Adrian Gubčo 23.01.2026 13:12
Najvýraznejší development v Bratislave robí pokroky. Podoba Nového Lida sa spresňuje, kritici pokračujú v tlaku
Pravdepodobne žiaden projekt v najbližších rokoch tak výrazne nezmení obraz Bratislavy ako Nové Lido. Urbanizácia rozsiahleho priestoru medzi Starým a Prístavným mostom, resp. Mostom Apollo, prinesie tisíce nových bytov, kancelárie, výškové budovy, výrazné verejné priestory aj občiansku vybavenosť. Zámer smeruje k zisku prvých povolení, hoci to nejde bez pripomienok kritikov.
Zdroj: Compass Architekti, JTRE / EIA
Príprava obrovského zámeru napreduje
Nové Lido je názov jedného z najväčších a najvýznamnejších pripravovaných projektov v Bratislave. Developer JTRE plánuje postupne zdevelopovať rozsiahle územie na pravom brehu Dunaja, v lokalite, oficiálne označovanej ako Celomestské centrum Petržalka. Táto je približne vymedzená Starým mostom, Einsteinovou, Prístavným mostom a dunajskou hrádzou. Patrí k nej aj cíp, zasahujúci do Bosákovu v Petržalke, ako aj dunajské nábrežie, v prípade nábrežnej časti ale nie je výstavba možná.
JTRE kontroluje väčšiu časť z tejto lokality a už dlhšiu dobu tu pripravuje výstavbu mestskej štvrte. Tá sa tu plánuje už desiatky rokov a v roku 2006 bola aj predmetom urbanistickej súťaže. Víťazný návrh od kancelárie Markrop bol zasadený aj do bratislavského Územného plánu, neskôr sa ale ukázal ako nepraktický a nevhodný. Developer vyvinul rozsiahlu aktivitu a spoločne s viacerými architektonickými tímami, najmä Compassom a Marko&Placemakers, prišiel s novým konceptom riešenia.
O jeho vhodnosti bol schopný napokon presvedčiť Hlavné mesto aj mestské zastupiteľstvo. Napriek odporu časti verejnosti sa podarilo na začiatku roka 2025 schváliť Zmeny a doplnky 10, teda zmenu Územného plánu. Developerom (okrem JTRE je v lokalite aktívna aj Penta Real Estate, ktorá tu plánuje výstavbu projektu Southbank) sa tak otvorila cesta k príprave výstavby.
JTRE nemeškalo. Dokumentáciu pre posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) pre podstatnú časť Nového Lida („Centrálne územie“) predložilo v skutočnosti už v máji 2024. Materiál zodpovedal prezentovaným víziám o mestskej štvrti, tvorenej v prevažnej miere blokovou zástavbou s ľudskou mierkou, miestami doplnenej o výškové akcenty alebo dominanty. Srdcom územia bude veľké centrálne námestie, ktoré bude pretínať centrálny park. Vzniknúť má aj mestský bulvár, kde má byť výhľadovo umiestnená električková trať, či nová nábrežná promenáda.
Pre takto nastavený zámer určilo Ministerstvo životného prostredia SR rozsah hodnotenia, ktorý mal priniesť aj analýzu nulového variantu, rovnako ako vznik modifikovaného variantu, zodpovedajúceho niektorým špecifickým požiadavkám. Nová správa o hodnotení bola zverejnená v uplynulých dňoch, pričom je spojená aj pripomienkami verejnosti a ich vyhodnotením.
Dokumentácia približuje riešenie štvorice urbanistických sektorov v rámci Nového Lida. Ide v podstate o celú štvrť s výnimkou zástavby v priamom dotyku s centrálnym námestím. Funkcia bývania je umiestnená najmä v dotyku so záplavovou zónou rieky Dunaj a centrálnym parkom. Je doplnená o priestory občianskej vybavenosti na prvom nadzemnom podlaží objektov, ktorá predstavuje najmä obchod a služby a ďalšie prvky verejnej a komerčnej občianskej vybavenosti. Južná časť riešeného územia je určená pre občiansku vybavenosť, pričom prevládajúcou funkciou bude administratíva (známa ako Office park).
S výškovými budovami sa ráta v severozápadnej časti lokality (Urbanistický sektor US1), kde vznikne 27-podlažná veža, v západnej časti (Urbanistický sektor US2) s naplánovanou 25- a 17-podlažnou vežou, v juhozápadnej časti (Urbanistický sektor US3), kde bude dvojica veží s 20 a 21 podlažiami, a napokon v juhovýchodnej pri Moste Apollo (Urbanistický sektor US5), kde bude hniezdo výškových budov – cluster – s vežami so 16, 22, 23 a 34 podlažiami. Ostatné bloky budú výrazne nižšie, štandardne do ôsmich podlaží, budú však reagovať na blízke dominanty.
