Adrian Gubčo 28.10.2021 11:45

Portum sa blíži k výstavbe

V poslednom období sa v bratislavskom downtowne rozbehla výstavba ďalšej série výškových budov. Štvrtú rezidenčnú vežu pridáva Sky Park od Penta Real Estate, stavebné práce sa spustili na Metropolise od Mint Investments a čoraz výraznejšia začína byť Eurovea Tower od J&T Real Estate. K týmto vežiam by sa mali čoskoro pridať dve ďalšie: pred spustením výstavby by mal byť projekt Portum od firmy Portum Towers s účasťou slovenského a českého kapitálu.

Projekt výstavby veľkého polyfunkčného projektu, umiestneného na exponovanom severozápadnom rohu križovatky Košickej s Landererovou, je známy už od roku 2017. Zámer sa vtedy objavil na posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA), predkladateľom bola ešte slovenská spoločnosť TK Estate. Menej známy developer postupne napredoval v povoľovaní. Na začiatku roka 2020 získal územné rozhodnutie a požiadal aj o stavebné povolenie. To však dlhšie nedostával a všetko nasvedčovalo tomu, že pandémia ďalší vývoj zastavila.

Nebolo však tomu celkom tak. Na začiatku roka 2021 bol totiž ohlásený vstup nového investora – českej spoločnosti TopEstates, ktorá už má za sebou viacero vydarených realizácií, najmä v Prahe. Českí developeri využili rozbehnutý zámer ako vhodný odrazový mostík pre prípadný rozvoj svojich aktivít aj v Bratislave. Podľa riadiacich partnerov firmy, Dušana Dvořáka a Petra Teplého, výrazný potenciál slovenskej metropoly, ale aj výnimočná poloha Portumu, boli kľúčovými faktormi, ktoré ovplyvnili vstup firmy do projektu.

Nemá ísť o malý development. Najvýraznejšou časťou Portumu bude dvojica rezidenčných veží, z ktorých vyššia bude mať 36 podlaží a 115 metrov, nižšia 30 podlaží a 97 metrov. Smerom do Chalupkovej a do novej ulice, ktorá bude kolmá na Chalupkovu a viesť k Landererovej, vznikne dvojica nižších krídiel s dodatočnými bytmi a apartmánmi, resp. hotelom. Bytov tu má byť takmer päť stoviek a svojim štandardom majú patriť k vysokému nadpriemeru. Developeri sľubujú aj veľký rozsah retailu, ako aj vznik veľkej, parkovo upravenej plochy na nádvorí za budovami.

Vstup nových investorov však nepriniesol okamžitý štart výstavby. Portum Towers totiž stále nemajú k dispozícii stavebné povolenie – a to aj napriek tomu, že územné rozhodnutie platí už takmer dva roky. Projekt môže ísť do stavebného konania len teraz, potom, ako sa konečne doriešili všetky zmluvné vzťahy s Magistrátom. Všetko stálo na vybudovaní menšej plochy pojazdného chodníka a súvisiaceho verejného osvetlenia. Na poslednom zastupiteľstve však mesto developerom schválilo nájom potrebných pozemkov (materiál tu).

Ak teda pôjde stavebné konanie už hladko, Portum by mohlo ísť do výstavby ešte v prvej polovici budúceho roka. Projekt je nastavený ako dvojetapový, prvá do realizácie by mala ísť vyššia z veží. S ohľadom na predajnosť a podmienky platné v čase spustenia prác však developer pripúšťa, že začne obe etapy budovať v podobnom čase. Ešte pred výstavbou musí prebehnúť geologický a pyrotechnický prieskum.

Projekt by tak mohol byť dokončený, aj na základe predošlých odhadov TopEstates, na začiatku roka 2026. Developeri chcú do Portumu vložiť celkovo okolo 158 miliónov eur.

Zdroj: Portum Towers

Investori sa netaja veľkými ambíciami, podľa ktorých má vzniknúť ikonický projekt pre Bratislavu. Odrážať sa to bude už v architektúre veží aj prízemných častí. Na projekte participuje hneď niekoľko architektonických tímov. Hlavným autorom projektu je však kancelária A1 Architecture pod vedením známeho architekta Branislava Kaliského, autora prvej etapy Eurovey, Blumentalu a ďalších projektov.

Podľa jeho koncepcie by mali veže disponovať hladkou presklenou fasádou z tmavšieho skla (hoci definitívna podoba bude závisieť od splnenia všetkých noriem) s kontrastujúcimi hliníkovými vertikálnymi lamelami. Veže budú k vrchu zoštíhlené, čo im má dodať elegantnejší ráz. Kompaktnosti výrazu napomôže aj prítomnosť loggií (príp. terás) namiesto balkónov. Na prízemí má byť obloženie budovy „zrastené“ s povrchom chodníka. Nižšie krídla budú mať obloženie z tehličiek, čo má reflektovať industriálnu minulosť územia. Tieto časti však už budú mať balkóny.

