Simona Schreinerová 25.09.2026 15:34

Druhý úspešný zárez pre slovenského developera. Corwin dokončil nový projekt v Ľubľane a mení tvár mesta

Vilharia od developera Corwin, najväčší a najmodernejší kancelársky komplex v Ľubľane, oficiálne otvoril svoje brány. Nový objekt stanovuje nový štandard pre kancelárske priestory triedy A v Slovinsku, pričom má byť porovnateľný s poprednými kancelárskymi budovami v mestách ako Berlín, Paríž alebo Londýn. Ide zároveň o míľnik pre slovenskú spoločnosť, ktorá sa prepracovala medzi najvýznamnejších developerov v slovinskej metropole. 

Zdroj: Corwin, Simona Schreinerová / YIM.BA

Nový štandard kancelárií v Ľubľane

Vilharia vznikla na pretiahnutom pozemku medzi ulicou Vilharjeva cesta a areálom železničnej stanice. Miestna regulácia tu umožňuje vznik stredne vysokej zástavby nadväzujúcej na charakter domov na opačnej strane ulice. Developer zveril návrh budovy renomovanému dánskemu štúdiu Schmidt Hammer Lassen Architects, ktoré je súčasťou globálne pôsobiaceho ateliéru Perkins&Will.

Jeho prístup vychádza z princípov otvorenosti, práce so svetlom, sociálnej zodpovednosti a udržateľnosti – hodnôt, ktoré sa premietli aj do koncepcie Vilharie. Kancelársky komplex preto nie je kompaktným šesťpodlažným objemom, ktorý by sa snažil využiť parcelu do posledného metra.

Architekti ho na viacerých miestach cielene členili a otvárali. Do dispozície vniesli sériu átrií a nádvorí, ktoré tvoria atraktívne exteriérové zázemie pre ľudí pracujúcich v kanceláriách. Zamestnancom bude prístupná aj strecha, kde návrh počíta so sústavou pobytových terás.

Vzniklo tak omnoho atraktívnejšie pracovné prostredie, ktoré už nie je limitované len samotnou kanceláriou. „Vilharia odrkadľuje širší posun v tom, čo dnes očakávame od kancelárskych budov, miest, ktoré podporujú pohodu a prepojenia a zároveň pozitívne prispievajú k životu mesta,“ vysvetľuje Mads Kaltoft, architekt a partner v spoločnosti Schmidt Hammer Lassen.

„Miesta na neformálne stretnutia a kryté záhrady ponúkajú príležitosti na oddych a načerpanie nových síl, pričom zároveň podporujú spontánne stretnutia a pocit komunity. Spolu s firmou Corwin a miestnym tímom konzultantov sme prešli otvoreným a kooperatívnym procesom, ktorý bol kľúčom k tomu, aby sa táto vízia stala skutočnosťou,“ dodáva Kaltoft.

Vilharia ponúka viac ako 36.000 m² prenajímateľných priestorov, pričom 31.600 m² pripadá kanceláriám. Typické podlažie s rozlohou 5.500 m² je členené piatimi jadrami, čo umožní flexibilné usporiadanie pracovných priestorov. Prvé podlažie je vyhradené retailu s prevádzkami prístupnými verejnosti. V jednom z priestorov na prízemí bude nové sídlo Corwinu v Slovinsku.

Prirodzeným centrom projektu je piazzetta, ku ktorej je možné pohodlne prísť priamo z ulice, a to aj na bicykli. Vilharia kombinuje inteligentné stavebné technológie, flexibilné kancelárske priestory a služby vrátane concierge, 24/7 bezpečnostnej služby a podujatí a aktivít pre nájomníkov. Veľké presklené plochy a nadpriemerná výška stropov prinášajú denné svetlo hlboko do kancelárií, zatiaľ čo dizajn podporuje prirodzené vetranie a vysokokvalitné vnútorné prostredie.

