Adrian Gubčo 30.10.2025 16:53

Nový mrakodrap ako kľúčová časť projektu. Chalupkova postupuje, Penta Real Estate nezľavuje z ambícií

Jedným z najvýznamnejších projektov, ktoré budú v najbližších rokoch formovať bratislavský downtown, je Chalupkova od spoločnosti Penta Real Estate a čiastočne aj Alto Real Estate. Prestavbou má postupne prejsť trojuholník, vymedzený Mlynskými nivami, Košickou a Chalupkovou. Prvá budova je už v realizácii, pribudnúť však má niekoľko ďalších vrátane ďalšieho bratislavského mrakodrapu.

Zdroj: Nino Belovič / YIM.BA, Penta Real Estate

Obrovský projekt sa stáva realitou

Nové centrum Bratislavy, označované ako downtown, pokračuje v intenzívnom rozvoji. Rozsiahla stavebná aktivita sa v súčasnosti realizuje na viacerých pozemkoch, pričom v realizácii sú nové výškové budovy aj nižšie objekty, ktoré dotvoria formujúce sa ulice a verejné priestory. Aktívni sú tu najvýznamnejší developeri v meste a pôsobia známi domáci aj medzinárodní architekti.

Jedným z veľkých projektov – do budúcna jedným z najväčších – je aj Chalupkova od Penta Real Estate a po novom aj Alto Real Estate. Ide o transformáciu územia, kde sa v minulosti nachádzali objekty výrobného podniku Kablo, aby uvoľnili miesto plánovanej výstavbe. Developer HB Reavis tu chcel pôvodne realizovať kancelársko-retailový súbor s pracovným názvom Mlynské Nivy Košická.

Išlo o obrovskú víziu. V spolupráci s prestížnou britskou kanceláriou AHMM sa tu navrhovala séria kancelárskych budov, ktorej dominantou mala byť výšková budova s približne 125 metrami, neskôr upravenými na 114 metrov (po architektonický vrchol). Developer zámer postupne prerábal, neskôr tu plánoval aj byty. Napokon však pozemky predal v súvislosti so stiahnutím sa z bratislavského trhu.

Prebrala ich spoločnosť Penta Real Estate, ktorá patrí k najvýznamnejším lokálnym hráčom. Premena tohto územia sa mala stať jednou z vlajkových lodí firmy. Preto bola vyhlásená mimoriadna medzinárodná architektonická súťaž, ktorá prilákala viaceré svetové mená. Víťazom sa stala talianska kancelária Stefano Boeri Architetti, známa slávnym Bosco Verticale v Miláne, teda vertikálnym lesom. Prvú, kancelársku časť však developer zadal českému ateliéru Jakub Cigler Architekti.

V tomto momente je už táto prvá časť v pokročilom štádiu výstavby. Potvrdzuje to aj Michal Hranai, Senior Business Development Manager Penta Real Estate. „Výstavba prvej etapy projektu Chalupkova Offices napreduje podľa plánu a ukončenie hrubej stavby predpokladáme na prelome Q4 2025 a Q1 2026,“ približuje. „V tomto období budú ukončené všetky hlavné železobetónové konštrukcie a následne sa začne s prácami na fasáde a interiéroch. Počas roka 2026 budú prebiehať technologické inštalácie, dokončovacie práce a kolaudačné procesy.“

Prvá etapa projektu má podobu jedenásťpodlažnej budovy s dvojpodlažným parterom a fasádou s pravidelným rastrom, tvoreným tmavým kamenným obkladom na nižších podlažiach a hliníkovým na vyšších. Na ustúpenom zelenom podlaží vznikne zelená rímsa, kde budú terasy pre zamestnancov. Zeleň bude aj nad najvyšším podlažím.

Budova bude obsahovať 18.400 m² prenajímateľnej kancelárskej plochy, 1.500 m² určených pre menšie obchodné prevádzky a 410 parkovacích miest v podzemí. Spĺňať má najvyššie požiadavky na udržateľnosť v súlade s certifikáciou LEED Platinum. Technológie použité v budove budú cieliť na dosiahnutie uhlíkovej neutrality budovy v prevádzke, v súlade s certifikáciou LEED Zero Carbon.

