Adrian Gubčo 30.08.2023 19:30

Ožíva kontroverzný projekt? Brána do Bratislavy sa zmení, dotvoria ju netradičné bytovky

Veľký voľný trávnik bez zástavby a priamych susedov je lákavým miestom pre výstavbu, zvlášť v blízkosti dopravného uzla a atraktívnych verejných priestorov. Nič na tom nemení ani fakt, že vo výsledku nemusí ísť o najvhodnejšie miesto pre realizáciu nového obytného projektu. Výsledkom je možný skorý štart kontroverzného zámeru v lokalite, ktorá sa mení na horúce miesto investičných aktivít.

Zdroj: Nino Belovič / YIM.BA, Merius / EIA

Kombinácia vynikajúceho dopravného napojenia, kde sa prepájajú hneď tri druhy verejnej dopravy, s obrovským zeleným areálom s vodnou plochou uprostred, je v kontexte Bratislavy pomerne jedinečná. Aj z tohto dôvodu je okolie Kuchajdy a železničnej stanice Nové Mesto, o ktorej je reč, predmetom intenzívneho záujmu developerov. V krátkej dobe by tu malo pribudnúť hneď niekoľko projektov s výhľadovo až štvorciferným počtom bytov.

Väčšina nových zámerov sa plánuje na prázdnych alebo dnes už nevyužívaných plochách v okolí stanice. Jeden z nich však má premeniť do veľkej miery ten najexponovanejší priestor – veľký trávnik na lichobežníkovom pozemku priamo pred stanicou. Developer Merius a.s. tu chce vybudovať „Polyfunkčný objekt Tomášikova ulica – Bratislava – Nové Mesto“, inak nazývaný aj Semiramis. V príprave je už od roku 2012.

Vzniknúť tu má dvojica samostatných objektov so spoločnou podzemnou časťou. Nadzemné časti budú identické a voči sebe mierne vyosené, vybudovať sa tak majú 13-podlažné budovy, ktoré budú od piateho podlažia smerom od Tomášikovej terasovito ustupovať. Z toho vychádza aj názov, ktorý odkazuje na stupňovité Semiramidine záhrady v starovekom Babylone, jeden zo Siedmich divov sveta.

V zmysle stavebného povolenia by tu mali vzniknúť retailové prevádzky na prízemí, apartmány na druhom až šiestom podlaží a byty na zvyšných podlažiach. Celkovo je navrhnutých 14 obchodných prevádzok, 166 apartmánov a 132 bytov. Pri bytoch je známa aj ich izbovosť - 24 bytov bude jednoizbových, 71 dvojizbových, 27 trojizbových a 10 bytov bude štvorizbových. Nároky na parkovanie má zabezpečiť 474 miest v trojpodlažnej podzemnej garáži.

V rámci realizácie projektu vznikne medzi budovami parkovo upravený verejný priestor. Jeho súčasťou by malo byť detské ihrisko a výbeh pre psov. Stavebník tvrdí, že chce zadržiavať zrážkovú vodu zo striech a využívať ju na polievanie zelene, spoločne s vodou zo studne, ktorá vznikne v rámci výstavby.

Doteraz prezentované vizualizácie zobrazujú len nepresvedčivú architektúru, pričom vizuálu projektu nepomáhajú ani efektné tvary budov. Za podobou Semiramisu podľa všetkého stojí architekt Martin Ďurík spoločne s kolektívom inžinierov z kancelárie Neustále. O vzniku nového divu Bratislavy, ako sa to snaží naznačiť názov developmentu, nemôže byť ani reči.

Ako bolo zmienené, projekt má k dispozícii stavebné povolenie, a to už od leta 2021. To v princípe znamená, že developer mohol výstavbu spustiť kedykoľvek, doteraz tak ale neurobil. Len nedávno sa okolo pozemku objavilo oplotenie. Je to znak, že sa výstavba projektu onedlho spustí?

 

Terasové domy vyplnia trávnik pred železničnou stanicou. Zdroj: Merius / EIA

 

Nemusí to byť vôbec isté. Samotný developer sa nechcel k projektu v tomto momente vyjadriť. „Momentálne vyvíjané aktivity v spojitosti s týmto projektom sú zatiaľ interného charakteru,“ hodnotí Merius pre YIM.BA. Firma prisľúbila, že ďalšie detaily prezradí v budúcnosti, kedy to ale bude, neupresnila.

Fakt, že sa objavilo okolo pozemku oplotenie a vnútri priestoru jedna búdka, nemusí znamenať nič. Aktivita koliduje s dvojročným výročím udelenia a správoplatnenia stavebného povolenia. Investor tak musí vykázať aktivitu, hoci aj drobný výkop, aby povolenie neprepadlo. Odteraz môže oficiálne deklarovať, že Semiramis je vo výstavbe.

