Andrej Sárközi 07.12.2022 17:13

Úspech kontroverzného developera. Prístavná 1 rastie a stáva sa centrom rozvíjajúcej sa štvrte

Mlynské Nivy pokračujú vo svojej výraznej premene. Okrem výškových developmentov v downtowne či polyfunkčných súborov v susedstve rovnomennej ulice vzniká v lokalite aj projekt Prístavná 1, ktorý prešiel dlhým vývojom. K výstavbe sa dopracoval až ku koncu roka 2021 a v súčasnosti už naberá na podlažnosti.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Prístavná 1 od spoločnosti Grafobal Group Development mala byť pôvodne všednou kancelárskou budovou v štvrti, ktorej dominuje administratívna funkcia. Jej pôvodný názov bol Office Prístavná 1. Bizniscentrum s rozlohou adminsitratívnych priestorov takmer 16,5-tisíc metrov štvorcových malo vzniknúť na mieste bývalých tlačiarní na nároží Prístavnej a Plynárenskej ulice. 

Plány však zmenila pandémia koronvírusu COVID-19. Developer sa rozhodol pre zmenu funkčného riešenia budovy. Okrem pandémie ako dôvod investor označil obrovský dopyt po bytoch a meniaci sa charakter okolitej štvrte. Západná časť Mlynskych Nív totiž nie je len biznis zónou. Odhaľujú sa tu aj rezidenčné projekty a územie sa mení na polyfunkčnú štvrť. 

Developer tak začiatkom roka 2021 požiadal o zmenu stavby pred dokončením. Časť kancelárskych priestorov sa mala zmeniť na mix pozostávajúci z bytov, obchodných priestorov a ateliérov. V novembri roku 2021 dostal projekt ďalší súhlas so zmenou stavby, spojenej so zmenou v jej užívaní.

Západná časť objektu bola teda transformovaná na „ubytovacie zariadenie cestovného ruchu a priestory vybavenosti ubytovacieho zariadenia“. Časť obchodných priestorov sa zadefinovala ako vybavenosť pre ubytovacie zariadenie a v projekte už nie sú prenajímateľné kancelárie. V rámci zmeny sa upravili aj svetlé výšky podlaží či dispozícia vertikálnych jadier. 

Ako sme už uviedli v článku z marca tohto roku, podobné funkčné úpravy sa občas využívajú ako spôsob, ako „obísť" územnoplánovaciu reguláciu. Územný plán v lokalite aktuálne predpisuje funkciu občianska vybavenosť celomestského a nadmestského významu, čo znamená, že byty sa tu môžu budovať len v obmedzenej miere. Tá bola na Prístavnej 1 vyčerpaná už v rámci predošlej zmeny stavby pred dokončením. V obdobných prípadoch preto developeri navrhujú „garni hotely“, hoci v praxi ide o bývanie. Je teda pravdepodobné, že to tak bude aj v tomto prípade.

Prístavná 1 je tvorená budovou v pôdorysnom tvare písmena Z s dvomi „vežami“ s ôsmimi a deviatimi nadzemnými podlažiami a centrálnou zníženou časťou so siedmimi podlažiami. Po odsúhlasených zmenách sa výmera kancelárií zmenšila na polovicu, namiesto nich sa naplánovalo 70 bytov a apartmánov, 25 ateliérov, 103 ubytovacích jednotiek a zdvojnásobil sa rozsah retailu. Prítomné budú wellness, fitness a reštaurácie.

Na základe oficiálnej stránky projektu je známe, že z bytov a apartmánov je aktuálne voľných 14 – 4 jednoizbové, 5 trojizbových a 5 štvorizbových. Najdrahšou z momentálne dostupných je štvorizbová rezidencia za 889.900 eur o celkovej rozlohe 249 metrov štvorcových s loggiou. Voľný je však aj jednoizbový byt o rozlohe 35 metrov štvorcových za 154-tisíc eur. Developer uvádza vysoký štandard bytov – tie obsahujú hliníkové okná s izolačným trojsklom a hliníkovými žalúziami na elektrický pohon, podlahové kúrenie či stropné chladenie. Byty disponujú vysokými stropmi a v cene sa nachádza aj pivničná kobka. 

