Tento web používa súbory cookies. Prehliadaním webu vyjadrujete súhlas s ich používaním. Ďalšie informácie  

YIMBA

Author photoAdrian Gubčo 16.07.2021 18:05

Ceny za novostavby presiahli štyritisíc eur za meter štvorcový

Priemerná cena novostavieb v Bratislave prekonala po prvý krát hranicu 4-tisíc eur za meter štvorcový. Ceny tak aj naďalej pokračujú vo výraznom raste, pričom záujem trhu o nové byty neochabuje. Ide o prejav oživovania ekonomiky po útlme, ktorý nastal v priebehu minulého roka. Tieto a ďalšie trendy prináša najnovšia analýza spoločnosti Bencont Investments.

Article Big

Ilustračný záber

Analytici z Bencontu uvádzajú, že ponuku bytov bratislavských novostavieb, predávaných z prvej ruky, tvorilo ku koncu júna 2.485 bytov. Ponuka oproti predošlému štvrťroku mierne narástla, keďže developeri do nej nasadili nové stovky bytov. Celkovo sa v meste predávajú rezidencie v 94 projektoch, resp. etapách jednotlivých projektov. Aj napriek tomu ceny výrazne narástli.

Priemerná jednotková cena voľných novostavieb narástla až na 4.010 €/m², čo je medziročný rast na úrovni 13,7 %. Medzikvartálny rast dosiahol 8,2 %. Najsilnejší rast zaznamenali okresy Bratislava II a Bratislava IV, kde však pribudlo 80% celej novej ponuky. Išlo zároveň o relatívne drahšie projekty, čo sa výrazne podpísalo na priemerných cenách. Najlacnejším ostáva okres Bratislava III (priemerná cena 3.356 €/m²), keďže tu sa predávajú najmä byty v okrajových polohách. Najdrahšou je tradične Bratislava I, kde stojí meter štvorcový v novostavbe okolo 6,5-tisíc eur.

Advertising

Bencont taktiež upozornil na fakt, že tempo rastu absolútnych cien bytov nie je také vysoké – typický kúpený byt dnes stojí okolo 248-tisíc eur, čo je o 6,7% viac ako pred rokom. Znížila sa totiž priemerná výmera novokúpených bytov a do ponuky boli nasadzované skôr menšie jednotky. Bratislava III je kvôli projektom na okraji mesta najlacnejšia aj v absolútnych číslach, priemerná cena kúpeného bytu bola takmer 191-tisíc eur.

Pri reálne predaných bytoch dosiahla priemerná cena 3.695 €/m², čo je medziročne nárast o 12,1%. Podobnosť nárastu cien ponúkaných aj predaných bytov vedie analytikov ku konštatovaniu, že trh je ochotný nárast ešte akceptovať. Druhý štvrťrok roka 2021 bol navyše druhý najsilnejším po 3Q 2020, keď sa predalo 810 bytov. „Vzhľadom na veľkosť ponuky sa jedná o jeden z najsilnejších predajov za posledné roky a hovorí o tom, že pri aktuálnom dopyte by ponuka nevydržala ani jeden rok,“ hovorí hlavný analytik Bencont Investments, Rudolf Bruchánik. Najviac sa predávali dvojizbové byty, tesne nasledované trojizbovými.

Daný vývoj vedie analytikov k presvedčeniu, že na príčine je nedostatok bytov. Oživenie trhu reaguje na oživenie ekonomiky, kedy klienti investujú do nehnuteľností. Za „lacnejší“ je označovaný byt v cene 3-3,5-tisíc eur za meter štvorcový, pričom tieto sa míňajú mimoriadne rýchlo. Nové projekty aj v strednom segmente začínajú predávať s cenami, ktoré prekračujú úroveň 3,5-4-tisíc eur za m2. Bencont Investments nepredpokladá, že by malo dôjsť ku zmenám – vydávaných stavebných povolení je aj naďalej málo, povoľovacie procesy viaznu a navyše sa zvýšili ceny stavebných materiálov.

