Adrian Gubčo 22.09.2026 17:59

Nájomné bývanie bude na úrovni. Bratislava ukázala prvé developerské byty, vznikli v rekordnom čase

Slovenská metropola chce bojovať proti katastrofálne nízkej dostupnosti bývania. Jedným z kľúčových nástrojov má byť rozvoj nájomného bývania v spolupráci so súkromnými investormi, ktorí ich budú odovzdávať mestu vo forme kontribúcie za zmenu územného plánu alebo umožnenie odchýlky. Takýmto spôsobom sa podarilo získať a takmer dokončiť prvé dva „developerské“ nájomné byty v komplexe Nuppu od YIT Slovakia.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Premiérové nájomné byty od developerov

Bratislava a developer YIT Slovakia v priebehu dneška predstavili prvú dvojicu nájomných bytov, ktoré vznikli v dôsledku spolupráce samosprávy a súkromného sektora. Umiestnené budú v projekte Nuppu, konkrétne v etape Magnolia 5. Ide o predposlednú etapu celého masívneho developmentu na rozhraní Mlynských Nív a Prievozu a záverečnú časť etapy Magnolia, ktorá vznikla funkčnou zmenou pôvodne plánovaných kancelárií.

Táto funkčná úprava súvisí s dôvodom, prečo mesto získalo nájomné byty práve tu. Mesto si totiž už dlhšie uvedomuje, že situácia v oblasti dostupnosti bývania je kritická, zároveň ale nemá prostriedky na masívnu výstavbu vlastných projektov. Preto sa rozhodlo osloviť developerov. Súkromnému sektoru otvorilo možnosť zmeny územnoplánovacej regulácie, či už vo forme priamej zmeny Územného plánu, alebo schválenia tzv. odchýlky od plánu. Výmenou za to dostane od developerov kontribúciu, napríklad vo forme bytov.

Dvojica jednotiek v Nuppu je tak začiatkom širšieho procesu. V tomto prípade došlo k dohode, uzavretej v procese schvaľovania odchýlky od územného plánu pre bytové domy nuppu Magnolia 4 a Nuppu Magnolia 5. YIT Slovakia sa tak zároveň stala aj prvou firmou, ktorej sa podarilo získať schválenie odchýlky. Následná zmena stavby pred dokončením umožnila zmenu funkcie, t. j. konverziu administratívnych priestorov na byty. 

Prvé dva nájomné byty sú trojizbové, ich spoločná výmera je 146 m² (vrátane kobky a balkónov) a patria k nim aj dve parkovacie miesta. Hlavné mesto ich preberie na jar 2027 po kolaudácii celého projektu. Developer aj Magistrát označujú ich vznik za symbol formy partnerstva medzi samosprávou a súkromným investorom, pričom tvrdia, že takáto spolupráca môže priniesť verejný prínos.

„Tento projekt je dôkazom, že verejný a súkromný sektor nemusia stáť proti sebe,“ hovorí Patrik Golský, generálny riaditeľ YIT Slovakia. „Naopak, pri dobre nastavenom partnerstve môže vytvárať riešenie, z ktorého profituje najmä verejnosť. Teší ma, že práve vďaka YIT získa Bratislava prvý raz nové nájomné byty do svojho vlastníctva.“ Golský naznačuje, že podobné byty vzniknú aj v ďalších ružinovských projektoch vrátane Mlynárky a Hraničnej.

O veľkom potenciáli tejto formy spolupráce je presvedčený aj primátor Bratislavy Matúš Vallo. „Už teraz máme podpísané zmluvy na 65 projektov, ktorými od developerov v rámci kontribúcií získame 600 bytov. Tie postupne prídu do majetku mesta a budú slúžiť ako nájomné byty,“ naznačuje Vallo. „Teším sa, že aj dnešok dokazuje, že spolupráca s developermi na zvýšení počtu nájomných bytov v praxi funguje a že v nej môžeme a budeme pokračovať aj v budúcnosti.“

Starosta Ružinova Martin Chren zas oceňuje, že došlo k funkčnej úprave z kancelárií na byty, príp. apartmány. „Keď porovnáme, aký dopad majú na okolie kancelárie a aký byty, výsledok hovorí jednoznačne v prospech bytov  – najmä z hľadiska dopravy a intenzity premávky,“ vysvetľuje. „Znamená to, že ak v budove, ktorá by na danom mieste tak či onak stála, bude namiesto kancelárií viac bytov, získavajú tým aj obyvatelia.“ Chren si navyše od takýchto riešení sľubuje udržanie nedostatkových profesií ako opatrovateľky, učitelia, policajti a i.