Developer (resp. developeri) sa netají veľkými ambíciami. Má ísť podľa neho o najlepšiu kancelársku budovu v Bratislave s najvyšším štandardom. Architekt zas dostal za úlohu dodať objektu veľkomestský charakter. Ako na to ale reagujú klienti, známe nie je. „V súčasnosti môžeme potvrdiť spoločnosť Alto Real Estate ako prvého nájomcu projektu Chalupkova Offices. S ďalšími potenciálnymi nájomcami prebiehajú rokovania, mená budú oznámené po podpise záväzných zmlúv,“ konštatuje Hranai.

Prvá časť rozsiahleho developmentu smeruje k dokončeniu a uvedeniu do prevádzky v prvej polovici roka 2027. Dovtedy musia chodci v území rátať s určitými obmedzeniami. „V rámci prvej etapy projektu Chalupkova Offices bude pozdĺž Mlynských nív vybudovaný chodník, ktorý zabezpečí bezpečný a pohodlný pohyb peších už počas výstavby,“ sľubuje Hranai.

Finálne riešenie bude dobudované až neskôr. „Tento úsek bude mať dočasný charakter, po dokončení nadväzujúcich objektov sa z neho stane plnohodnotný cyklochodník, ktorý prepojí územie medzi Továrenskou a Košickou ulicou,“ avizuje developer. „Trvalý chodník pre peších bude následne vedený bezprostredne popri budovách, ako súčasť finálnych úprav verejného priestoru pri jednotlivých objektoch.“

Materiálové riešenie chodníka zatiaľ známe nie je, hoci podľa vizualizácii sa zdá, že pôjde o dlažbu – nie však o mestskú. „Bratislavská dlažba sa v tomto úseku nepoužije, keďže chodníky priamo nadväzujú na spevnené plochy objektov a vnútrobloku a sú ich stavebnou aj majetkovou súčasťou,“ upozorňuje Michal Hranai.

Prvá a druhá etapa Chalupkova Offices, pohľad od Chalupkovej. Zdroj: Penta Real Estate

Na ďalšie etapy si treba počkať

S postupným rastom prvej etapy sa posilňuje veľkomestský charakter Mlynských nív. Ulica sa uzatvára z oboch strán a získava charakter mestskej triedy. Po dokončení prvej etapy a úprave verejných priestorov by sa tento nový obraz donedávna výrazne zdevastovanej ulice mal ešte posilniť. Predsa len však nebude ešte v úseku medzi Karadžičovou a Košickou ukončená – postaviť treba aj druhú kancelársku etapu.

Táto časť projektu je naplánovaná na nároží Mlynských nív a Chalupkovej, teda západne od dnes rozostavaného objektu. Koncepčne a architektonicky naňho nadviaže, pričom bude mať rovnako 11 podlaží. S prvou fázou bude prepojená krčkom v úrovni tretieho až šiesteho nadzemného podlažia.

Obsahovať by mala celkovo 15.200 m² kancelárskych priestorov, 700 m² priestorov pre obchodné prevádzky a 240 parkovacích miest situovaných v podzemných podlažiach. Taktiež má dosiahnuť úroveň energetickej certifikácie LEED Platinum a cieliť na dosiahnutie uhlíkovej neutrality počas prevádzky. Umiestnené tu budú terasy a pobytové strechy pre zamestnancov. Na mieste tohto objektu je dnes už pomerne hlboká jama, zrealizovaná ako príprava na výstavbu.

Na jej začiatok si však treba ešte určitú dobu počkať. „Druhá etapa projektu Chalupkova Offices je v procese pripomienkovania dokumentácie k ZSPD*. Po jej ukončení bude nasledovať príprava realizačnej dokumentácie. Začiatok výstavby plánujeme po získaní príslušných povolení na prelome rokov 2026 a 2027,“ špecifikuje Hranai. Developer v skutočnosti prebral starší projekt HB Reavis a podrobil ho úpravám.

Každopádne, až s jej dokončením možno očakávať celkové scelenie tejto ulice. S prihliadnutím na rýchlosť výstavby prvej etapy možno predpokladať, že odovzdaná bude táto budova najskôr ku koncu roka 2028 alebo až v roku 2029.

