Adrian Gubčo 28.08.2025 14:07

Prestavba lukratívneho brownfieldu dostala podobu. Na Teslovej sa bude stavať, developer začína s povoľovaním

Brownfieldy, teda bývalé výrobné či dopravné areály, ktoré už dnes neplia svoju funkciu, sa postupne vytrácajú z vnútorných čstí Bratislavy. Investori ich transformujú na polyfunkčné, obytné alebo administratívne zóny, ktoré vnášajú do lokalít život. Bývanie a občianska vybavenosť sa objaví aj v priestore medzi Teslovou a Prešovskou, kde chce stavať Metrostav Slovakia.

Zdroj: Metrostav Slovakia

Blok medzi Brestovou, Teslovou, Na paši a Prešovskou dnes tvorí séria objektov industriálneho charakteru. V minulosti išlo o areál chemických čistiarní, pričom zvyšky tejto prevádzky, doplnenej o pranie, sa tu dodnes zachovali. Niektoré objekty však boli uvoľnené a usídlilo sa v nich množstvo firiem. Funguje tu viacero štúdií, crossfit, reštauračné zariadenia a ďalšie firmy.

Ako sa však zdá, týmto aktivitám je do veľkej miery koniec. Ako informovala YIM.BA na jar tohto roka, o odkúpenie areálu bol veľký záujem. Majiteľom sa napokon stala spoločnosť Metrostav Slovakia, známa najmä ako stavebná firma. V čoraz väčšej miere si však posilňuje pozíciu aj ako samostatný developer. Príťažlivé územie medzi Pasienkami a Ružinovom, neďaleko obľúbeného rekreačného priestoru Štrkovec, je pre zmenu funkcie ideálne.

Developer už v apríli potvrdil, že tu chce rozvíjať polyfunkčný koncept s prevahou bývania a občianskou vybavenosťou v parteri domov. Išlo o prirodzené rozhodnutie, vyplývajúce nielen zo situácie na trhu a dopytu po bývaní, ale aj výhodnej územnoplánovacej regulácie – ide o rozvojové územie s kódom 501, teda zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti. Pre investora ide takmer o ideálnu situáciu.

Metrostav zároveň potvrdil, že podobu projektu predstaví ešte v priebehu roka v súvislosti so štartom povoľovacích procesov. Tie sa aktuálne skutočne začínajú – zámer bol predložený na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Označený je ako Obytný súbor Teslova a prinesie komplexnú transformáciu celého mestského bloku. Odhalené boli aj prvé vizualizácie projektu.

Súbor prinesie zánik pôvodných objektov, ktoré sa na pozemku dnes nachádzajú. Ide o desať stavebných objektov, z toho viaceré majú industriálny charakter. Zánik niektorých z nich je škodou a teoreticky by vedeli vhodne dotvoriť nové prostredie developerského projektu. Na druhej strane, s ohľadom na charakter výroby je areál spojený aj s environmentálnou záťažou, ktorú je potrebné v dvoch fázach odstrániť.

Následne prebehne výstavba nového komplexu, navonok tvoreného dvojicou objektov (lineárny Bytový dom I a blokový Bytový dom Q). Zároveň ale bude pozostávať z dvanástich sekcií. Domy budú mať tri až šesť nadzemných podlaží, v podzemí budú prepojené jednopodlažnou garážou.

Investor tvrdí, že urbanistický návrh reflektuje princípy udržateľného rozvoja a integrácie do existujúceho prostredia. Projekt má nadviazať na podobu štvrte a priniesť „pokojné a harmonické obytné prostredie s dôrazom na kvalitu života“. Bývanie má byť „inkluzívne“, čím je myslená široká škála dispozícii pre rozličné cieľové skupiny. Vysokú úroveň projektu majú dotvárať obchody a služby, obrátené do novovytvoreného námestia, rovnako ako menšie komunitné centrum.

Naplánovaných je tu celkovo 254 bytov a apartmánov, z toho 31 jednoizbových, 98 dvojizbových, 83 trojizbových, 40 štvorizbových a dva päťizbové. Časť z nich (46 rezidencií) bude disponovať predzáhradkami, ďalšie zas veľkorysými terasami (24 rezidencií), keďže jednotlivé sekcie budú vytvárať dojem terasového usporiadania. Ostatné jednotky budú mať balkóny alebo loggie. Predpokladá sa, že v projekte bude žiť okolo 659 ľudí.

