Simona Schreinerová 09.02.2026 14:14

Obrovský potenciál, vysoké riziko. Bratislavské brownfieldy by sa mohli meniť rýchlejšie, potrebujú podporu

Opustené priemyselné, dopravné a vojenské areály predstavujú jednu z najväčších rozvojových rezerv Bratislavy. Brownfieldy ponúkajú šancu na udržateľný rast mesta bez narušenia pôvodných komunít. Ich revitalizácia ale naráža na environmentálne záťaže i chýbajúcu systémovú podporu zo strany štátu a samosprávy.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Obrovský potenciál brownfieldov zostáva skrytý 

Bratislava disponuje výrazným rozvojovým potenciálom, ktorý bol ešte v nedávnej minulosti prehliadaný – územiami brownfieldov. Nevyužívané priemyselné, vojenské, dopravné či verejné areály dnes pokrývajú približne 580 hektárov územia hlavného mesta.

Brownfield je podľa definicíe mesta územie, ktorého pôvodná funkcia zanikla a ktoré je minimálne dva roky nevyužívané. V Bratislave ide najčastejšie o areály s bohatou industriálnou minulosťou – od chemického priemyslu cez výrobu až po logistiku a armádu.

Mnohé z nich dnes predstavujú „čierne diery“ v mestskej štruktúre: sú prázdne, neprístupné a často environmentálne zaťažené. Zároveň však ide o lokality v blízkosti centra s existujúcou infraštruktúrou a dostupnou verejnou dopravou.

Približne 60% z tejto plochy sa nachádza v zastavaných územiach. Tieto vnútromestské rezervy predstavujú príležitosť pre budúci udržateľný rozvoj Bratislavy, keďže umožňujú rast mesta bez potreby ďalšieho rozširovania do voľnej krajiny a záberu novej pôdy.

Mlynské Nivy sú len jedným z množstva brownfieldov v meste. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB) sa opusteným areálom systematicky venuje od svojho vzniku. Brownfieldy v meste prvýkrát zmapoval (resp. jeho predchodcovia) v roku 2019 a podľa aktualizácie z roku 2022 eviduje Bratislava 113 takýchto lokalít. Údaje sú verejne dostupné v online databáze a mapovej aplikácii, ktoré obsahujú informácie o vlastníckych vzťahoch, environmentálnych záťažiach či pamiatkovej ochrane.

„Približne polovica aktuálnych brownfieldov je v súkromnom vlastníctve, no mnohé majú komplikované kombinácie viacerých vlastníkov,“ uviedla Magda Ďurdíková zo Sekcie územného plánovania MIB. Podľa MIB-u patria neprehľadné vlastnícke vzťahy medzi hlavné prekážky ich obnovy.

Dáta zároveň ukazujú, že kým niektoré brownfieldy zanikajú v dôsledku novej výstavby, iné vznikajú, čo potvrdzuje potrebu aktívnej politiky ich revitalizácie. Vďaka aktivitám MIB-u sa pojem brownfield dostal do legislatívy. Bez jeho zakotvenia v právnych predpisoch totiž prakticky neexistuje rámec pre systematické riešenie týchto území.

Nová koncepcia MIB predstavuje strategický rámec, ktorý vymedzuje princípy obnovy brownfieldov, pomenúva hlavné bariéry ich transformácie a zavádza systém hodnotenia území na určovanie rozvojových priorít. Cieľom je začleniť brownfieldy do územného plánovania a budúceho Metropolitného územného plánu. Impulzom je stratégia EÚ v oblasti pôdy do roku 2030, ktorá smeruje k nulovému čistému záberu pôdy do roku 2050 a posilňuje význam revitalizácie týchto území.

Bývalý podnik Matador sa zmení na polyfukčný komplex. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Nielen potenciál, ale aj riziká

Brownfieldy a ich transformácia boli aj témou januárového MIB Talku v Centre pre architektúru a mestské plánovanie TU-BA. Podujatie prinieslo prezentáciu aktuálnych dát MIB-u a následnú diskusiu odborníkov z verejného i súkromného sektora. Zhodli sa, že obnova brownfieldov má pre mesto vysokú pridanú hodnotu a umožňuje vznik kvalitných mestských štvrtí.

Zástupcovia developerov upozornili na vysoké riziká, najmä na náklady spojené s dekontamináciou, zdĺhavé povoľovacie procesy a zastarané normy. Zároveň poukázali na potrebu systematickej podpory takýchto projektov zo strany mesta a štátu. Uvedené faktory môžu investorov odrádzať od vstupu do území brownfieldov.

Podľa developerov by mestu i štátu pomohlo, keby boli projekty na brownfieldoch systematicky zvýhodňované – napríklad rýchlejším povoľovaním, započítateľnosťou niektorých nákladov či ich uznaním za strategické investície.

„V súčasnosti neexistuje možnosť odpustenia alebo zníženia poplatku za rozvoj pre investora, ktorý investoval do odstránenia environmentálnej záťaže, ani iná forma úľavy. Zverejnený dokument Koncepcia rozvoja brownfieldov na území hlavného mesta SR Bratislavy je komplexným koncepčným rámcom, ktorý prináša rôznorodé návrhy opatrení,“ uviedol pre YIM.BA hovorca Bratislavy Peter Bubla.

