Adrian Gubčo 18.05.2026 13:35

Ľudia sa nevedia dostať k bytom, developeri musia reagovať. Penta Real Estate predstavila projekt družstevného bývania

Katastrofálna dostupnosť bývania je v Bratislave spojená aj s neschopnosťou získať klasickú hypotéku. Ide o problém, ktorý sa dotýka mnohých ľudí vrátane tých, ktorí sú teoreticky schopní splácať poplatky, no nespĺňajú nároky bánk. Práve pre takýchto klientov má byť určené družstevné bývanie. Zoznam developerov s touto službou rozširuje Penta Real Estate.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Dostupnosť bývania v Bratislave patrí k najhorším v rámci hlavných miest v celej Európe. Kombinácia nedostatočnej výstavby, meniacej sa demografie, migračného prílivu a vysokého dopytu vedie k rastúcim cenám, ktoré presahujú možnosti mnohých ľudí vrátane príslušníkov strednej triedy. Problém nastáva najmä pri snahe o získanie hypotekárneho úveru, keď mnohí potenciálni klienti nespĺňajú prísne nároky bánk, hoci teoreticky sú schopní splácať poplatky.

Developeri sa tak usilujú o rozvoj nových produktov, ktoré by sprístupnili bývanie širšej skupine zákazníkov. Jedným z konceptov je aj družstevné bývanie. Ide o funkčný model, využívaný v mnohých európskych krajinách. Ľudia sú v prípade aplikácie tohto modelu členmi bytového družstva, ktoré je vlastníkom bytového domu a jeho kúpu financuje prostredníctvom bankového úveru.

Záujemca o byt podáva prihlášku do družstva a pred prijatím uhrádza platby definované stanovami družstva. Po prijatí do družstva následne prispieva na splácanie úveru formou mesačných členských príspevkov. Po postupnom splatení, prípadne jednorazovým doplatením svojej časti úveru, ktorá je viazaná na konkrétny byt, získava možnosť prevodu bytu do osobného vlastníctva.

V Bratislave bol v minulosti tento model rozšírený, v posledných desaťročiach však ustúpil. Až aktuálna situácia podnietila developerov k prehodnoteniu prístupu a jeho otestovaniu. Prvou spoločnosťou, ktorá ho skúša, je YIT Slovakia v prípade projektov Nuppu alebo Zwirn. Teraz sa pridáva aj druhá firma – Penta Real Estate.

Developer tým podľa vlastných slov reaguje na situáciu na trhu. „Družstevné bývanie vnímame ako prirodzené rozšírenie existujúcej ponuky bývania, ktoré reaguje na aktuálne nastavenie hypotekárneho trhu aj meniace sa potreby klientov,“ hovorí Michal Rehák, Country Managing Director Penta Real Estate. „Nejde o náhradu tradičného vlastníckeho modelu, ale o jeho doplnenie o flexibilnejší prístup, ktorý môže byť pre časť klientov vhodnejší.“

Prvým projektom, kde ponúka takúto možnosť, sú Bory, konkrétne etapa Bory Na Hrádzi. Ide už o dokončenú a skolaudovanú etapu v severozápadnej časti vznikajúcej štvrte. Pre družstevné bývanie je určený jeden zo šestice bytových domov.

Developer uvádza, že v rámci predregistrácie majú záujemcovia k dispozícii na webovej stránke projektu detailné informácie o jednotlivých bytoch, pôdorysy, ceny aj orientačné mesačné splátky úveru. Pri každom byte sa zobrazuje cena s DPH a predpokladaná výška mesačnej splátky vychádzajúca z modelu družstevného bývania. Súčasťou je aj možnosť porovnania s hypotékou.

„Pri rozhodovaní o financovaní bývania je pre ľudí kľúčové, aby mali jasnú predstavu o svojich možnostiach. Preto im dávame všetky dôležité informácie prehľadne na jednom mieste – nielen cenu bytu, ale aj orientačnú mesačnú splátku, ktorú si môžu jednoducho porovnať s hypotékou,“ vysvetľuje uvádza Alexandra Grič, Head of Sales Penta Real Estate. „Družstevné bývanie tak prináša dostupnejšiu a flexibilnejšiu cestu k vlastnému bývaniu aj pre tých, ktorí hypotéku nechcú alebo ju nemôžu získať, a rozširuje možnosti výberu v rámci trhu bývania.“

Klient musí najprv uhradiť 20% z ceny bytu. Predpokladané parametre družstevného financovania vychádzajú z úrokovej sadzby 4,50% p. a. pri päťročnej fixácii a splatnosti 40 rokov. Daný model zároveň ponúka možnosť dlhodobého užívania bytu, prevodu členského podielu na tretiu osobu, jeho dedenia či dlhodobého prenajímania bytu.

Penta Real Estate uzatvára, že na financovaní projektu sa podieľa významný bankový partner s dlhoročnými skúsenosťami v oblasti rezidenčného financovania a realitného trhu. Jeho meno však nekonkretizoval.

Prvým projektom s družstevným bývaním po dlhom čase bolo Nuppu. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Klienti by nemali očakávať, že bývanie bude lacnejšie. Pre niektoré skupiny – mladých ľudí, seniorov alebo živnostníkov či podnikateľov – sa ale môže otvoriť cesta k zisku bytu, lebo za štandardných okolností nespĺňajú nároky bánk. Z doterajších skúseností YIT Slovakia sa zdá, že verejnosť má o tento model záujem. Družstevné byty už nie sú k dispozícii v Zwirne, len v piatej časti Nuppu Magnolia. Firma celkovo disponuje štyrmi družstvami.

Nejde o jediný nový rezidenčný produkt, ktorý sa začína v Bratislave rozširovať. Lucron ako prvý developer začal realizovať rozsiahlejší projekt podľa modelu build-to-rent. Ide o účelovo budované nájomné bývanie s profesionálnou správou, určené najmä pre študentov, mladých profesionálov či expatov. Popri vlastných jednotkách budú mať nájomníci k dispozícii aj spoločné priestory, teda posilňovňu, lounge, coworking, zdieľanú kuchynku či terasu, doplnené o práčovňu a sklady.

Prvý objekt v tomto duchu vzniká v projekte Nesto a bude zahŕňať 314 jednotiek. Zámer sledujú aj ostatní developeri a jeho prípadný úspech môže otvoriť cestu ďalším projektom tohto typu. To je napokon aj prípad družstevného bývania v réžii YIT Slovakia, ktorý plní funkciu akéhosi pioniera.

Faktom je, že dostupnosť bývania v Bratislave sa rokmi zhoršuje – a to aj napriek tomu, že to ako problém začína vnímať aj politická reprezentácia, počnúc primátorom a premiérom končiac. Predseda vlády Robert Fico dokonca označil ľudí, ktorí si chcú kúpiť bývanie v metropole, za „samovrahov“.

Riešiť to chce rozvojom štátom podporovaného nájomného bývania vo veľkých kvantách v spolupráci so súkromným sektorom. Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania zatiaľ uzatvorila zmluvy so štyrmi investičnými partnermi a pripravuje zmluvy s ďalšími dvoma investormi. Výstavba nájomných bytov v tomto systéme je zvýhodnená aj zníženou daňou z pridanej hodnoty 5%.

Kým sa ale tieto efekty výraznejšie prejavia, prejdú ešte dlhé roky. Bratislava bude aj naďalej nedostupná a ľudia i developeri budú musieť hľadať alternatívy, ako sa k streche nad hlavou dostať. Družstevné bývanie môže byť jednou z nich.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.