Adrian Gubčo 21.08.2026 14:55

Najodľahlejšia mestská trieda sa doplní. Podzáhradná Living vstupuje do výstavby

Keď sa hovorí o mestských triedach a bulvároch, v Bratislave možno nájsť len niekoľko príkladov, ktoré ich čiastočne pripomínajú. Takmer všetky sa pritom nachádzajú vo vnútornom meste. Zďaleka ju však miestami pripomína aj ulica na načakanom mieste – Kazanská v Podunajských Biskupiciach. V dohľadnej dobe by ju mala doplniť ďalšia zástavba v podobe projektu Podzáhradná Living.

Zdroj: Ismont

Podunajské Biskupice sú tradične vnímané ako kombinácia bežného normalizačného sídliska a pôvodnej obce. Klasická mestská zástavba s jasne vymedzenými ulicami a blokmi sa tu v podstate nenachádza. Napriek tomu sa ale jedna z kľúčových miestnych komunikácií, Kazanská ulica, miestami takmer približuje k predstave o mestskej triede s vyššou intenzitou bývania a aktívnym parterom domov.

Ide o výsledok vývoja, prebiehajúceho od začiatku 21. storočia. Dovtedy bolo okolie Kazanskej nezastavané, čo súviselo jednak s rozvoľneným konceptom pôvodného sídliska, ako aj ponechaním priestoru pre zamýšľanú výstavbu „mestského centra“ v blízkosti križovatky s Uzbeckou ulicou. Po páde bývalého režimu však stratili tieto úvahy zmysel, minimálne v danom rozsahu.

V prvej dekáde tohto storočia tu začali jedna za druhou pribúdať bytovky s obchodnými priestormi na prízemí. S ohľadom na lokalitu sú dnes najčastejšími nájomníkmi banky a finančné služby, rozličné menšie firmy a gastronomické zariadenia, hoci väčšinou sídliskovej kvality. Napriek tomu pôsobí Kazanská aspoň lokálne prekvapivo mestsky. Vývoj ulice pritom ešte nie je ukončený a zostávajú voľné parcely pre výstavbu.

Jedna z nich má podobu pretiahnutého pozemku medzi Kazanskou a Podzáhradnou. V minulosti sa tu nachádzala dvojica vidieckych domov s charakteristickými dlhými pozemkami s úžitkovými záhradami, odstránené však boli už okolo roku 2010. Nový zámer na tomto mieste sa odhalil v roku 2021, keď bola predstavená vízia Polyfunkčného domu Biskupice. Za projektom stála firma DomBytDevelopment s.r.o., v tom čase blízka developerovi RETEP Slovakia.

Koncepcia obytného súboru pozostávala z polyfunkčného bytového domu popri Kazanskej, a dvojice bytoviek vo vnútrobloku smerom k Podzáhradnej. Dopravný prístup mal byť zabezpečený z Podzáhradnej v podobe účelovej komunikácie, smerujúcej do podzemných garáží jednotlivých objektov. Priame automobilové spojenie sa nenavrhovalo, peší by boli schopní prejsť, hoci bez priameho chodníka.

Od odhalenia projektu prebehli na pozemku čiastočné zmeny, keď sa na ploche najbližšie k Podzáhradnej postavila dvojica rodinných domov vo vlastníctve pôvodného developera. Zvyšok plôch je naďalej majetkom firmy DomBytDevelopment s.r.o., ktorú však medzičasom prebral developer Ismont. Ide o pomerne známu firmu, hoci väčšinu svojich projektov realizuje v Trnave a obciach či mestách na západnom Slovensku.

Táto spoločnosť zámer čiastočne upravila, hoci nijak dramaticky, aby nebolo potrebné nové povoľovanie. Taktiež mu dala marketingový názov, ktorý znie Podzáhradná Living. V súčasnosti je už vo výstavbe a začína meniť túto časť Podunajských Biskupíc.

Zdroj: Ismont

Podzáhradná Living bude teda tvorená trojicou objektov. Dom popri Kazanskej bude mať osem nadzemných podlaží, najvyššie bude miestami ustupovať, aby vznikli strešné terasy. Dvojica nižších objektov bude mať štyri podlažia. Ich umiestnenie umožní vytvoriť nádvorie s detským ihriskom, spoločná zeleň však bude minimalizovaná v prospech príjazdovej cesty z Podzáhradnej a povrchových parkovacích miest.