Medzi ďalšími tímami je aj niekoľko veľkých mien. Tým najväčším je významná česko-britská architekta Eva Jiřičná, ktorá pripravila návrhy lobby a jedného z bytov. Využíva pritom svoj typický štýl spojenia dizajnu, umenia a skla. Dvojica vzorových bytov bude vychádzať aj z pera kancelárie Mimolimit českej architektky Báry Škorpilovej. K ďalším prizvaným tímom patrí Chybík + Kristof alebo ADR.

Napokon, výnimočným má byť aj novonavrhovaný park vo vnútrobloku. Z veľkej časti by mal byť tvorený hustou výsadbou, pripomínajúcou svojim charakterom les. Rastliny budú vyberané tak, aby mal park jedinečnú atmosféru počas všetkých ročných období. Špeciálna pozornosť bude venovaná rozhraniam medzi jednotlivými časťami parku, ktoré sa majú vyznačovať špecifickým dizajnom. Autorom krajinárskeho návrhu je kancelária Atelier Flera.

Nie je preto prekvapením, že v prípade cieľovky mieri Portum na najbonitnejšie skupiny. Okrem vysokého štandardu prevedenia a vybavenia majú niektoré z rezidencií patriť k najväčším ponúkaným v Bratislave. Rezidenti budú mať k dispozícii aj súkromné wellness s bazénom. Do akej miery to prinesie úspech, sa ukáže v dohľadnej dobe – už na začiatku budúceho roka by mal byť spustený predaj, spojený s otvorením showroomu. Polohu bude mať exkluzívnu: priamo nad staveniskom, na 16. podlaží Sky Park Offices.

Pre TopEstates ide o najväčší projekt, pričom firma má za seba históriu architektonicky veľmi príťažlivých projektov. V tejto chvíli nie je dôvod predpokladať, že by developeri zo svojich nárokov či plánov zľavili. Nenasvedčuje tomu ani trhová situácia, ktorá praje aj vzniku náročnejších a drahších developmentov.

Zdroj: Portum Towers

Portum prichádza s prísľubom vzniku veľmi zaujímavého projektu, ktorý bude výrazne spoluformovať rušnú a čoraz významnejšiu križovatku. Nie je vylúčené, že sa práve v okolí tohto križovania bude vyskytovať najvyššia koncentrácia výškových budov v meste. Okrem Portumu tu je plánovaná aj Klingerka Tower od J&T Rea Estate, administratívna veža, ktorá bude so 141 metrami druhou najvyššou budovou mesta. Pomerne vysoká by mohla byť aj veža na mieste bývalej Ryby, keďže pozemok nie je zviazaný výškovou reguláciou. Križovatku dotvorí nová električková trať.

Developeri Portumu sľubujú viaceré dobré riešenia: parter by mal byť napríklad aktívny pozdĺž všetkých do ulíc orientovaných fasád, pred vstupom do veží vznikne mohutné podlubie, ako vyvolané investície vzniknú segregované cyklotrasy, využité by mohli byť nové bratislavské dlažby a manuál verejných priestorov a otvorená je aj otázka dotvorenia územia umením. Park by mal byť spravovaný priamo firmou, aby sa zaručila vysoká úroveň jeho údržby. Developer susedného projektu Ister Tower je navyše údajne naklonený tomu, aby na seba jednotlivé verejné priestranstvá nadväzovali.

Aj tu sa nájdu chybičky krásy, hoci nie všetky boli v kontrole developera (developerov). Vyššej z veží by mimoriadne prospela väčšia výška, aby bola skutočne štíhlejšou a elegantnejšou. Investori v lokalite sú však viazaní Územným plánom zóny Chalupkova, ktorý stanovuje maximálne výšky a neumožňuje vznik ešte vyšších veží. Regulácia ovplyvnila aj podobu samotnej Chalupkovej ulice – tá bude nezmyselne široká, čo zhorší kontakt Portumu (a ďalších zámerov) s ulicou. Pred projektom by dokonca mohol vzniknúť akýsi kruhový objazd.

Z mojich osobných výhrad by som pridal ešte celkovo nízku mieru zastavanosti pozemku, ktorá by mohla byť v blízkosti veľkého otvoreného priestoru v Sky Parku aj vyššia. Taktiež nie som stotožnený s používaním balkónov na nižších budovách, ale v princípe aj loggií na vežiach. V oboch prípadoch narúšajú celistvosť a čistotu architektonického výrazu. Nanešťastie, slovenský zákazník si takúto formu spojenia s exteriérom žiada, a to za každých okolností. Napokon však mnohí zistia, že vonkajší priestor vo výške nie je tak atraktívny, čo bude viesť k zaskleniu mnohých loggií – podobne ako na blízkych Panorama Towers. Bratislava si na odvážneho investora, ktorý vybuduje celopresklennú hladkú rezidenčnú vežu, musí ešte počkať.

K spojeniu „ikonický projekt“ tak možno mať oprávnené výhrady, keďže na to ešte čosi chýba (najmä výška). Inak je však vysoko pravdepodobné, že bratislavský downtown získa veľmi príťažlivý doplnok, ktorý ho vhodne dotvorí a zahustí. Jeho výstavba by sa mohla spustiť už v dohľadnej dobe. Bratislava a jej nové komerčné centrum bude opäť pôsobiť o čosi kompaktnejším a modernejším dojmom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.