Ján Palenčár 26.07.2023 10:46

Realitný mýtus dneška: Dobré časy sú už preč

Kúpiť alebo predať byt? Sú už dobré časy definitívne za nami? To je jeden z hlavných realitných mýtov dneška, s ktorým sa pravidelne pri svojej práci stretávam.

Ilustračný záber. Autor: Dominik Jursa / YIM.BA

Dobré časy pre kupujúcich

V prvom rade treba povedať, že dobré časy sa neskončili. Obrátil by som to. Dobré časy pre kupujúcich sú práve teraz! V tomto článku vysvetlím aj dôvody, prečo si to myslím.

Poďme sa ale v úvode pozrieť na to, čo vlastne kúpa či predaj nehnuteľnosti predstavuje. Ide o konkrétnu potrebu človeka, a nie iba reakciu na stav na realitnom trhu. Inými slovami, či sú nehnuteľnosti lacné alebo drahé, resp. či sú výhodné alebo menej výhodné hypotéky.

Dovolím si preto tvrdiť, že kúpa či predaj nehnuteľnosti je aktuálna v každej dobe či stave realitného a hypotekárneho trhu. Tak ako pred rokom, keď trh patril predávajúcim, rovnako tak aj dnes, keď máme trh kupujúcich, ktorých je menej, a to z dôvodu zdraženia hypoték. Vždy ide o potreby účastníkov realitného obchodu a ich motiváciu.

Súčasná situácia však nepraje tým, ktorí chcú vstúpiť na trh kúpou nehnuteľnosti, resp. zmluvným vzťahom s developerom na budúcu kúpu a predpokladajú návratnosť svojej investície do jedného roka so ziskom 15% a viac (čo sa v priebehu roka 2018 – 2022 dalo realizovať). Túto dobu máme, našťastie, za sebou a takéto vysoko špekulatívne transakcie nie sú reálne.

Pokiaľ však chce niekto kúpiť nehnuteľnosť pre vlastnú potrebu, tak má v mnohých ohľadoch lepšiu situáciu ako pred rokom. Vo viacerých regiónoch Slovenska prišlo k poklesu cien, predovšetkým starších nehnuteľností, a predávajúci sú ochotní ďalej rokovať o úprave ceny. Výhodou je aj väčšia ponuka voľných nehnuteľností, a možnosť negociácie výhodnejších zmluvných podmienok pri kúpe.

Podobne ako sekundárny trh reagujú na znížený dopyt aj developeri, ktorí sa snažia svoje ponuky zatraktívniť rôznymi benefitmi (garantovaný znížený úrok na hypotéku, parkovacie miesto v cene bytu a podobne). V neposlednom rade sa kupujúci (z dôvodu poklesu enormného dopytu) nemusia rozhodovať rýchlo a pod tlakom, že sa nehnuteľnosť predá inému záujemcovi.

Jednoznačne je v súčasnosti ľahšie nájsť svoju vysnívanú nehnuteľnosť ako to bolo posledné tri roky. Nevýhodou sú drahšie hypotéky. Kto však predpokladá, že sa v dohľadnej dobe vrátime k nízkym úrokom pri hypotékach, je na omyle. Na základe vyjadrení Európskej centrálnej banky je možné predpokladať, že v najbližšom období hypotéky opäť zdražia.

 

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

 

A čo predaj ?

Pred predajom bytu je nutné vedieť, čo chcem urobiť so získanou kúpnou cenou. Bolo by nesprávne až nezodpovedné, aby financie ostali na účte v banke, a pod tlakom inflácie strácali na hodnote.

Preto je dôležité mať jasný plán. Pri predaji nehnuteľnosti nesmie chýbať stratégia predaja, optimálne nastavenie ponukovej ceny a kvalitný marketing vrátane profesionálnej prezentácie nehnuteľnosti.  Vzhľadom na znížený dopyt po kúpe je dôležité, aby nami ponúkaná nehnuteľnosť zaujala a nestratila sa v množstve konkurenčných ponúk.

Nie je lepšie počkať, kým ceny opäť porastú? Raz určite porastú, otázka je, kedy. Podľa vývoja na hypotekárnom trhu nemožno predpokladať zmenu v dopyte a následne aj v pohybe cien v najbližšom období. Napríklad ceny nehnuteľností v krízovom roku 2008 sa po poklese dostali na pôvodnú úroveň až po deviatich rokoch.

Každá doba je vhodná na predaj či kúpu nehnuteľností. Stratégiu však treba prispôsobiť svojim potrebám a stavu na realitnom trhu. Ak si chce byť klient v procese kúpy alebo predaja istý, že neurobí chybu, odporúčam aby sa obrátil na odborníkov. Tak ako je bežné, že realitná kancelária zastupuje  predávajúceho, tak kupujúci do väčšej miery spolupracujú s realitným maklérom ako agentom kupujúceho, ktorí háji záujmy svojho klienta. Či už pri vyhľadávaní nehnuteľnosti, ako aj pri negociácii výšky kúpnej ceny a samotných zmluvných podmienok.   

Všetkým, ktorí sa rozhodnú kúpiť či predať svoju nehnuteľnosť, prajem, aby sa naplnili ich predstavy a preferencie a aby mali len pozitívne skúsenosti s realitnými kanceláriami.

 

Autor je 1. viceprezident Slovenského živnostenského zväzu a prezident Národnej asociácie realitných kancelárií.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.