne rieši transformáciu funkcie z administratívy na bývanie bez toho, aby dochádzalo k zmene celkovej hrubej podlažnej plochy (HPP) oproti súčasnému územnému plánu,“ potvrdzuje Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate.

Referenčná hodnota kontribúcie je v tomto prípade vo výške 3.668.884 eur bez DPH a rozdelená je do dvoch etáp. Kontribúcia sa nevzťahuje na nájomné byty ani nefinančné plnenia.

Sky Park Square. Zdroj: Alto Real Estate

Odchýlka od územného plánu sa v Bratislave postupne stáva významným nástrojom, ktorý umožňuje flexibilnejšie reagovať na meniace sa potreby rozvoja mesta bez nutnosti čakať na zdĺhavé zmeny územnoplánovacej dokumentácie. Prípady projektov Chalupkova a Sky Park Square však zároveň ukazujú limity tohto mechanizmu.

Kým pri projekte Alto Real Estate ide predovšetkým o zvýšenie podielu bývania, Penta Real Estate využíva odchýlku na čiastkové úpravy výškovej regulácie a parametrov zástavby. Ani jeden z developerov ju však nevníma ako náhradu pripravovaných zmien a doplnkov Územného plánu zóny Chalupkova.

Práve pripravovaná aktualizácia regulácie bude rozhodujúca pre budúcu podobu centra Bratislavy. Ak mestská časť pristúpi k zvýšeniu výškových limitov, v downtowne by mohli pribudnúť ďalšie mrakodrapy, ktoré výrazne zmenia dnešnú panorámu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.