Jedným z hlavných prínosov projektu sú však samotné kvalitné kancelárske priestory s dôrazom na vysoký štandard udržateľnosti. Takýchto priestorov je v slovinskej metropole nedostatok. Väčšina administratívnych objektov je stará aj niekoľko desiatok rokov.

Autor: Simona Schreinerová / YIM.BA

Corwin pri Vilharii nadviazal na skúsenosť s bratislavským projektom Einpark Offices a usiluje sa o dosiahnutie statusu uhlíkovo neutrálnej budovy. Koncept preto pracuje s opatreniami na znižovanie emisií, vegetáciou na strechách, minimalizáciou produkcie odpadu, zadržiavaním dažďovej vody či podporou biodiverzity. Výraznou súčasťou architektúry je tiež používanie materiálov s nižšou environmentálnou stopou vrátane dreva.

Jedným z najvýraznejších príkladov prístupu spoločnosti Corwin k udržateľnosti je strecha. Viac ako 2.000 m² zelených a aktívnych plôch rozširuje pracovisko o exteriérovú plochu na prácu, stretnutia, oddych či neformálne stretnutia. Zelená infraštruktúra tiež podporuje zadržiavanie dažďovej vody, biodiverzitu a miestnu mikroklímu s výsadbou a úľmi priaznivými pre opeľovače. Vilharia je prvou kancelárskou budovou v Slovinsku, ktorá získala certifikáciu LEED Platinum.

Pre Erika Fusika, vedúceho rozvoja v spoločnosti Corwin Slovenia, projekt demonštruje, ako môže mať tento prístup širší vplyv: „Technológie a materiály, ktoré sme použili vo Vilharii, sú nielen prospešné pre budovu a jej používateľov, ale môžu slúžiť aj ako príklad pre širší trh, ako sa budovy môžu stať udržateľnejšími a odolnejšími v miestnych podmienkach. Dúfame, že projekty ako Vilharia pomôžu nastaviť nové štandardy pre naše odvetvie.“

Neoddeliteľnou súčasťou projektu je udržateľná mobilita. Vilharia sa nachádza pri hlavnej železničnej a autobusovej stanici v Ľubľane a ponúka cyklistickú infraštruktúru s bezpečnými úschovňami, sprchami a prezliekarňami. Corwin ju dopĺňa flotilou zdieľaných bicyklov pre pracujúcich v budove.

Flotila zdieľaných bicyklov. Autor: Simona Schreinerová / YIM.BA

Vilharia prilákala veľkých nájomníkov

Developer už na začiatku výstavby predpokladal, že komplex osloví nájomcov z radov popredných spoločností a zaradí sa medzi najmodernejšie a najatraktívnejšie kancelárske budovy v slovinskej metropole. Nemýlil sa.

Väčšina priestorov je už obsadená. „Momentálne sa blížime k 90%. Na zvyšných 10% máme momentálne rozjednaných nájomníkov, čiže trúfam si povedať, že v priebehu budúceho roka bude budova určite plne obsadená,“ hovorí Michal Maco, Country Manager Corwin pre Slovinsko.

Z momentálne už podpísaných nájomníkov sú kľúčové tri spoločnosti. Prvou je poisťovňa Generali, ktorej regionálne sídlo zaplní takmer 8.000 m². Poisťovňa sa bude sťahovať z piatich rôznych priestorov v Ľubľane.

Druhým najväčším nájomníkom je lokálna banka Delavská hranilnica, ktorá si vo Vilharii takisto zriaďuje svoje sídlo. V prenájme má takmer 5.500 m². Tretí najväčší nájomník, ktorý má viac ako 5.000 m², je Agentúra Európskej únie pre spoluprácu regulačných orgánov v oblasti energetiky (ACER). „Mimo toho máme ešte z tých dôležitejších mien nemeckú IT firmu SAP alebo taliansku energetickú firmu Adriaplin, prípadne konzultačnú firmu Leitner&Leitner,“ dopĺňa Maco.