Samozrejme, rovnako sa môže stať, že sa naozaj onedlho pred železničnou stanicou začne realizovať rozsiahly komplex. Práve preto by ale bolo pravdepodobné, že by už developer začal aspoň základnú komunikáciu – začal zbierať dopyty, odhalil prvotnú webstránku či zverejnil aktualizované vizualizácie. Nič také sa ale nestalo. Merius nie je Alto Real Estate alebo JTRE, ktoré si môžu dovoliť stavať bez toho, aby prezentovali finálnu podobu svojich projektov.

Pred železničnou stanicou sa tak možno nezačne stavať – zatiaľ. Skôr či neskôr na realizáciu príde, pričom nemožno vylúčiť ani scenár, podľa ktorého projekt preberie niekto iný a vypovoľovaný a de iure rozostavaný projekt naplno rozbehne. Ak by sa to stalo ešte tento rok, tak Semiramis bude pripravený na odovzdanie pravdepodobne na začiatku roka 2026.

 

V susedstve projektu a železničnej stanice vzniknú aj nové veže v projekte Lakeside 03. Zdroj: Skyscrapercity

 

Získať nový projekt v tejto oblasti by mohlo dávať zmysel viacerým developerom. Koniec koncov, v blízkosti sa zrealizovali, realizujú alebo plánujú viaceré zámery od známych hráčov. Niektoré z projektov disponujú vysokou kvalitou a dokonca aj architektonickými cenami.

K takým patrí prvá etapa polyfunkčného súboru N!do na nároží Tomášikovej a Trnavskej cesty od developera IURIS a architektov GRIDO. Prvá etapa bola dokončená už pred časom a dostala ocenenie CE ZA AR za najlepší bytový dom. Druhá časť bola dokončená v priebehu tohto roka a postupne sa napĺňa obyvateľmi aj obchodnými prevádzkami či nájomníkmi. Z čerstvo dokončených projektov možno spomenúť ešte kancelársky Lakeside Park 02 od Immocap a Wood&Company.

Rozostavaná je dnes Olivia Residence od vlastníka tržnice Freshmarket. Pôvodne malo ísť o kancelársku vežu, investor sa ju ale rozhodol upraviť – dnes ide o apartmánový dom. Projekt už dosiahol plnú výšku a realizovať sa začala fasáda.

Najvýznamnejšie developmenty sú dnes v rovine plánov. Priamo v susedstve železničnej stanice – a v podstate aj Semiramisu – je Lakeside Park 03 od Cresco Real Estate a Wood&Company. Pôjde o mohutný development, ktorého súčasťou bude dvojica výškových budov, pričom vyššia z nich bude s výškou 105 najvyššou vežou v tejto časti mesta. Nižšia bude mať „len“ 64 metrov. Nachádzať sa tu bude bývanie a „hotel“.

Svoju vlajkovú loď tu plánuje vybudovať aj spoločnosť Atrios, ktorá na nároží Vajnorskej a v budúcnosti predĺženej Tomášikovej postaví Polyfunkčný komplex Zátišie. Dominantou projektu bude výšková budova, hoci nižšia ako pri okolitých projektoch. Pôvodne malo ísť o kancelársku budovu, developer sa ale usiluje o zmenu funkcie v rámci Zmien a doplnkov Územného plánu 10. Zriadi tu tak aj niekoľko nájomných bytov.

Výstavba by sa mala preniesť aj za koľajnice, teda do lokality severovýchodne od železničnej trate. Multifunkčný komplex Za stanicou, za ktorou stojí, podľa všetkého, izraelský investor. Upravený zámer prinesie dvojicu takmer 104 metrov vysokých veží. Okrem toho plánuje starú priemyselnú plochu pri križovatke s Odborárskou prebudovať Penta Real Estate, ktorá bude spolupracovať s prestížnou slovinskou kanceláriou Bevk Perović Arhitekti.

Okolie železničnej stanice tak môže byť do konca tohto storočia premenené na nepoznanie. Nanešťastie, aktuálne (možno) štartujúci Semiramis bude mať medzi novými vstupmi do územia nepríjemné prvenstvo – z dosiaľ zverejnených materiálov pôsobí ako s prehľadom najslabší projekt, pri ktorom by bolo lepšie, keby azda nevznikol.

Význam novomestskej stanice rastie, čo by si žiadalo vytvorenie veľkorysého nástupného priestoru – námestia s priľahlou parkovou úpravou, prechádzajúceho do areálu Kuchajdy. Ak ale vznikne Semiramis, nádej na kvalitné verejné priestranstvo definitívne zanikne.

 

Fotografie z 28.8.2023. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.