To je zároveň obdobie, keď má byť dokončená aj prvá rezidenčná etapa. „Rovnaké načasovanie sa predbežne predpokladá aj pri prvej rezidenčnej etape, ktorá je v štádiu prípravy dokumentácie,“ hovorí aj Hranai. „Cieľom je, aby obe časti – kancelárska aj rezidenčná, na seba plynulo nadviazali a postupne formovali ucelený mestský blok s aktívnym parterom a vysokým podielom zelene.“

Koncept Stefana Boeriho je totiž vymyslený tak, aby vytváral mestskú štruktúru s veľkým centrálnym vnútroblokom a vnútorným parkom, ale aj menšie dvory či mikropriestory. Bohatá zeleň sa má objaviť aj tu. Postupne tak budú vznikať akési kúsky mesta.

Samotná prvá rezidenčná etapa, označená ako Polyfunkčný objekt Chalupkova R1, bude mať podobu budovy v tvare písmena „L“ s dynamickým kaskádovitým architektonickým riešením. Kratšia strana bude orientovaná na Chalupkovu ulicu a dosiahne výšku 15 nadzemných podlaží, zatiaľ čo dlhšia strana bude ustupovať smerom k vnútornému parku, vytvárajúc priestor pre terasy so zeleňou. Naplánovaných je tu 150 bytov a prevádzky v parteri objektu s rozlohou 800 m². Parkovanie bude riešené v podzemí, naplánovaných tu je 232 stojísk.

Tento dom už bude vychádzať z pera Stefana Boeriho. Vyznačovať sa tak má veľkomestskou súčasnou architektúrou s vysokým podielom zelene, integrovanej priamo do architektúry. Štart predaja bytov bol pred časom ohlasovaný už na prvú polovicu roka 2026.

Projekt je prezentovaný s Bratislavskou dlažbou, developer ale tvrdí, že ju nepoužije. Zdroj: Penta Real Estate

Mrakodrap až v budúcom desaťročí?

Súčasťou víťazného konceptu od Stefana Boeriho bola rovnako ako v prípade staršieho projektu od HB Reavis dominanta v podobe výškovej budovy na nároží Mlynských nív a Košickej. Z prvých vizualizácií sa zdalo, že by výškou nadviazala na štandard bratislavského downtownu. Mala by tak okolo 120 metrov, čím by výraznejšie nevynikala v rámci „Hradby 100“, teda steny podobne vysokých budov v tejto časti mesta.

Na začiatku tohto roka sa však objavila prekvapivá informácia, že Penta Real Estate chce ísť do výšky – a vybudovať tu druhý bratislavský mrakodrap. Zatiaľ sa na tomto pláne nič nemení. „Áno, vízia výškovej dominanty v rámci Chalupkovej platí a zostáva kľúčovým prvkom masterplanu od ateliéru Stefano Boeri Architetti,“ prízvukuje aj Hranai. „Našim zámerom je postaviť vežu s výškou 160 metrov, ktorá bude tvoriť prirodzený akcent bratislavského downtownu.“

Podľa developera to dáva veľký zmysel. „Urbanisticky ide o logické ukončenie nárožia Košickej a Chalupkovej ulice, ktoré dopĺňa nižšiu blokovú štruktúru a centrálny park v strede územia. Cieľom nie je postaviť vežu ako solitér, ale ako organickú súčasť komplexu, v ktorej sa výšková architektúra prepája so zeleňou a verejným priestorom,“ vysvetľuje zámer. Aktuálne by išlo o druhú najvyššiu budovy Bratislavy po Eurovea Tower, susednú Nivy Tower by prevýšila o 35 metrov.

Z dosiaľ publikovaných vizualizácií je zrejmé, že pôjde o obytný vežiak s parterom s občianskou vybavenosťou. Očakávať možno vznik niekoľkých stoviek bytov, pravdepodobne vyššieho štandardu. V prípade balkónov alebo loggií orientovaných do vnútrobloku sa má využívať zeleň. Zaujímavým prvkom sú akési sklenené kubusy, vysunuté pred fasádu, ako aj vykonzolovanie najvyšších podlaží.

