Adrian Gubčo 21.05.2021 12:55

Mesto odmietlo ďalší ružinovský projekt

Od nástupu súčasného vedenia razí Magistrát prísnu líniu vo vzťahu k developerom, ktorej súčasťou je odmietanie oveľa väčšieho množstva nových investičných projektov. Rozhodnutia mesta sú vo viacerých prípadoch kontroverzné. Okrem toho zasahujú široké portfólio autorov – v tomto prípade aj developera či architektov, ktorých možno označiť za „blízkych“ vedeniu mesta.

Zdroj: Google Maps

Najnovší príklad zamietnutého projektu sa nachádza v Ružinove v časti Trávniky. Prestavbou mala prejsť Poliklinika Atrium na Rezedovej ulici, teda staršia, kde je umiestnená občianska vybavenosť. Názov získala vďaka typickému átriu, nad ktorým sú umiestnené prevádzky, prístupné z pavlače. Súčasťou verejného priestoru pred budovou je Mozaiková fontána od maliara Ladislava Gandla z roku 1978. Dominujúcim prvkom je však parkovanie, ktoré obklopuje väčšiu časť budovy.

Objekt je v súkromnom vlastníctve, pričom majiteľom je spoločnosť Atrez, s. r. o. V tej ako spoločník  figuruje spoločnosť Compass Group s. r. o. a ako konateľ Ján Benetin – brat architekta Juraja Benetina z kancelárie Compass Architekti. Ján Benetin sa v poslednej dobe aktivizuje v developmente, na Vajnorskej napríklad pripravuje príjemný projekt Nová Vajnorská, v Petržalke zas Novú Matadorku. V prípade prvého developmentu spolupracuje s kanceláriou svojho brata, pri druhom navyše aj so Superatelierom.

Superatelier je zas pomerne blízky kancelárii Sadovsky & Architects, v minulosti Vallo Sadovsky Architects. Vedúce osobnosti Superatelieru, architekti Peter Janeček a Braňo Husárik, predtým pôsobili práve v kancelárii, vedenej súčasným primátorom Matúšom Vallom. S druhým partnerom, Oliverom Sadovským, dodnes spolupracujú. Spoločné projekty majú napríklad v Boroch, spoločne navrhovali aj nájomný bytový dom v rámci architektonickej súťaže v Košiciach. A práve Superatelier si Atrez vybralo pre návrh prestavby objektu na Rezedovej.

Projekt mal priniesť rekonštrukciu a nadstavbu budovy, pričom by k súčasným dvom nadzemným podlažiam pribudli ďalšie tri. Časť pôvodnej budovy by bola odstránená. Na prvom a druhom nadzemnom podlaží by sa zachovali obchody a služby, na treťom podlaží by vznikli kancelárie v celkovej výmere 1.120 metrov štvorcových, na štvrtom a piatom podlaží sa navrhovali byty. Tých malo byť 22, disponovať mali terasami. Celkový počet parkovacích miest mal byť 58, z toho 42 malo vzniknúť reorganizáciou existujúceho parkovania.

Podľa bilancií, vypočítaných architektmi, by takého riešenie prinieslo len minimálne zväčšenie zastavanej plochy, zároveň by sa však zväčšila plocha zelene. Zámer je zároveň v súlade s požiadavkou na funkčné riešenie územia, kedy je bývanie prípustné do 30% z celkových podlažných plôch nadzemnej časti zástavby funkčnej plochy – v tomto prípade je to 24,2%. Naostatok, Superatelier je známy vynikajúcou úrovňou architektúry svojich projektov, takže by bol development prínosom aj z tohto uhla pohľadu. Napriek tomu bol odmietnutý.

Mesto svoje negatívne stanovisko odôvodňuje tým, že intenzita navrhovaného využitia je príliš vysoká. Územie je totiž stabilizované, v dôsledku čoho návrh vnáša do „vnútrobloku“ neúmerné zaťaženie, nerešpektuje charakteristické princípy zástavby, mení charakter územia a do lokality, kde údajne chýba zeleň, vnáša ďalšiu dopravu. Mesto ďalej žiada výstavbu nových parkovacích stojísk na pozemku stavby. Navrhované riešenie nie je ani v súlade s požiadavkami na rozvoj cyklodopravy.

Developer tak bude musieť svoj projekt zásadne prepracovať. Nutnosť riešenia parkovania na pozemku stavby znamená, že pôvodná budova bude musieť zaniknúť, lebo parkovanie bude možné riešiť len v podzemí. Vyššia cena za výstavbu sa potom premietne do cien bytov, ktoré budú výrazne drahšie. Taktiež sa môže stať, že ekonomika zámeru jednoducho vychádzať nebude – a tak bude objekt v nezmenenom stave ešte dlhé roky.