Ubytovacích jednotiek je k dnešnému dňu voľných 39 – 21 jednoizbových, 9 dvojizbových, 8 trojizbových a 1 štvorizbová. V tomto prípade je voľná štvorizbová jednotka k dispozícii za 800-tisíc eur, pričom disponuje veľkosťou 189 metrov štvorcových. Voľný je aj jednoizbový priestor za 170-tisíc eur o rozhlohe vyše 32 metrov štvorcových. V oboch prípadoch k jednotkám patria aj loggie.

Spolu so zmenou funkcie prešla úpravou aj architektúra – namiesto pôvodných hladkých omietnutých fasád s typickými úzkymi oknami získa objekt charakter bytového domu s loggiami. Za návrhom projektu Prístavná 1 stojí oceňované bratislavské štúdio AVK Architects. 

Aktuálne už development naberá na podlažnosti. Zatiaľ, čo v septembri minulého roka sa územie len pripravovalo na výstavbu a prebiehali zemné práce, v marci 2022 sa už zakladala stavba. V lete projekt dosiahol úroveň terénu a pomaly začal naberať na podlažnosti. Ku koncu tohto roka sa už začína črtať podoba domu. Oficiálna stránka projektu predpokladá, že hrubá stavba bude dokončená v prvom kvartáli roka 2023 a kolaudácia sa spustí vo štvrtom kvartáli toho istého roka. 

 

Zdroj: Svoboda&Williams / Grafobal Group Development 

Developer Grafobal Group Development je spojený s mnohými kontroverziami. Patrí do portfólia firiem podnikateľa Ivana Kmotríka st. Asi najvýraznejšie diskusie a konflikty spôsobuje vlajkový projekt firmy – Národný futbalový štadión spoločne so susednými vežami (kancelárskou a rezidenčnou). Kritici developmentu vyčítali spôsob financovania, mierku či architektúru. Ivan Kmotrík st. aktuálne žaluje štát za odstúpenie od dohody o odkúpení štadióna o 44 miliónov eur. 

Vášne však vzbudzujú aj zámery Račany Rosso (kvôli možnej deštrukcii račianskych vinohradov), Vajnorská (mierka a snaha obísť územnoplánovaciu reguláciu) alebo Green Park (poloha, mierka, vývoj povoľovacieho procesu, história pozemku). Prístavná 1 je zatiaľ najmenej problémovým developmentom investora.  

Prístavná 1 pôvodne nepatrila k najpríťažlivejším ani najlepším projektom, ani po všetkých zmenách však lokalite nijako neubližuje. Prístavná ulica by sa mala týmto zásahom skvalitniť. Dnes ide o málo aktívnu ulicu, ktorá slúži najmä ako dopravná tepna, prepájajúca centrum mesta s diaľničnou križovatkou D1 – Prievoz a rýchlostnou cestou R7. Jej úloha sa bude ďalej posilňovať, za čo môže masívny rozvoj bratislavského downtownu i vznik projektov v zóne Mlynské Nivy - Západ.

V tesnej blízkosti Prístavnej 1 má vyrásť obrovský polyfunkčný development od spoločnosti YIT Slovakia. Urbanisticko-architektonickú súťaž priniesla mimoriadne zaujímavé výsledky. Víťazi z kancelárií Sadovsky&Architects a Marko&Placemakers navrhli veľkomestskú štruktúru, založenú okolo centrálneho ochladzovacieho parku. Projekt si však na realizáciu bude musieť počkať, v danom rozsahu a s funkciami ho totiž Územný plán nepripúšťa. Vznik developmentu je teda závislý od jeho zmeny. Ďalším významným zámerom má byť projekt od J&T Real Estate, ktorého súčasťou budú pravdepodobne aj výškové budovy. 

Z Prístavnej sa tak stane rušná cesta, no okolité územie bude ešte niekoľko rokov zanedbané. Rýchlejšej transformácii by pomohli zmeny v Územnom pláne. Ak na ne v dohľadnej dobe dôjde, nielen Prístavná 1, ale aj ďalšie súčasné i budúce zámery sa stanú súčasťou rozšíreného centra mesta. Vyvrcholením rozvoja bude prestavba Zimného prístavu. Po jej dokončení pravdepodobne vznikne jedna z najatraktívnejších štvrtí v celej Bratislave - a prehliadaný projekt bude priamo v jej centre. 

 

Fotografie z 03.12.2022. Pozrite si priebeh výstavby vo fotoalbumoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.