Simona Schreinerová 13.02.2026 10:32

Z najvyššej budovy Slovenska triezva zástavba. Exponovaná parcela zostáva prázdna, developeri vyčkávajú

Pozemok na nároží Záhradníckej a Bajkalskej ulice prešiel za takmer dve dekády výraznou premenou. V minulosti sa tu nachádzal autoservis Drutechna, ktorý bol zrovnaný so zemou, aby uvoľnil miesto plánovanej výškovej dominante. Aj tento zámer je už dlhšie minulosťou, keďže ju majú nahradiť administratívne budovy a pokračovanie projektu Rozeta od YIT Slovakia. Termín začiatku výstavby v tejto lokalite však zostáva neznámy.

Zdroj: JAAR, YIT Slovakia

Rozľahlý pozemok na nároží Záhradníckej a Bajkalskej ulice bol v minulosti využívaný ako priestor servisu Drutechna. V prvej dekáde 21. storočia však pôvodné haly zanikli v prospech projektu s názvom Olympia. Zámer z roku 2006 rátal s výstavbou desaťpodlažného obytného domu a výškovej dominanty s 39 podlažiami, ktorá by pri výške 115,5 metra predstavovala v danom období najvyššiu stavbu na Slovensku. Realizáciu týchto plánov však zastavila globálna finančná kríza.

Hoci sa v roku 2009 podarilo získať stavebné povolenie, developer sa napokon dostal do situácie, keď musel pozemok ponúknuť v dražbe. Vlastníkom sa stala developerská divízia Tatra banky – Tatra Residence. V architektonickej súťaži na nové riešenie sa presadila kancelária známeho architekta Petra Moravčíka PMArchitekti.

Návrh bol atraktívny, avšak ťažšie etapizovateľný a horšie realizovateľný, preto sa Tatra Residence rozhodla pokračovať v spolupráci s tretím v poradí, architektom Jurajom Jančinom. Architekti navrhli polyfunkčný komplex pozostávajúci z dvojice identických bodových bytových domov a administratívnych objektov.

Administratívnu časť prevzala spoločnosť Zahradnicka Property s.r.o., SPV firiem Raiffeisen Property Management GmbH a Raiffeisen Property International GmbH, patriacich materskej spoločnosti Tatra banky. Rezidenčnú časť územia prevzala spoločnosť YIT Slovakia, ktorá tu už zrealizovala úvodnú etapu developmentu s názvom Rozeta.

Od januára 2022 boli postupne odovzdávané byty v prvom obytnom dome. Projekt zahŕňa celkovo 78 bytových jednotiek, podzemnú garáž s kapacitou 88 parkovacích miest a ďalších desať stojísk umiestnených na teréne. Pôvodná projektová dokumentácia bola upravená ateliérom Cityprojekt.

YIT Slovakia už dlhšiu pokračuje v ďalšom rozvoji a pripravuje pokračovanie Rozety. Rozhodnutie o umiestnení stavby získal developer už vo februári 2023, pričom začiatok výstavby sa očakával v roku 2025. Realita je však taká, že výstavba sa stále nerozbehla, nakoľko povoľovací proces naďalej prebieha.

„Projekt Rozeta 2 sa nachádza v procese povoľovania a aktuálne nevieme potvrdiť, v akom časovom horizonte sa posunieme ďalej a získame stavebné povolenie potrebné na začatie stavebných prác,“ uviedol Miroslav Drahoš, projektový manažér YIT Slovakia. Podľa developera však nič nebráni vydaniu stavebného povolenia a ide o štandardný proces.

Zdroj: YIT Slovakia

Zámer s oficiálnym názvom Bytový dom Bajkalská má byť realizovaný ako osempodlažný objekt, situovaný juhovýchodne od prvej etapy projektu. Prvé nadzemné podlažie má byť vyhradené pre komunikačné a spoločné priestory spolu s časťou bytových jednotiek, zatiaľ čo vyššie podlažia majú mať výlučne rezidenčný charakter.