„Pokles alebo stagnáciu cien nehnuteľností tak na základe spomínaných faktorov očakávať nemôžeme,“ zhŕňa Rudolf Bruchánik. „Môžeme však očakávať spomalenie tempa rastu cien nehnuteľností, keďže dochádza k zhoršeniu dostupnosti bývania tým, že úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch už neklesajú a mzdy rastú tretinovým tempom oproti nehnuteľnostiam. Pre zväčšujúcu sa časť obyvateľstva sa tak ceny bývania v Bratislave stávajú nedostupnými a strana dopytu tak bude narážať na limit kúpyschopnosti.“ V roku 2021 sa tak očakáva celkový rast v intervale 10-15%, ktorý by sa mohol začať postupne spomaľovať – ak nenastanú zmeny na strane ponuky.

 

 

Analýza Bencont Investments potvrdzuje predpoklady o postupne sa znižujúcej dostupnosti bývania, zničujúcej predovšetkým pre mladších ľudí a rodiny, ktoré sú pracovne s Bratislavou spojené. Bývať však musia, preto je jedinou voľbou odchod z Bratislavy do jej blízkeho okolia. Vzpruhou pre rozvoj suburbanizácie je dokončenie časti rýchlostnej cesty R7, ktorá v dohľadnom čase získa aj svoj posledný kľúčový úsek pri vjazde do Bratislavy. Juhovýchodné predmestia tak budú mať excelentné automobilové spojenie do centra metropoly.

Developeri na dopyt reagujú a v blízkych obciach sa postupne predstavujú nové a nové projekty. Aktualizované satelitné snímky odhaľujú postupný záber pôdy a rozparcelované bývalé poľnohospodárske plochy, nahrádzané kobercovou zástavbou rodinných domov. Katastrofálna je situácia v Rovinke, Dunajskej Lužnej, Hviezdoslavove, Tomášove a ďalších obciach, kde pribúdajú stovky nových domov a bytov bez adekvátnej súvisiacej infraštruktúry.

Banner Metropolis

Medzičasom sa Bratislava sústredí na menšie projekty nájomných bytových domov, pričom pomaly sa blíži k zisku povolení pre prvý zámer: prvú etapu obytného súboru na Muchovom námestí v Petržalke. Development, prebraný po súkromnom investorovi, už žiada o územné rozhodnutie. Necelá stovka bytov, ktorá tu vznikne, však veľa nezmení. Nanešťastie, ani v prípade ostatných plánovaných schém nie je výhľad natoľko optimistický, byty začnú vo väčšom rozsahu pribúdať až o niekoľko rokov, opäť ale len v desiatkach či maximálne stovkách ročne. Toľko nestačí.

Kľúčové je teraz otvoriť pre development viaceré bratislavské brownfields, predovšetkým tie, ktoré sú územným plánovaním definované ako určené pre občiansku vybavenosť (alebo výrobu!). Tá je v Bratislave v podstate saturovaná, na rozdiel od bývania. Ide o vhodnejší spôsob vstavby ako záber voľných plôch na okraji mesta (greenfield development) a omnoho vhodnejší ako suburbanizácia. Nanešťastie, Magistrát v otázke zmien Územného plánu napreduje len pomaly. Dlhoočakávané Zmeny a doplnky 07 by mohli byť optimisticky schválené do konca tohto roka, ďalší balík zameraný na nájomné bývanie pri veľkom optimizme na konci leta budúceho roka.

Predtým však bude mesto musieť zvládnuť diskusiu s obyvateľmi a miestnymi zastupiteľmi o vhodnosti umiestnenia nájomných bytov. Aj keď nejde o žiadne sociálne byty, neexistuje žiaden predpoklad, že by mali vznikať getá, a nepríde ani k záberu vzácnej parkovej zelene, len ťažko sa dá zvládnuť mnohokrát iracionálny odpor občanov. Zvlášť pred voľbami pôjde o vysoko výbušnú tému. Nie je nepredstaviteľné, že mesto túto tému odloží až na povolebné obdobie.

Ako však vidíme z nových a nových analýz, každý mesiac znamená citeľné zdraženie bývania. Každý odsun tak prináša o čosi horšiu dostupnosť a viac ľudí, ktorí z Bratislavy odídu. Strata ľudského kapitálu je obrovskou a mnohokrát nenapraviteľnou chybou. Mesto ju ucíti viac a nedokáže ju na konci dňa napraviť ani lepším verejným priestorom, ani viac vysadenými stromami. Navonok bude mesto krajšie, bude však len vyprázdneným ihriskom pre bohatších, ktorých kríza dostupnosti na prvý pohľad nezasiahla.  