Z celkovej výmery tvorí asi 4.000 m² retail. Časť retailových priestorov využijú kľúčoví nájomníci Generali a Delavská hranilnica, ktorí tu budú mať aj svoje pobočky. Okrem toho pribudne reštaurácia, kaviareň, bar, pekáreň, kaderníctvo či obchod s dizajnovým nábytkom.

Priestory Generali. Autor: Simona Schreinerová / YIM.BA

Keď sa v roku 2023 začala výstavba projektu Vilharia, očakávania mesta boli veľké a development bol vnímaný pozitívne. Dôvodom veľkých očakávaní bol podľa Maca aj fakt, že Vilharia je súčasťou väčšej transformačnej zóny, ktorá sa v Ľubľane definuje ako nové mestské centrum sústredené okolo železničnej stanice.

Návrh transformácie zóny má už približne 20 rokov, teda vznikol ešte v predkrízovom období. Nanešťastie pre mesto sa krátko po kríze podarilo realizovať iba jeden projekt. Všetky zvyšné zámery vrátane železničnej a autobusovej stanice zostávali len na papieri.

„My ako Vilharia sme vlastne pomohli otvoriť túto lokalitu po dlhom období a mali sme kľúčovú úlohu v tom, že sme ako prví začali stavať. Myslím si, že hlavne to bolo niečo, čo si mesto veľmi vážilo. Aj v období, keď na lokálnom trhu nikto neveril kanceláriám, tak my sme ten projekt rozbehli a myslím si, že teraz sa nachádzame vo fáze, keď si aj vieme všetci povedať, že to bolo dobré rozhodnutie,“ vysvetľuje Maco.

S výsledkom je tak spokojný nielen developer. „Máme dobrú obsadenosť budovy. Stavbu sme dokončili presne podľa architektonického konceptu, čiže aj naši architekti z Dánska sú veľmi spokojní, ako budova vyzerá. Myslím si, že určite aj mesto. Reálne sme priniesli na veľmi dôležitú exponovanú mestskú lokalitu budovu vysokej architektonickej kvality. Zároveň sme aj priniesli budovu, ktorá ako prvá mala LEED Platinum certifikát v krajine,“ konštatuje Maco.

Zdroj: Corwin

Veľké plány slovenského developera

Vilharia by nemala zostať jediným kancelárskym objektom, ktorý Corwin v Ľubľane vybuduje. Priestor na administratívne objekty by mal vzniknúť v projekte s pracovným názvom K14 pri Šmartinskej ceste v priemyselnej oblasti Kolínska.

Z hľadiska rozlohy ide o projekt veľkosti Palmy v Bratislave. „Máme tam aj priestor pre dve kancelárske budovy, ale tam sme v povoľovacom procese, čiže nie je to tak, že by sme teraz hneď vedeli žiadať o stavebné povolenie a začať stavať,“ vysvetľuje Maco. Výstavba v lokalite by mala tento rok začať rezidenčnou časťou s 200 bytmi.

V blízkej budúcnosti by sa mohla rozbehnúť aj výstavba ďalšieho rezidnenčného zámeru od Corwinu. Prvým už dokončeným projektom v meste bol Kvartet, teraz sa pripravuje výstavba Nordiky. „Momentálne sme vo fáze, že čakáme na právoplatnosť stavebného povolenia a následne sme hneď pripravení začať stavať,“ približuje stav projektu Maco. Stavebné povolenie by malo nadobudnúť právoplatnosť v priebehu októbra, začiatok výstavby sa tak očakáva ešte v tomto roku.

V projekte Nordika na Masarykovej ceste vznikne 23-podlažná veža, ktorá sa stane s výškou 82 metrov výraznou súčasťou panorámy mesta. Projekt, ktorý navrhlo renomované nórske štúdio Snøhetta, by mal ponúknuť 295 bytov.

Kvartet. Autor: Simona Schreinerová / YIM.BA

Development ako prínos pre okolie

Miestni stavebníci platia v rámci developmentu tzv. komunálny príspevok, ktorý je v Slovinsku akousi obdobou nášho poplatku za rozvoj, príp. vyvolaných investícií. Je to platba za vybudovanie všetkej potrebnej infraštruktúry okolo daného projektu, ktorá sa nachádza mimo súkromného pozemku, teda je vo vlastníctve mesta. Ide teda väčšinou o technickú infraštruktúru pod zemou či dopravnú infraštruktúru.