Obchodných prevádzok bude v projekte 14, komunitný priestor jeden. Celkový počet parkovacích miest je plánovaný v počte 341, z čoho 275 bude v podzemí (vrátane všetkých 20 miest pre imobilných občanov) a 66 na teréne, pričom sa zachová aj časť existujúcich stojísk. Obyvatelia budú mať k dispozícii aj bicykliarne, zeleň vo vnútrobloku, námestie s detským ihriskom či zelené strechy.

Architektonické riešenie spracovala architektonická kancelária Pantograph. Ide o renomované pracovisko so solídnou úrovňou realizáciou a veľkou skúsenosťou pri projektovaní bytových domov. Dosiaľ zverejnené vizualizácie možno brať len ako úvodný nástrel, podľa všetkého by ale malo ísť o príjemnú súčasnú architektúru s ľudskou mierkou.

Predpokladaný začiatok výstavby je druhý štvrťrok roka 2026, čo je azda mierne odvážne. Stavebné prác majú byť podľa tejto verzie dokončené v poslednom štvrťroku 2028. V priebehu roka 2026 majú prebehnúť aj búracie práce. Odhadované náklady na projekt sú aktuálne 45 miliónov eur.

Industriálny areál na pozemku zanikne. Zdroj: Google Maps

Pre Metrostav Slovakia ide podľa jeho vlastných slov o významný projekt, na ktorý sa do veľkej miery sústreďuje. „Nakoľko ide o veľmi hodnotnú lokalitu v rámci Ružinova, do projektu investujeme značné množstvo času a zdrojov s cieľom priniesť čo najkvalitnejší produkt bývania,“ vyjadril sa na jar Lukáš Micka, development manažér v Metrostav Slovakia.

Odhliadnuc od búrania industriálnych objektov (žiaden z nich ale nemá pamiatkovú hodnotu), predstavil investor veľmi komorne a zároveň mestotvorne pôsobiaci projekt. S mierkou maximálne šiestich podlaží, prítomnosťou bloku, dôrazom na verejné priestory a aktívny parter či riešeniami v prospech udržateľnosti ide prakticky o vzorový projekt. Jednotlivé sekcie budú navyše vizuálne odlíšené, čo zámeru dodá architektonickú bohatosť a dojem rastlého mesta.

Zdá sa, že tak vznikne takmer ideálny polyfunkčný development obytného charakteru. Lokalitu by zaťažiť nemal, práve naopak, vytvorí vhodný prvok vo väzbe na iné obytné súbory (Boria či Eden Park) aj drobnejšiu zástavbu na Teslovej či Prešovskej. Atraktívna lokalita na pomedzí blokového vnútorného mesta a sídliska tak dostane ďalší kvalitný vstup.

Investor v rámci dokumentácie EIA naznačil, že povoľovanie prebehne hladko, čo nemožno vylúčiť. Projekt v podobe, ako je navrhnutý, nie je dokonale v súlade s Územným plánom mesta a pravdepodobne by nezískal kladné stanovisko. Na základe dohody medzi mestom, mestskou časťou a investorom ale bola jeho odchýlka od regulácie uznaná za akceptovateľnú výmenou za „verejný prínos“.

Týmto prínosom sú myslené finančné príspevky, ktoré chce samospráva použiť na realizáciu opatrení v rámci programu Mesto pre deti v okolí Základnej školy na Drieňovej ulici, príp. realizáciu kruhového objazdu a úpravu križovatky ulíc Sabinovská a Drieňová. Miestne zastupiteľstvo s týmto postupom súhlasilo.

Otázkou tak dnes už ostáva len premiestnenie populárnych existujúcich prevádzok. Funkcie typu laser arena, crossfit, strelnica alebo fotografické štúdio si musia nájsť nový domov. Podobný typ objektov, teda staršie industriálne objekty, sa vo vnútornej Bratislave stávajú takmer neexistujúcim artiklom. Ide však o prirodzený dôsledok nedostatku bývania a tlaku na využívanie zanedbaných objektov či areálov.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.