Adrian Gubčo 19.08.2026 18:05

Zvyšky vidieka v centre zanikajú. Bratislava rastie, domy získavajú veľkomestskú mierku

Bratislava v minulosti nebola skutočným veľkomestom. Chýbali jej ulice s veľkorysou mierkou a mnohopodlažnými domami, typickými pre centrá blízkych metropol, napríklad Viedne či Budapešti. Relikty tohto obdobia sa zachovali dodnes v podobe jedno či dvojpodlažných budov vo viacerých významných lokalitách. Keďže tlak na rozvoj bývania neďaleko centra rastie, využívajú to developeri a takéto budovy nahrádzajú novostavbami.

Zdroj: Emera Group, Nino Belovič / YIM.BA

Kým významné európske mestá prechádzali v druhej polovici 19. a na začiatku 20. storočia dramatickým rastom, rozvoj Bratislavy bol pozvoľný. Až na sklonku existencie monarchie tu začala pribúdať zástavba, hodná väčšieho mesta, v každom prípade ale zostali mnohé ulice, tvorené zväčša drobnou zástavbou. V niektorých prípadoch prežili pôvodné domčeky až do 21. storočia.

V súčasnosti prežíva slovenská metropola opäť obdobie výrazne stavebnej aktivity, ktorá sa sústredí nielen na bývalé priemyselné areály alebo na okraje mesta, ale aj na centrálne lokality. Záujem o bývanie v prestížnych štvrtiach s dobrou dostupnosťou a množstvom vybavenosti je vysoký. Investori sú preto motivovaní vypĺňať nezastavané pozemky – prieluky – alebo nahrádzať menšie domy väčšími. Prispievajú k tým zmene charakteru jednotlivých ulíc.

Vzorovým príkladom tohto procesu je Banskobystrická. S ohľadom na blízkosť Grassalkovichovho, resp. Prezidentského paláca a jeho záhrady, dotyk s vládnou štvrťou a pešiu dostupnosť historického jadra ide o cennú adresu. Východnú stranu ulice však donedávna tvorili štandardné mestské domy aj niekoľko menších, prízemných. V posledných rokoch ich ale nahradili viaceré projekty, naposledy Metropolitan Star a Vila Biela.

Na ulici zostala posledná voľná parcela, uvoľnená po zániku domu na Banskobystrickej 14. Išlo o nevýrazný objekt bez zásadnej architektonickej hodnoty, zvlášť po zániku podobného domu na susednom pozemku. Zbúranie budovy na začiatku roka 2023 tak uvoľnilo miesto pre intenzívnejšie využitie tohto lukratívneho miesta.

Majiteľom pozemku je spoločnosť Z8 Capital Partners s.r.o., spojená s podnikateľom Romanom Fečíkom. Ten je známy ako zberateľ umenia a prevádzkuje aj vlastnú Roman Fecik Gallery. V prípade tohto projektu sa rozhodol spojiť rozvoj bývania s umením, preto vzniká objekt, označený ako Galéria Banskobystrická. Pôjde o šesťpodlažný dom s dvomi najvyššími ustupujúcimi podlažiami, kombinujúci galériu so zázemím a rezidencie v podobe troch bytov.

Nejde teda o štandardný komerčný projekt. Galéria bude fungovať ako výstavný priestor, orientovaný predovšetkým na zberateľov, kým bývanie bude vysoko exkluzívne. Architektonické riešenie budovy spracovala kancelária Arding. Jediná známa vizualizácia je pomerne jednoduchá. Dom bude podľa všetkého len omietnutý a nebude pracovať s exkluzívnejšími materiálmi, čo je škoda.

Projekt je v súčasnosti vo vysokom štádiu realizácie. Postupne sa budujú jednotlivé podlažia, vďaka čomu objekt onedlho dosiahne výšku susednej Vily Biela a bude v štádiu hrubej stavby. Dokončenie možno očakávať v priebehu budúceho roka.

So vznikom Galérie Banskobystrická bude prakticky ukončená prestavba ulice, minimálne čo sa týka rozvoja novej zástavby. Lokalite by ešte prospela obnova niektorých objektov, najmä domu na Banskobystrickej 16 (údajne už čaká na stavebné povolenie) a rekonštrukcia povrchov, nakoľko si táto jednoznačne zaslúži kamennú dlažbu. Inak sa ale táto časť mesta výrazne zmenila. Grassalkovichova záhrada bude vymedzená veľkomestským prostredím zo západnej aj východnej strany.

Pražská 9 má dorovnať zástavbu na rušnej Pražskej. Zdroj: Expoline

Iný výrazný zásah sa aktuálne realizuje na Pražskej ulici. V tomto prípade vzniká projekt, ktorý nenahrádza vyslovene vidiecku zástavbu, ale jeden z dvojice pôvodných, palácovo pôsobiacich domov s centrálnym rizalitom a trojkrídlovým pôdorysom. Prvý z nich bol odstránený už dávnejšie v súvislosti s výstavbou rozšírenia Ministerstva zahraničných vecí SR, druhý bol odstránený nedávno.