Už v procese OPPN, čo je obdoba nášho územného rozhodnutia, mesto pripraví dokument, ktorý presne zadefinuje všetku technickú a dopravnú infraštruktúru, ktorú treba postaviť. „Tú si samozrejme nechajú naceniť odborníkmi a na základe toho sa zadefinuje komunálny príspevok. Čiže presne vieme, kam idú peniaze z komunálneho príspevku, ktorý zaplatíme. Ide presne na tú konkrétnu infraštruktúru pred naším projektom,“ objasňuje Maco.

Podľa country managera sa dokonca stáva, že infraštruktúra je už vybudovaná a investor len doplatí komunálny príspevok, teda v podstate má plug-in projekt do existujúcej infraštruktúry. Výška príspevku teda závisí aj od existujúcej infraštruktúry v lokalite.

Vilharia odštartovala transformáciu zóny pri železničnej stanici. Príspevky developerov sa použijú priamo v lokalite. Autor: Simona Schreinerová / YIM.BA

Na Slovensku platia investori miestny poplatok za rozvoj, ktorý sa uhrádza jednorazovo a jeho výška sa odvíja od podlahovej plochy projektu. Obce môžu sadzby diferencovať podľa druhu stavby či katastrálneho územia a v zákonom stanovenom rozpätí určujú aj výšku poplatku za m². Výnos z poplatku patrí obci, v ktorej katastrálnom území stavba vznikne. Obec môže všeobecne záväzným nariadením určiť, že jeho časť alebo celý výnos použije v inom katastrálnom území.

Prostriedky možno využiť na kapitálové výdavky súvisiace s výstavbou a nadobúdaním nehnuteľností, napríklad na školy, športoviská, zdravotnícke a sociálne zariadenia, kultúrne pamiatky, parky, dopravnú a technickú infraštruktúru, vodovody a kanalizácie či opatrenia na adaptáciu na zmenu klímy. Financovať možno tiež verejnú dopravu, bezpečnosť a údržbu obce, pozemkové úpravy a územnoplánovaciu dokumentáciu.

Rozdiel medzi slovinským komunálnym príspevkom a slovenským poplatkom za rozvoj tak nespočíva len v spôsobe ich výpočtu, ale najmä v tom, ako jasne je určené ich využitie. Kým v Slovinsku investor vopred vie, akú konkrétnu infraštruktúru jeho príspevok pomôže financovať, na Slovensku môže obec výnos použiť na širší okruh verejných investícií. Pre developera to znamená menšiu priamosť väzby medzi zaplateným poplatkom a infraštruktúrou, ktorá s jeho projektom súvisí.

Vilharia nie je iba novou kancelárskou budovou, ale súčasťou premeny Ľubľany, ktorá sa po rokoch plánovania začína výraznejšie prejavovať na tvári okolia železničnej stanice. Projekt ukazuje, že kancelársky development môže byť zároveň impulzom pre transformáciu zanedbaného územia a priniesť doň novú infraštruktúru, služby, kvalitné verejné priestory a špičkovú architektúru.

Príklad Slovinska pritom otvára aj otázku, ako nastaviť vzťah medzi developerom, mestom a financovaním infraštruktúry. Kým v Slovinsku je komunálny príspevok priamo naviazaný na konkrétne potreby projektu, slovenský model poskytuje obciam pri využití výnosu podstatne širšie možnosti.

Rozdiel tak nie je len v samotnej výške poplatku, ale predovšetkým v miere predvídateľnosti, ktorú systém prináša investorovi. Práve jasná väzba medzi rozvojom projektu a investíciami do jeho okolia môže byť jedným z faktorov, ktoré ovplyvňujú, ako rýchlo a kvalitne sa nové mestské štvrte dokážu meniť.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.