Dokumentácia približuje aj detailnejšie riešenia jednotlivých budov. Disponovať budú štandardne aktívnym parterom, umiestnené tu budú aj dodatočné služby a vybavenosť, napríklad materské školy, ateliéry, priestory pre zdravotníctvo a i. Umiestnené tu budú aj objekty s prechodným ubytovaním, ktoré prinesú kongresové či fitness priestory, v jednom z nich sa ráta so skybarom na najvyššom podlaží.
Srdcom územia bude kultúrno-spoločenský objekt v sektore US2, stavebnom bloku SB 2.2. Ako približuje správa o hodnotení, Lido Aréna bude určená pre organizovanie kultúrnych, športových a spoločenských podujatí, ktorý bude tvoriť kompozičné, ale aj funkčno-prevádzkové centrum celej novej mestskej štvrte. Pôjde o päťpodlažnú budovu, ktorá bude obsahovať dve sály, jednu pre multifunkčné podujatia (8-10-tisíc divákov), menšiu pre divadelné predstavenia (750 divákov). Na arénu bude nadväzovať hotel pre návštevníkov koncertov či kongresov.
Celkovo by malo v posudzovanej časti Nového Lida vzniknúť asi 3.300 bytov pre 6.350 obyvateľov. Parkovacích miest sa navrhuje 9.738, čo je mierny pokles oproti pôvodnému riešeniu. Len 267 z nich bude na teréne, zvyšok bude umiestnený v podzemných garážach. Ide o výsledok modifikácie, požadovanej rezortom životného prostredia.
Súčasťou projektu bude rozsiahla zeleň v rámci dvorov i centrálneho parku. Zdroj: Marko & Placemakers
Úpravy prinesú udržateľnejší koncept
V rámci modifikovaného variantu došlo k nárastu podlažnej plochy o 1,58%, čo sa týka najmä Lido arény. Podzemná časť sa zväčšila o 4,53%, čo investor vysvetľuje zlepšením predpokladov pre udržateľnosť aj optimalizáciou projektu tak, aby nedošlo k narušeniu podzemných vôd. Zastavané plochy sa zväčšili o 4,39% v dôsledku novej metodiky výpočtu zastavaných plôch aj požiadaviek Hlavného mesta (na bulvári bude prekrytý parter).
Developer plánuje zohľadňovať mestské manuály pre verejný priestor a optimalizoval návrh s ohľadom na požiadavky mesta. Centrálny park bude čiastočne rešpektovať pôvodný terén, vďaka čomu sa podarí zachovať viacero starých a dnes už existujúcich stromov. Pomerne intenzívne majú byť využívané zelené strechy aj steny, redukovať sa budú klasické trávniky na úkor druhovo bohatšej výsadby.
Investor tvrdí, že Nové Lido predstavuje príležitosť nastaviť novú latku kvalitnej a udržateľnej mestskej štvrte. V tejto súvislosti plánuje splniť požiadavky certifikácie BREEAM Communities, pričom už dnes získal predcertifikáciu. Budovy by tak mali mať minimálne emisie, teplo bude pochádzať z tepelných čerpadiel a využívať sa bude fotovoltika.
Dokumentácia rieši aj otázku dopravnej obsluhy. Vybudované budú nové napojenia z Dolnozemskej cesty alebo Einsteinovej, bulvár bude prístupný z Jantárovej cesty a Krasovského. Predĺžená bude Viedenská cesta, hoci využívaná by mala byť najmä autobusmi. Aj naďalej sa ráta s električkou, pričom by sa trať mala budovať v dvoch fázach – v prvej bude ukončená v rámci Lida, v ďalšej by sa mohla predĺžiť smerom k Ekonomickej univerzite. Očakávaný interval je osem minút.
Zóna má byť napojená aj na železničnú dopravu prostredníctvom uvažovaného terminálu integrovanej osobnej prepravy Einsteinova. S Novým Lidom bude spojená pešou lávkou ponad diaľnicu D1, zvažuje sa aj vytvorenie električkovej zastávky. Cyklodoprava ráta s hlavnými trasami na hrádzi, popri Einsteinovej aj na bulvári, kde bude mať tras dva metre v každom smere, doplnené budú sekundárne obojsmerné trasy s tromi metrami. Chodníky pre peších popri uliciach budú mať štandardne 2,25-3 metre, samostatné chodníky minimálne 1,5 metra.