Na jeho mieste totiž firma Novoka s.r.o., blízka kontroverznému právnikovi a politikovi Zoroslavovi Kollárovi, buduje polyfunkčný dom Pražská9. Má ísť o dvojsekciovú budovu so siedmimi podlažiami, pričom na prízemí bude retail a na zvyšných podlažiach bývanie. Umiestnených by tu malo byť 60 bytov, teda 30 v každej sekcii. Parkovať sa bude v troch podzemných podlažiach, celkovo by tu malo byť 98 stojísk.

Obchodné jednotky budú len dve, budú však relatívne veľké. K domu by mali patriť aj bicykliarne a zelený vnútroblok. Čiastočne využívaný však bude nielen obyvateľmi, ale aj nájomníkmi prvého podzemného podlažia. Ak vznikne v parteri gastronomická prevádzka, terasu bude mať teoreticky otvorenú aj do dvora.

Architektonické riešenie spracovala kancelária Expoline, ktorá projektu dodala súčasný výraz, založený na pravidelnom rastri predsadenej časti fasády. Do Pražskej budú orientované loggie, ktorých využiteľnosť je pomerne otázna s ohľadom na mimoriadnu dopravnú záťaž. Výrazu domu by prospelo, keby boli zábradlia presklené, investor ale uprednostnil lacnejšie kovové zábradlia.

Dom je momentálne vo fáze zakladania, následne začnú pribúdať podzemné podlažia. Dokončenie a odovzdávanie bytov možno očakávať najskôr v prvej polovici roka 2028. Pražská9 kompletne vyplní priestor medzi existujúcimi budovami, čím dorovná uličnú i stavebnú čiaru, ako aj výškovú úroveň zástavby. Napriek zániku pôvodného a celkom príťažlivého domu, ulica ako taká bude ucelenejšia a harmonickejšia.

Ucelené prostredie má vzniknúť aj na Šancovej a Mýtnej. Zdroj: Edvin Properties

Projekty na Banskobystrickej a Pražskej sú dvomi príkladmi širšieho trendu. Keďže sa postupne míňajú voľné pozemky pre výstavbu väčších rezidenčných súborov v centre mesta, developeri sa v oveľa väčšej miere sústredia na prieluky alebo náhradu starších domov. Vo viacerých prípadoch pritom navrhujú zámery, ktorých architektonická hodnota bude jednoznačne vyššia oproti pôvodnej zástavbe.

Platí to napríklad o Mýtnej 37, ktorú pripravuje spoločnosť Edvin Properties. Polyfunkčný súbor s bývaním a retailom v parteri nahradí štvoricu existujúcich objektov v priestore medzi Mýtnou a Šancovou ulicou. Architektonické riešenie spracovala kancelária Kulica Smerek Architekti, ktorá patrí k vychádzajúcim hviezdam slovenskej scény. V rušnej časti mesta pribudne sebavedomý mestský dom.

Rovnakí architekti navrhujú aj relatívne drobný projekt na Sasinkovej 15. Komorná bytovka nahradí jednopodlažný domček, čím doplní postupne sa zveľaďujúcu oblasť v blízkosti Medickej záhrady.

Jednopodlažný objekt bývalej Bratislavskej kúrie má zaniknúť na Mickiewiczovej ulici, pričom ho chce firma ProReal Invest nahradiť šesťpodlažným domom s bytmi a jednou obchodnou prevádzkou. Jeho výstavbou sa do veľkej miery dorovná výška zástavby na tejto strane ulice, čím sa v podstate ukončí proces prestavby Mickiewiczovej. Tá bola s výnimkou nemocnice kedysi tvorená len nízkymi budovami.

Hýbe sa aj dostavba Panenskej 35, kde sa kedysi nachádzala obľúbená Šenkvická viecha. Odstránená bola už pred časom, pričom povoľovanie projektu, ktorý ju mal nahradiť, trvalo dlhšie. Dnes tu ale spoločnosť OXIO realizuje Apartmány Panenská, ktoré neprinesú len vyplnenie priestoru, ale aj čiastočnú repliku pôvodnej fasády. Ukončenie výstavby sa očakáva na konci budúceho roka.

Bratislava sa tak sceľuje a získava vyššiu zástavbu. Takýmto spôsobom sa krôčik po krôčiku mení na mesto s veľkomestským charakterom. Nové projekty menia ráz ulíc, zvyšujú intenzitu aj efektivitu využitia priestoru, prinášajú aktívny a otvorenejší parter tam, kde predtým nebol, a dodávajú prostrediu celkovú ucelenosť. Postupne sa tak zo srdca metropoly vytrácajú zvyšky polovidieckeho prostredia.

Fotografie z 1.8.2026. Pozrite si výstavbu Galérie Banskobystrická a Pražskej9 vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.