 

Hlavné mesto opäť odmietlo ružinovský projekt, a opäť kancelárii Superatelier. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy / Superatelier

 

Nejde o prvý ružinovský projekt, ktorý Magistrát zastavil, pričom bola jeho argumentácia pomerne chabá. Známy je príbeh developmentu na Konopnej v Prievoze, kde bol projekt spoločnosti YIT Slovakia po politickom tlaku odmietnutý aj napriek výrazným ústupkom. Bojuje sa aj proti výstavbe na mieste obchodného centra Helios, hoci toto pripomína skôr núdzové vojenské baraky. Odmietnutím nadstavby knižnice na Bachovej sa dokonca primátor pochválil na sociálnej sieti.

V mnohých prípadoch sa mesto odvoláva práve na narušenie charakteristických princípov zástavby. Tým sú myslené proporcie či obraz existujúcej a okolitej zástavby, vo výsledku je ale jediným záchytným bodom ukazovateľ intenzity využitia územia. V prípade Rezedovej sa nadzemná podlažná plocha budovy zdvojnásobí, čím ale stále nedosahuje parametre okolitej zástavby. V priamom susedstve budovy je osempodlažný doskový dom, ale aj trinásťpodlažný bodový dom. Dá sa tak diskutovať o tom, či je v období, kedy mesto čelí vážnemu nedostatku bytov, vhodné tak prísne posudzovať projekty, ktoré žiadne zásadné problémy neprinášajú.

Silný antideveloperský kurz zasahuje aj investorov, ktorých nemožno označiť za akýchsi špekulantov, ktorých cieľom je rýchlo zarobiť. Doterajšie referencie developera Rezedovej sú kvalitné a mestotvorné. Špekulantský podnikateľ takisto neosloví kanceláriu, ako je Superatelier. Magistrátu slúži ku cti, že sa nezastavil pred stopkou pre projekt, za ktorým stoja osobní známi primátora, jeho gesto však bolo možno úplne zbytočné.

Hlavnému mestu sa každopádne tento postoj vypomstí – a to nielen v rastúcich cenách bytov. Pokiaľ chce primátor „ukázať, že mesto je silné“ tým, že odmietne každý projekt, kde nie je nepriestrelne dokázaný súlad s Územným plánom, musí rátať s tým, že tým dodáva motiváciu odporcom výstavby. Práve v Ružinove sa to ukázalo najviac, kedy dostal v dôsledku odporu časti verejnosti stopku zámer výstavby nájomného bývania na Parkovej (tiež od Superatelieru). Celú situáciu označil za fiasko aj magazín Index pri Denníku SME, pričom sa tento zvykol ku viacerým krokom Magistrátu vyjadrovať skôr priaznivo.

Napriek tomu mesto pokračuje v tvrdých vyhláseniach. Najnovšie zazneli v súvislosti s pripravovaným novým Stavebným zákonom, resp. Zákonom o územnom plánovaní a Zákonom o výstavbe. Jeho ambíciou je prekonať jeden z najväčších problémov pri výstavbe a dodávaní nových bytov na trh – a tým sú neúmerne dlhé lehoty na úradoch. V praxi tak navrhuje, aby sa prenesený výkon štátnej správy, teda fungovanie stavebných úradov, vrátil späť na štát. Podľa mesta, starostov a primátorov z Únie miest Slovenska ide o niečo, čo ide poruke developerom, lebo o výstavbe už nebudú môcť rozhodovať volení zastupitelia. Zazneli dokonca vyhlásenia o oligarchoch a mafii.

Nedôveryhodne potom pôsobia proklamácie toho istého mesta, keď na inom fóre v priebehu toho istého týždňa hovorí o nutnosti partnerstva s developermi. Tieto slová však boli určené pre iné publikum – nie pre širokú verejnosť, pred ktorou treba raziť imidž boja proti novej výstavbe. Keď sa takýto prístup spojí s negatívne naladenými úradníkmi, zbytočne môžu developeri predkladať zámery, vypracované špičkovými kanceláriami.

Mesto sa dostane do slepej uličky, ktorá povedie buď ku katastrofálnej suburbanizácii, alebo – ešte horšie – k jeho úpadku. Nesprávne nastavená snaha Magistrátu o budovanie „silného mesta“ môže priniesť viac problémov ako úžitku.  

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.