„Mnohé opatrenia, osobitne vo finančnej a právnej oblasti, predstavujú návrhy pre vládu a parlament, keďže mesto či mestské časti ich bez zmeny legislatívy nemôžu realizovať. Ich využitie pri transformácii brownfieldov by však mohlo byť skutočne účinné,“ vysvetlil P. Bubla.

Projekt Nuppu vznikol na mieste bývalého industriálneho areálu. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Bohaté skúsenosti s bratislavskými brownfieldmi má spoločnosť YIT Slovakia. Radek Pšenička, riaditeľ urban a biznis developmentu YIT Slovakia, priblížil pohľad investora na riziká i motiváciu vstupu do týchto území.

„Jedným z najväčších rizík je nesprávny odhad nákladov na odstránenie všetkých záťaží a celkovú očistu územia od toxických nánosov minulosti. Rovnako dôležitým a vysoko rizikovým krokom môže byť nevhodný koncept a postup jeho ďalšej transformácie alebo konverzie,“ uviedol Pšenička. Odhadnúť mieru znečistenia a s tým súvisiace náklady je pritom mimoriadne náročné.

Sanácia environmentálnych záťaží brownfieldu celkové náklady na realizáciu v porovnaní s výstavbou na „zelenej lúke“ prirodzene zvyšuje. O koľko percent, je však ťažké odhadnúť. „Záleží od typu a rozsahu záťaže. Môže ísť o jednociferné, ale aj dvojciferné čísla. Najťažšie envirozáťaže doslova znemožňujú ďalší rozvoj takto postihnutého územia,“ vysvetľuje Pšenička.

Ani due diligence, teda dôkladné preverovanie územia, nie je zárukou toho, že sa neobjavia nepríjemné prekvapenia. „Dôkladná due diligence, predovšetkým majetkovo-právna (historická), technická a environmentálna, dokáže odhaliť veľa, no nie všetko. Na základe našich viac ako 15-ročných skúseností s projektmi, ako sú Stein, Nuppu, Zwirn a Mlynárka, môžem potvrdiť, že aj po tej najpodrobnejšej due diligence sa môžu objaviť neočakávané zistenia,“ potvrdzuje R. Pšenička.

Mlynárka. Zdroj: YIT Slovakia 

Podľa jeho slov by bola pre urýchlenie revitalizácie brownfieldov kľúčová štátna alebo mestská podpora. Tá by mohla mať podobu prednostnej zmeny územného plánu či oslobodenia projektov revitalizácie (transformácie alebo konverzie) brownfieldov od poplatku za rozvoj a kontribúcie za zmenu územného plánu.

Pomôcť by mohlo aj kvalifikovanie týchto zámerov ako strategických projektov s prednostným a zrýchleným povoľovacím režimom. Obnovu zanedbaných území by podporilo aj uznanie preukázateľných nákladov na sanáciu environmentálnych záťaží spolu s naviazanými vyvolanými investíciami ako daňovo uznateľných nákladov.

Napriek rizikám a nedostatočnej štátnej podpore developeri svoje projekty v brownfieldoch pripravujú. Motiváciou pritom nie je iba atraktívna poloha, často v centre mesta. „Naším strategickým cieľom je prinášať do miest nový život a vytvárať kvalitné prostredie pre bývanie, prácu a oddych. Nový impulz chceme prinášať aj do bývalých priemyselných lokalít, ktoré čakajú na opätovné oživenie. Chceme skutočne ‚liečiť rany a zaceľovať jazvy‘ na mape tohto mesta,“ uzavrel Radek Pšenička.

Revitalizácia brownfieldov sa tak ukazuje ako jedna z kľúčových tém budúceho rozvoja Bratislavy. Na jednej strane stoja rozsiahle územia s vysokým potenciálom pre vznik kvalitných štvrtí, na druhej strane výrazné riziká a finančné náklady, ktoré zostávajú prevažne na pleciach súkromných investorov. V malej miere sa však pripravujú aj verejné projekty. 

Mesto chce zrevitalizovať napríklad areál technických služieb na Bazovej v Ružinove. Prvá etapa zahŕňa rekonštrukciu Haly dielní a revitalizáciu okolitých priestorov, pričom na projekte spolupracujú architekti z ateliéru GutGut. Cieľom je priniesť komunitné, spoločenské a stretávacie funkcie do pôvodných objektov. Na mieste pôvodných dvoj- až trojpodlažných stavebných objektov v nevyhovujúcom technickom stave, určených na asanáciu, má vzniknúť nájomné bývanie.

Koncepcia MIB-u vytvára dôležitý rámec pre systematický prístup k týmto územiam, no skutočný posun bude závisieť od legislatívnych zmien, finančných nástrojov a schopnosti štátu aktívne podporiť ich obnovu. Brownfieldy sa môžu stať nielen riešením problémov minulosti, ale aj základom udržateľnej budúcnosti hlavného mesta.

(YIM.BA, MIB)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.