V rámci druhej etapy sa počíta so vznikom 71 bytov, konkrétne 12 jednoizbových, 29 dvojizbových, 24 trojizbových a šiestich štvorizbových jednotiek. Súčasťou projektu má byť aj dvojpodlažná podzemná garáž. V garáži má vzniknúť 98 parkovacích miest, doplnených o pivničné kobky, skladové priestory a zázemie pre parkovanie bicyklov. Pre potreby elektromobility je navrhnutých pätnásť nabíjacích staníc. Obchodné prevádzky sa v objekte neuvažujú.

Každý byt má disponovať balkónom alebo terasou, pričom bytové jednotky umiestnené na prvom nadzemnom podlaží majú mať aj menšie predzáhradky. Tieto priestory majú byť od poloverejných a verejných plôch oddelené oplotením s celkovou dĺžkou približne 120 metrov. Autorom pokračovania Rozety je renomovaná kancelária What Architects.

Polyfunkčné objekty A1, A2 Záhradnícka - Bajkalská. Zdroj: Jančina Architekti

Nejasná zatiaľ zostáva aj budúcnosť administratívneho projektu Polyfunkčné objekty A1, A2 Záhradnícka - Bajkalská spoločnosti Zahradnicka Property s.r.o. Plánovaná dvojica navzájom prepojených budov, osadených pozdĺž komunikácie, má vytvoriť súvislú ulično-blokovú hranu, ktorá by odclonila rezidenčné územie na Klincovej ulici od frekventovaných dopravných ťahov s výraznou automobilovou aj električkovou prevádzkou.

Takéto riešenie by prispelo k zvýšeniu kvality a komfortu bývania v okolí. Začiatok realizácie však bude podmienený nielen rozhodnutím investora, ale aj reálnym dopytom po kancelárskych priestoroch. Developer pri tvorbe zámeru naďalej spolupracuje s kanceláriou Jančina Architekti, resp. JAAR. 

Medzitým sa v lokalite objavil nový zámer Hinohara Park developera ISI Real Estate, blízkeho podnikateľovi Matúšovi Trajterovi. Nový development má pozostávať z bytového domu, hotela a prevádzok občianskej vybavenosti. Projekt je rozdelený na tri etapy, pričom prvá a druhá už získali súhlasné záväzné stanovisko mesta. Tieto etapy zahŕňajú bytový dom a hotel, situované nad dvojpodlažným suterénom s podzemnou garážou.

Hinohara Park. Zdroj: A1 Architecture

Bytový dom bude mať na prízemí päť prevádzok občianskej vybavenosti a priestor pre odpadové hospodárstvo. Na vyšších podlažiach vznikne spolu 71 bytov. Hotel bude mať na prízemí recepciu, reštauráciu a zázemie, na druhom podlaží verejne prístupné priestory a od tretieho po 31. nadzemné podlažie 242 hotelových izieb. Výška bytového domu dosiahne približne 34 metrov, hotel presiahne 102 metrov.

V podzemných garážach je navrhnutých 398 parkovacích miest vrátane rezervy pre verejnosť, počíta sa aj s parkovaním bicyklov. Tretia etapa si vyžiada zmenu územného plánu. Autormi projektu sú FOAM ateliér a A1 Architecture. Zámer sa zatiaľ nachádza v úvodnej fáze povoľovania, detailné vizualizácie majú pribudnúť neskôr.

Realizácia plánovaných zámerov má potenciál zhodnotiť doteraz nevyužívané územie na mimoriadne frekventovanom a exponovanom mieste. Lokalita si svojou polohou priam pýta výraznú architektúru, ktorá by dokázala adekvátne reagovať na jej mestský význam. Či sa tento predpoklad podarí naplniť, ukáže až samotná realizácia. Isté však je, že územie získa nové rezidenčné, administratívne aj polyfunkčné priestory a doterajší brownfield postupne ožije.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.