Dokumentácia zhŕňa, že výška odhadovaných nákladov je približne 1,4 miliardy eur. Realizácia by mala prebiehať medzi rokmi 2027 až 2042, hoci podľa medializovaných informácií to môže byť napokon aj dlhšie. Reálny priebeh výstavby bude vychádzať zo stavu povoľovacích procesov a situácie na trhu. Stavať sa bude podľa modifikovaného variantu, ktorý bol vyhodnotený ako odporúčaný.
Komplexný výkres. Zdroj: JTRE / EIA
Aktivisti majú výhrady
Súčasťou procesu prípravy modifikovaného variantu bolo aj vysporiadanie sa s pripomienkami kritikov, resp. aktivistov. Nové Lido je dlhodobo predmetom odporu časti verejnosti, ktoré zámeru vyčítajú urbanizáciu „zeleného“ územia, možné ohrozenie podzemných vôd, komerčný charakter projektu, exkluzivitu alebo údajnú nevýhodnosť pre mesto. Časť komentujúcich bola nespokojná s rozsahom kontribúcií, ktoré majú developeri uhradiť mestu.
Snahou bolo zastaviť proces zmeny Územného plánu, čo sa nepodarilo. Niektorí aktivisti sa však zapojili aj do pripomienkovania projektu v snahe o jeho úpravy. Ak sa nerátajú výhrady už tradičného Združenia domových samospráv (ktoré, okrem iného, žiadalo zachovanie futbalového štadiónu TJ Polygraf), zvyšok verejnosti sa opieral o niekoľko hlavných bodov, nezriedka zhodných (išlo tak o do istej miery hromadnú pripomienku).
V prvom rade ide o preskúmanie modelu pohybu podzemných vôd, nakoľko sú odporcovia projektu presvedčení, že dôjde k ich narušeniu. Rovnako žiadajú analyzovať aj flóru a faunu s dôrazom na ochranu vzácnych druhov či jedincov, navrhujú zlepšenie informovania miestnych ľudí bez domova o budúcnosti územia, zachovanie športu a rekreácie či ochranu objektov tzv. Bukschovej horárne, Elyzejskej školy či pamätníka napoleonských vojsk. Posúdený má byť aj verejný záujem výstavby, nakoľko tu vzniknú „investičné byty“ a „zbytočné kancelárie“.
Okrem toho sa medzi požiadavkami objavila aj potreba vyššej kvality cyklistickej infraštruktúry, nutnosť archeologického alebo pyrotechnického prieskumu, žiadosť po dodaní diaľkového pohľadu alebo prehĺbenie podkladových analýz životného prostredia. Do pripomienkovania sa zapojila aj Penta Real Estate, tá však žiada najmä zachovanie odstupových či hygienických požiadaviek.
Je zrejmé, že aktivisti by preferovali realizáciu nulového variantu – teda odmietnutie výstavby. To prirodzene nie je reálne. Investor časť požiadaviek zapracoval, iné sú však v rozpore so zámerom alebo stupňom povoľovania. „Preverenie verejného záujmu“ je nezmyslom, nakoľko verejný záujem je definovaný Územným plánom. Keďže dnes je už Nové Lido s ním v princípe v súlade (definitívne to potvrdia záväzné stanoviská na jednotlivé objekty), má sa za to, že výstavba v tejto lokalite reprezentuje aj verejný záujem.
Napriek tomu majú niektoré požiadavky opodstatnenie. Výstavba novej štvrte je ideálnou príležitosťou pre realizáciu špičkovej cyklistickej infraštruktúry. Rovnako by bolo vhodné, keby boli adekvátnym spôsobom odprezentované odkazy na pôvodné objekty, či už na horáreň, školu alebo pamätník. Nové Lido už v názve pracuje s historickou identitou lokality, mohlo by na ňu nadviazať aj konkrétnymi riešeniami.
Dnes sa totiž zámer prezentuje ako špičková súčasná štvrť s vynikajúcimi verejnými priestormi a víziou vytvoriť rozšírenie centra Bratislavy. Na to by ale nemala pôsobiť ako odtrhnutá od mesta, teda ako samostatný ostrovček bez vzťahu k prostrediu. Riešeniami, ako sú odkazy na históriu, obnova pôvodných funkcií (rekreácie pri Dunaji) či umné nadviazanie na existujúce verejné priestory to môže dosiahnuť.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