Na výstavbu tejto časti projektu si však musí bratislavská verejnosť počkať. „Výšková dominanta bude realizovaná v neskoršej fáze developmentu, až po dokončení prvej časti rezidenčnej a kancelárskej výstavby,“ tvrdí M. Hranai. „Jej realizácii predchádza zmena územného plánu, ktorá v danom území už niekoľko rokov prebieha,“ upozorňuje. Samozrejme, s touto zmenou musí súhlasiť aj zastupiteľstvo Hlavného mesta a Starého Mesta.

Podľa Hranaia má čakanie aj inú výhodu. „Okrem toho, veža v projekte pribudne v čase, kedy už bude územie z väčšej časti vybavené infraštruktúrou a verejnými priestormi. Tento postup zabezpečí, že veža bude prirodzene nadväzovať na už fungujúce časti štvrte a nebude predchádzať urbanistickému vývoju v jej okolí,“ zhŕňa. V praxi to môže znamenať štart výstavby najskôr v roku 2029 a dokončenie v roku 2032.

Stojí za pozornosť, že na vizualizáciách je mrakodrap prepojený s rezidenčnou budovou popri Košickej ulici. Dilatačne pôjde nepochybne o odlišný celok, napriek tomu by bolo s ohľadom na mierku oboch budov zaujímavé, keby sa v rovnakom čase budoval aj tento objekt.

V Chalupkovej vznikne druhá, príp. tretia najvyššia budova v meste. Zdroj: Penta Real Estate

Ako sa zmení nové centrum

V čase hypotetického dokončenia mrakodrapu v roku 2032 bude veža súčasťou lokality, ktorá by mala vyzerať odlišne oproti súčasnosti. Kým dnes je ešte len čiastočne dokončená a dosiaľ nesie stopy industriálnej minulosti, o sedem rokov by mala byť omnoho kompaktnejšie zastavaná a takmer dobudovaná. S ohľadom na rozsah Chalupkovej nemožno vylúčiť, že bude dokončená ako jeden z posledných projektov.

Jeho realizácia v plnom rozsahu by mala priniesť vznik zóny s 1,3-tisíc bytmi, čo bude znamenať viac ako dvetisíc obyvateľov. Ústredným motívom je zmieňovaný vnútroblokový park, označovaný za „tajnú záhradu“ so starostlivo vybranou zeleňou, prispôsobenou lokálnym podmienkam. Dôležité je, že tento park má nadväzovať na veľké zelené plochy v rámci Sky Parku a pripravovaného Sky Park Square.

Na začiatku 30-tych rokov by už mohol byť vo výstavbe aj tretí bratislavský mrakodrap v podobe veže, pripravovanej východne od Tower 115. Zámer od JTRE by mal byť s prehľadom najvyšší v meste. Budova od holandskej kancelárie KCAP má byť vysoká 220 metrov, pričom developer začal s úvodnými krokmi, smerujúcimi k jej povoleniu.

Zároveň by v tom čase mohla byť dokončená už električková trať, ktorá má priniesť obsluhu downtownu. Vedená bude po Pribinovej a Košickej ulici, čo je predmetom kritiky zo strany časti verejnosti. Mesto však pokračuje v jej príprave a predpokladá, že kľúčoví odporcovia – Ministerstvo kultúry SR a Slovenské národné divadlo – svoj postoj zmenia, keď prinesie dôkazy o tom, že premávka električiek prevádzku divadla nenaruší.

Nové komerčné centrum metropoly tak čaká ďalšia výstavba, pričom v najbližších rokoch by mohli pribudnúť niektoré z najvýraznejších projektov. Dva mrakodrapy, množstvo nižších veží, nové parky, električková trať, cyklotrasy, tisíce bytov a vybavenosť či obchody na prízemí jednotlivých budov dodajú tejto časti mesta atraktívny a živý výraz. Zároveň si ale treba priznať, že to nebude tak skoro – Bratislava nie je taký silný trh ani bohaté mesto, aby sa toto všetko zrealizovalo omnoho rýchlejšie.

*zmena stavby pred dokončením

Fotografie z 30.10.2025. Pozrite si výstavbu Chalupkovej vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.