Zľava Martin Chren, Matúš Vallo, Patrik Golský. Zdroj: YIT Slovakia

Štandard bytov je decentný

Developer a mesto médiám odprezentovali, čo budúci nájomníci v projekte dostanú, čím zároveň naznačujú, aký štandard môžu ľudia očakávať aj v budúcich projektoch tohto typu. Ako bolo zmienené, oba byty vznikli v záverečnej etape Nuppu Magnolia 5. Umiestnené sú na druhom a treťom podlaží z ôsmich a na základe žiadosti mesta išlo o trojizbové byty. Požiadavka bola naviazaná na metráž, nie vyslovene na počet bytov.

Oba byty boli zariadené v podobnom štandarde, ako aj zvyšok bytovky. Jeho súčasťou sú plastové okná, laminátové parkety či kúpeľne s vaňou, ale aj vcelku efektívne dispozície. Špecialitou je zariadená kuchyňa, k čomu patria aj spotrebiče – sporák, umývačka riadu alebo chladnička s mrazničkou. Zaujímavou súčasťou jedného z bytov je priestor pre nainštalovanie walk-in šatníka (čím nahrádza kobku).

Ide tak o vcelku decentný štandard, ktorý umožňuje zriadenie kvalitného bývania. Oba byty majú exteriérový priestor (balkón), pričom v jednom prípade je orientovaný na juh – k diaľnici. Keďže však ide o druhé podlažie a pri diaľnici je vybudovaná protihluková zábrana, hluk je minimálny. Rezidenti budú môcť okrem toho využívať služby a vybavenosť, ktorá už v Nuppu vznikla, vrátane materskej školy.

Pre developera je tento projekt v určitých ohľadoch výnimočný. „Už pri prvých etapách Magnolie, teda Magnolii 1, 2, 3, sme si postupne vyskúšali rôzne možnosti prefabrikácie,“ približujú zástupcovia YIT Slovakia. „Tam sme mali prefabrikované obvodové panely. V Magnolii 4 a 5 sme pridali najzásadnejší prvok – prefabrikované kúpeľňové moduly v kombinácii so suchou podlahou a sádrokartónovými priečkami.“

Prefabrikácia zásadne urýchlila realizáciu projektu. Podľa stavebníka trvala výstavba predošlých etáp Nuppu, ktoré boli realizované klasickým spôsobom, okolo 22 mesiacov. Magnolia 1 sa budovala 18 mesiacov, Magnolia 3 16 mesiacov. „Keďže sme si niektoré veci odskúšali, pri Magnolia 4 a 5, ktoré sú identické a zrkadlovo otočené, sme sa pri plánovaní harmonogramu dostali na polovicu z pôvodných 22 mesiacov.“

Rýchlosť nemá byť jediný benefit. „Prefabrikácia nám prináša aj vyššiu kvalitu. Prvky majú vyššiu presnosť a kúpeľňové moduly prídu v stave, že kúpeľňa je kompletne hotová. Vnútri je všetko osadené a vysilikónované. Eliminujeme tým škody, ktoré vznikajú pri klasickom stavebnom procese,“ popisuje developer. Z troch mesiacoch prác na jednej kuchyni sa proces skrátil doslova na minúty.

Jednotlivé prefabrikované prvky sú dodávané najmä z blízkeho zahraničia. Železobetónové prvky sú z Rakúska a Poľska, v menšej miere zo Slovenska. Kúpeľne sú z Česka.

Developer tvrdí, že v určitej miere bude využívať prefabrikáciu už pri každom projekte. „Jednotlivé prvky prefabrikácie sa snažíme uplatňovať skoro na všetkých budúcich projektoch. Ich charakter si však vyžaduje kombináciu rozličných riešení,“ pripomína Radek Pšenička, interný poradca pre biznis a development v YIT Slovakia. Štandard napríklad kúpeľní nie je v podstate limitovaný ničím s výnimkou veľkosti s ohľadom na prepravu, otvorená je dokonca možnosť dodávky kúpeľne a kuchynského kútu naraz.

Problematika prefabrikácie sa dostáva v poslednom období do hľadáčika mnohých developerov. Ponúka totiž nielen potenciál pre urýchlenie výstavby, ale aj výrazné zníženie jej ceny. To by sa mohlo odraziť aj na koncových cenách pre zákazníka. Mimoriadne významná je aj z pohľadu nájomného bývania, nakoľko verejný sektor – samosprávy aj štát – hľadajú možnosti, ako znásobiť počty dodávaných jednotiek.