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.

Súvisiace články

Ceny bytov narástli a opäť trhajú rekordy

12.04.2021 12:54:00 Adrian Gubčo

Napriek tomu, že sme v priebehu posledných mesiacov boli svedkami ťažkého priebehu pandémie koronavírusu COVID-19, na vývoji na rezidenčnom trhu to nič nezmenilo. Ceny novostavieb aj naďalej rastú, pričom sa dynamika nárastu ešte zvýšila. Kupujúci aj developeri už očividne očakávajú koniec pandémie, kým ponuka nových bytov klesá

Čítať viac

NBS potvrdzuje trend rastu cien nehnuteľností

03.02.2021 11:13:39 Adrian Gubčo

Národná banka Slovenska (NBS) vydala svoj pravidelný prehľad vývoja cien nehnuteľností, platný k štvrtému kvartálu minulého roka. Dáta ukazujú, že sa na raste cien najviac podieľa Bratislavský kraj,  na rozdiel od väčšiny ostatných krajov, kde cenová úroveň stagnovala, či dokonca mierne poklesla. Analytici to dávajú za vinu predovšetkým jednému faktoru: nižšej ponuke nehnuteľností.

Čítať viac

Komentáre

Najčítanejšie

Instagram

Informácie o projektoch, výstavbe a architektúre v Bratislave | Information about development and architecture in Bratislava, Slovakia

Nová podoba bloku B "Šturáku", najväčšieho internátu na Slovensku - a aj jedného z najviac zanedbaných.

New look of B block of "Šturák" student hall of residence. It is the biggest hall of residence in Slovakia, as well as one of the most rundown.

#bratislava #YIMBA #yesinmybratislava #YIMBY #newbratislava #housing #students #sturak #comeniusuniversity #reconstruction #architecture #modernarchitecture
Prvá etapa Vydrice ide definitívne do výstavby.

First stage of Vydrica is finally approved and the construction will start soon.

#bratislava #YIMBA #yesinmybratislava #YIMBY #newbratislava #development #realestate #housing #living #home #city #work #office #staremesto #vydrica #construction #urbanism #architecture #contemporaryarchitecture

@vydrica.ba @compassarchitekti @markoandplacemakers
Teraz - potom. Školský dvor na Vazovovej konečne prechádza obnovou.

Now - After. School grounds on Vazovova st. is finally in reconstruction.

#bratislava #YIMBA #yesinmybratislava #YIMBY #newbratislava #reconstruction #publicspace #school #education #sport #architecture #design #staremesto #vazka #vazovova

@2021architekti
Prvá fáza projektu Rozeta v Ružinove je takmer dokončená. 

First stage of Rozeta development in Ružinov is almost completed.

#bratislava #YIMBA #yesinmybratislava #YIMBY #newbratislava #development #realestate #housing #living #home #city #ruzinov #Ružinov #rozeta #architecture #contemporaryarchitecture

@yitslovakia
Rakyta je pracovný názov nového developmentu,  rámci ktorého vznikne východne od Devínskej Novej Vsi veľká nová obytná štvrť.

Rakyta is new development located east from Devínska Nová Ves. In the future it will be a large residential neighborhood.

#bratislava #YIMBA #yesinmybratislava #YIMBY #newbratislava #development #realestate #housing #living #home #city #devinska #devinskanovaves #dnv #rakyta #architecture #contemporaryarchitecture

@sadovskyarchitects
Predstava budúcnosti Nového Lida - rozšírenia centra Bratislavy aj na petržalský breh.

Conceptual drawing of Nové Lido - an extension of Bratislava city center to the right bank of Danube.

#bratislava #YIMBA #yesinmybratislava #YIMBY #newbratislava #bratislavadowntown #development #realestate #urbandevelopment #urbanism #city #downtown #novelido #petrzalka #petržalka #danube #slovakia #thisisbratislava

@jtre_sk @compassarchitekti @markoandplacemakers
Pozrieť viac

YouTube