Umiestnených by tu malo byť 99 bytov a apartmánov, čo je o čosi viac, ako uvádzala dokumentácia EIA – nový developer pravdepodobne upravoval dispozície a rozdelil niektoré väčšie jednotky. Rezidencie budú dokončované do štádia holobytu, klienti si ale môžu dokúpiť bytový štandard, ktorý je s výnimkou podlahového vykurovania alebo prípravy na exteriérové žalúzie skôr priemerný. Doplatok sa pohybuje medzi 10-tisíc eurami za jednoizbový byt do 20-tisíc za štvorizbový.

Ceny sa aktuálne pohybujú medzi 149.990 eurami za najmenší jednoizbový apartmán po 549.990 eur za jeden z trojizbových bytov s obrovskými terasami. Dané ceny ale platia pri modeli financovania 30-40-30, pri iných modeloch (80-20, kúpa až po kolaudácii) sú, resp. budú ceny vyššie. K tomu ešte treba pripočítať pivničnú kobku s cenami od 5.990 eur alebo parkovacie miesto s cenou od 18.990 eur. Napokon tak nejde o výrazne dostupnejší projekt.

Parkovanie je riešené z väčšej časti v garáži, kde bude 110 miest, menšia časť v počte 36 stojísk bude na teréne. Dôsledkom daného riešenia však bude absencia kontinuálneho chodníka, ktorý by prepojil Kazanskú s Podzáhradnou. Prejsť sa bude dať len zídením na cestu pre automobily. Ide o jeden z najvýraznejších nedostatkov tohto projektu. Pozitívom je aktívny parter smerom do Kazanskej aj do nádvoria smerom k ihrisku, kde budú prenajímateľné jednotky.

Po architektonickej stránke pôjde o jednoduché, racionálne budovy, pripomínajúce podstatnú časť súčasnej developerskej produkcie. Pokiaľ nový majiteľ nemenil architektov, za riešením stoja Niveau Architekti.

Ako bolo povedané, realizácia sa už začala. Stavebník očakáva ukončenie výstavby v polovici roka 2028 a ešte v tom istom roku chce začať aj odovzdávať jednotlivé rezidencie. Zatiaľ nie je dôvod predpokladať, že by sa to nemalo stihnúť.

Potenciál premeny Kazanskej. Zdroj: YIM.BA / AI

Podzáhradná Living má svoje nedostatky, ktoré bránia lepšiemu zasadeniu súboru do prostredia. Ide nanešťastie o problém viacerých projektov v okrajových častiach Bratislavy, kde developeri kladú menší dôraz na komunikáciu s okolím aj verejný priestor. V tomto prípade je okrem absentujúceho chodníka diskutabilný aj prístup automobilmi cez účelovú komunikáciu z Podzáhradnej. Zvýši sa tak nápor na cesty vnútri obytnej zóny.

Inak sa ale tento projekt dramaticky nevymedzuje z úrovne zástavby v prostredí, preto by ju mal dotvoriť vcelku logicky. Čiastočne sa posilní mestský ráz Kazanskej ulice a pribudne tu aspoň v malom ďalšia občianska vybavenosť. Postupne sa rozvíjajúca trieda v Podunajských Biskupiciach tak dostane ďalší prírastok.

Skutočne radikálna zmena by však mala prísť pravdepodobne až ku koncu budúcej dekády. Ide o najskorší odhad výstavby pokračovania Vrakunsko-biskupickej radiály, teda novej električkovej trate, ktorá túto časť mesta spojí s centrom metropoly. Viesť by mala po Mlynských nivách a následne sa stočiť k Slovnaftu, odkiaľ bude pokračovať do Podunajských Biskupíc a Vrakune s konečnou pri miestnom TIOPe. Jej výstavba sa bude pravdepodobne etapizovať, pričom prvá časť bude viesť po Prístavný most.

Očakávania sú každopádne veľké. S vybudovaním električkovej trate by sa mal zmeniť profil Kazanskej ulice, keďže trať bude v stredovom páse. V ideálnom prípade bude v každom smere len jeden pruh a vzniknú tu kvalitnejšie chodníky so stromoradiami či cyklotrasou. V takom prípade by sa Kazanská premenila na skutočný bulvár.

To je však hudba ešte pomerne vzdialenej budúcnosti. Dovtedy tu možno pribudne niekoľko ďalších bytoviek, nových obchodov a v okolí ulice snáď aj lepších verejných priestorov. Z Kazanskej sa napokon stane nové centrum Podunajských Biskupíc. Skutočným mestským ostrovom uprostred sídliska však bude až po dlhých rokoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.