Kuchyňa bola nainštalovaná už v rámci výstavby. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Bratislava sľubuje, že ide len o začiatok

Matúš Vallo predpokladá, že do roku 2030 bude aj vďaka spoluprácam s developermi dokončených alebo vo výstavbe okolo 600 bytov, v závislosti od rýchlosti prípravy a realizácie na strane súkromných investorov. Očakáva tak zvýšenie tempa dodávania nových bytov, pričom nemá ísť len o developerské projekty, ale aj vlastné, mestské.

Primátor naznačuje, že základné predpoklady pre posun v tejto otázke boli naplnené. „Museli sme vytvoriť portfólio ľudí, ktorí sú schopní riešiť nájomné bývanie, vyriešiť naše vlastné pozemky a pripraviť projekty,“ vypočítava úvodné kroky. „Želám si, aby sme sa každých 18 mesiacov pustili do výstavby nových bytových jednotiek.“ V prípade bytov od developerov hovorí o konzervatívnom odhade vo výške 50 bytov ročne.

Tieto byty budú určené predovšetkým potrebným profesiám, reštituentom a ľuďom v akútnej bytovej núdzi. „Máme poradie čakateľov na byty, ktoré je vytvorené na základe nášho transparentného bodového systému, aby odzrkadľovalo potreby ľudí,“ tvrdí Vallo. „Výsledkom je mix, ktorý podľa mňa funguje v bytovke na Muchovom námestí. Niektoré byty patria pod housing first, niektoré sú z poradovníka, väčšina patrí potrebným profesiám.“

V prípade domu na Muchovom námestí však existujú aj určité sťažnosti na niektorých problémových obyvateľov. Vallo to pripúšťa. „Mesto malo pred rokom 2018 nulové know-how s takýmto typom výstavby, nebol žiaden tím, ktorý by s tým mal skúsenosti. Neexistovala sekcia sociálnych vecí. Znalosť o tom, ako sa bude chovať dom, keď tam bude 50 rozličných klientov, bola malá,“ objasňuje. „Veľmi citlivo pracujeme s komunitou, sme ale aktívni, aby susedstvo fungovalo.“

Ide o dôležitú tému aj z pohľadu „developerských“ nájomných bytov. Investori nemajú vplyv na to, koho mesto v danom projekte ubytuje. Preto bude potrebná komunitná a sociálna práca aj v privátnych projektoch, ak sa tu vyskytnú klienti s problémami. V prípade Nuppu Magnolia sa to na predaji údajne neprejavilo, aj keď developer o tejto skutočnosti informoval. 

Špecifickou skupinou sú reštituenti. Na Muchovom námestí im bolo pridelených 52 bytov, mesto malo pred dokončením projektu celkovo zabezpečiť bývanie pre asi 500 ľudí. „Z celkového počtu týchto ľudí ubudlo celkom dosť, a šetrí nám to peniaze,“ sumarizuje aktuálnu situáciu Vallo. „Musíme stavať ďalšie byty.“

Ako ďalšia by mala ísť do realizácie nájomná bytovka na Terchovskej v Ružinove s vyše 80 bytmi. Podľa Lenky Antalovej Plavuchovej, viceprimátorky pre oblasť nájomného bývania, by to mohlo byť najskôr v novembri, teoreticky je to ale možné aj neskôr. Ešte neskôr má začať rásť projekt na Žitavskej vo Vrakuni.

Súkromní investori medzičasom hľadajú ďalšie formy, ako vytvoriť úspešné produkty a otvoriť ich ďalším klientom. Jedným z nich sú družstevné byty, ktoré sa objavili aj v Nuppu Magnolia. Pšenička konštatuje, že družstevné predaje tvoria až 40% z celkového množstva predajov, pričom podiel ďalej rastie. Možnosť širšieho využívania tejto formy predaja je tak naďalej otvorená.

Inak je to v prípade komerčného nájomného bývania. V tomto smere YIT pripúšťa možnosť, že by bolo developerom a zhotoviteľom, nie však aj investorom. Aktuálne sa vedú rokovania s inštitucionálnymi investormi, ktorí by využívali služby YIT Slovakia.

Snaha o rozšírenie dostupnosti bývania tak existuje, pričom rozličné možnosti skúma samospráva aj privátny sektor. Napriek tomu je očividne naivné očakávať rýchle výsledky, ktoré by vyriešili existujúcu bytovú núdzu a viedli k skokovému zlepšeniu podmienok pre široké skupiny obyvateľstva. Či už to budú dva byty, 50 bytov alebo 600 – metropola potrebuje desaťtisíce rezidencií. Ich dodanie bude možné len v prípade, ak pôjde skutočne o národnú prioritu.  

Fotografie z 22.9.2026. Pozrite si výstavbu Nuppu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.