Simona Schreinerová 18.02.2026 10:14
Mesto kleplo investorovi po prstoch. Hotel Echo mal prejsť premenou, zámer musel prejsť úpravou
Hotel Echo v Ružinove patrí k pomerne nenápadným, jednoduchým zariadeniam stredného štandardu. Nachádza sa však v perspektívnej lokalite, čo viedlo majiteľa k úvahám o rekonštrukcii - a možno aj zmene funkcie. To sa však nepozdávalo mestu, ktoré donútilo investora zámer upraviť tak, aby jednoznačne deklaroval zachovanie funkcie ubytovacieho zariadenia.
Zdroj: Google Street View
Hotel Echo je situovaný v pomerne frekventovanej lokalite na nároží Prešovskej a Ondavskej ulice v Ružinove. V blízkosti sa nachádzajú významné športoviská – hala Pasienky, zimný štadión i Národný futbalový štadión. V dostupnej vzdialenosti sú viaceré obchodné centrá, rekreačný areál Štrkovec a územie má kvalitné napojenie na sieť verejnej dopravy. Ide o vcelku dobré miesto pre umiestnenie jednoduchšieho hotela.
Existujúci hotelový objekt má štyri nadzemné podlažia a dve podzemné úrovne, pričom je zastrešený pultovou strechou. Základný obdĺžnikový pôdorys dopĺňa nepravidelne riešená vstupná hala na prvom podlaží. Objekt pozostáva z dvoch dilatačne oddelených častí, ktoré sú vzájomne prepojené iba na úrovni suterénu, kde sa nachádza reštauračné zázemie.
Na prvom nadzemnom podlaží sa nachádza hlavný vstup s halou, cez ktorú je prístupná reštaurácia i menšia východná časť budovy. Západné krídlo má samostatný vstup z dvora, orientovaný na Ondavskú ulicu. Budova dnes pôsobí zastarano a nevyhovuje súčasným prevádzkovým nárokom. Modernizácia objektu sa preto javí ako prirodzený krok.
Začiatkom minulého roka však investor HB Invest narazil na nesúhlasné záväzné stanovisko mesta. Navrhovaná rekonštrukcia počítala s úpravou vnútorných dispozícií nadzemných podlaží, doplnením dvoch nových výťahov a vybudovaním balkónov. Súčasťou zámeru bolo zateplenie obvodového plášťa a realizácia ďalších stavebno-technických zásahov. V podzemných podlažiach sa plánovalo zriadenie technických a skladových priestorov.
Plánované stavebné zásahy nemali meniť funkčné využitie objektu, ktorý mal po rekonštrukcii naďalej slúžiť ako ubytovacie zariadenie. V dokumentácii predloženej k stavebnému konaniu boli miestnosti na prvom až štvrtom podlaží označené ako obytné. Po realizácii úprav by ich mal objekt obsahovať celkovo 104.
Pozemky sa nachádzajú v rozvojovom území určenom pre občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu. Mesto s rekonštrukciou nesúhlasilo, nakoľko z dokumentácie nebolo zrejmé, či má objekt slúžiť na bývanie alebo ako hotel. Podľa Magistrátu nebolo možné posúdiť súlad s reguláciou funkčného využitia ani dodržanie záväzných regulatívov.
Výhrady sa týkali aj parkovania. Namiesto požadovaných 39 miest bolo navrhnutých iba 26. Mesto odmietalo ich umiestnenie za chodníkom s priamym napojením na Prešovskú ulicu, kde malo vzniknúť 18 kolmých stojísk. Ďalšie tri miesta boli plánované z Ondavskej ulice a päť zo zadnej časti cez cudzí pozemok. Sporný bol i koeficient miestnej polohy – investor počítal s hodnotou 0,6, mesto vyžadovalo 0,8.
Zdroj: Google Street View
Po roku sa však investorovi podarilo projekt upraviť a získať súhlas mesta. V dokumente sa jednoznačne uvádza, že budova zachová účel využitia ako nebytová budova – ubytovacie zariadenie cestovného ruchu. Na prvom nadzemnom podlaží bude vstupná hala, cez ktorú je sprístupnená reštaurácia v suteréne, ako aj recepcia, o ktorej sa v pôvodnej dokumentácii nehovorilo.
Rekonštrukcia naďalej spočíva v dispozičných úpravách jednotlivých podlaží, novom riešení výplní stavebných otvorov v obvodových konštrukciách, doplnení balkónov, zateplení stavby a ďalších konštrukčno-technických úpravách.
Čo sa týka požiadavky na parkovacie miesta, v stanovisku sa uvádza: „Vzhľadom na to, že sa rekonštruuje jestvujúci skolaudovaný stav, nemení sa objem stavby ani účel využitia stavby, nevzniká požiadavka na riešenie statickej dopravy.“ Nakoľko nedochádza k zmene funkčného využitia objektu ani k zmene podlahovej plochy, zámer nevyvolá zvýšené nároky na statickú dopravu.
V porovnaní so súčasným stavom sa zachová 174 lôžok, počet izieb sa však zníži z 85 na 72. Uvedený počet parkovacích miest predstavuje dve stojiská. Na druhý pokus sa teda podarilo získať pre rekonštrukciu súhlas mesta. Podmienkou je, aby bol objekt skolaudovaný ako nebytová budova – ubytovacie zariadenie cestovného ruchu. Nebytové priestory bude možné započítať do funkcie občianskej vybavenosti len za podmienky, že budú skolaudované ako nebytové priestory – hotelové izby.
Podľa Územného plánu je územie určené pre funkciu 201 - občianska vybavenosť. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR
Dopyt po bytoch či apartmánoch je naďalej mimoriadne vysoký, čo dokazujú zmeny funkcie starších, najmä administratívnych objektov, na bývanie. Staršie hotelové budovy už nemusia byť pre majiteľov ekonomicky efektívne. Problém však nastáva vtedy, ak zmena funkcie nie je v súlade s Územným plánom. Z pohľadu mesta je preto opatrnosť namieste. V prípade hotela Echo si samospráva týmto spôsobom poistila, že objekt zostane aj v budúcnosti hotelom.
Územnoplánovacia regulácia v susedstve by sa v každom prípade mohla v budúcnosti zmeniť. Spoločnosť Bajkalská Development a.s. má záujem o premenu lokality na zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti, ktoré umožňuje budovať byty na 70% funkčných plôch. Za týmto účelom firma predložila urbanistickú štúdiu, ktorá má preveriť možnosti zmeny funkcie.
Podľa materiálu, vypracovaného ateliérom JELA, by tu mohla vzniknúť bloková zástavba s dominantou v krížení Trnavskej cesty a Bajkalskej s dvanástimi alebo štrnástimi podlažiami. Vo vnútrobloku by vznikla zelená parkovo upravená plocha poloverejného charakteru, bola by teda prístupná aj pre verejnosť. Obchodné prevádzky by sa nachádzali v ustúpenom parteri. Súčasťou výstavby by boli aj nájomné byty.
K určitým úpravám došlo aj teraz, v rámci realizácie projektu Baya od BTK. Rozostavaný polyfunkčný projekt v priamom susedstve Bajkalskej aj hotela Echo posilní svoju rezidenčnú funkciu na úkor vybavenosti vďaka novému mechanizmu, ktorý umožňuje určitý odklon od záväzného stanoviska výmenou za určitú kontribúciu. Bývanie do tejto časti Bratislavy tak predsa len príde - hoci malý hotel si na skutočne veľkú prestavbu musí ešte počkať.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
