Adrian Gubčo 05.10.2021 13:45

Ceny nehnuteľností rastú, dostupnosť bývania opäť mierne klesla

Situácia na trhu s bývaním ostáva v Bratislave aj naďalej problematická. Ceny bytov a domov rastú bez ohľadu na pandémiu, čomu okrem vysokého dopytu napomáha aj spomaľujúca sa produkcia novostavieb a klesajúca ponuka. Rast cien nevyvážia ani zvyšujúce sa mzdy, dostupnosť bývania tak opäť mierne klesla. Signály zo sektoru stavebníctva zatiaľ neprinášajú veľa dôvodov na optimizmus.

Ilustračný záber

Že sa tempo rastu cien nehnuteľností zvyšuje, konštatujú vo svojom komentári analytici Úseku meny, štatistiky a výskumu (ÚMS) Národnej banky Slovenska. Počas druhého kvartálu roku 2021 prispelo otváranie ekonomiky k vysokému nárastu cien nehnuteľností, a to až na úrovni 6,4% oproti predošlému štvrťroku. To síce platí pre celé Slovensko, obrovskou mierou sa na tom však podieľal práve Bratislavský kraj, kde bol rast najvýraznejší. Zásadnejšie sa na tomto raste ale podieľali rodinné domy oproti bytom.

V Bratislavskom kraji narástla ponuková cena nehnuteľností na bývanie oproti predošlému štvrťroku o 8,1%, dosiahla tak 2.787 eur na meter štvorcový. To je viac ako dvojnásobok oproti Trnavskému kraju, kde je to len 1.285 eur, pričom podstatná časť kraja je ešte v dochádzkovej vzdialenosti z Bratislavy. To svedčí o skutočne masívnych cenách priamo v metropole. Dostupnosť bývania je síce ešte horšia v niektorých iných krajoch, v Bratislavskom však opäť mierne klesla.

Analytici ÚMS očakávajú v dôsledku oživenia ekonomiky rýchlejší rast miezd, ktorý čiastočne vykompenzuje rast cien nehnuteľností. Dostupnosť sa až tak nezhorší, ako naznačuje rast cien nehnuteľností. Vo svojom komentári však upozorňujú, že ceny nehnuteľností sú vyššie aj kvôli strnulejšiemu vývoju na strane ponuky – nepribúdajú tak nové byty alebo rodinné domy. Súčasný vývoj vedie k tomu, že sa ceny nehnuteľností dostali do rizikového pásma. Teoreticky sa blížia k úrovni, kedy hrozí korekcia cien (prasknutie bubliny). Od toho je však trh ešte stále ďaleko.

K ďalším pozorovaným trendom patrí pokles počtu začatých, dokončených aj rozostavaných bytov (pripomínam, že ide o celoslovenskú dimenziu). Mierne stúpol počet vydaných stavebných povolení aj počet rozostavaných budov na bývanie (o 5%), hoci oproti predkrízovému roku 2019 zaostáva. Stavebníctvo tak mierne rastie. Ako však upozorňujú analytici ÚMS, „...indikátor podielu produkcie bytových budov k HDP má tendenciu pôsobiť procyklicky, vyššia aktivita v stavebníctve indikuje relatívne prehrievanie na realitnom trhu.“

Analytici vo svojom komentári sledovali aj vývoj cien nájmov, ktoré medzikvartálne stúpli o 5,5% - prvýkrát po dlhšej dobe. Keďže nájomné je vnímané ako alternatíva bývania vo vlastnom (teda čím je nájomné bývanie lacnejšie, tým vyššia je relatívna cena bývania v zakúpenej nehnuteľnosti), podiel nájomného k priemernej cene nehnuteľností znížil hodnotu kompozitného indexu, udávajúceho mieru prehrievania trhu. Čo sa týka úverov na nehnuteľnosti, úverovanie výrazne narástlo, čo je v súlade s ostatnými štatistikami.

 

Kompozitný index na hodnotenie vývoja ceny bývania. Zdroj: NBS

 

Analýza NBS sa týka situácie na celom Slovensku, Bratislava sa však výrazne podieľa na jej formovaní. Aj z týchto štatistík sa tak dá urobiť istá predstava. Špecificky na metropolu sa však zameriava analýza realitnej kancelárie LEXXUS, ktorá pripomína, že v hlavnom meste klesla ponuka nových bytov o 80 %. Klesá počet nových bytov aj apartmánov, spomalil sa aj dopyt a oproti roku 2020 nové byty zdraželi až o 16%.

Ako ďalej uvádza LEXXUS, na rezidenčnom trhu bolo počas tretieho kvartálu tohto roku v porovnaní s predchádzajúcim obdobím až o osem projektov menej – celkovo ide o 68 projektov. Pribudli len tri nové ponuky, pričom dve boli nové etapy už existujúcich projektov. Trh sa rozšíril o 206 bytov, ale v celkových číslach išlo o medzikvartálny pokles ponuky o 80 %. „Nedostatočná ponuka v rámci noviniek zapríčinila, že dopyt musel byť uspokojený z existujúcej ponuky,“ hovorí Peter Ondrovič, risk manažér a odhadca cien nehnuteľností z realitnej spoločnosti LEXXUS. „To malo za následok výraznejší pokles celkovej ponuky bytov a apartmánov v projektoch. Celková ponuka bytov v rámci novostavieb sa tak približuje k historicky najnižším číslam.“

V treťom kvartáli 2021 bolo k dispozícii 1.694 bytových jednotiek. Medzikvartálne ich počet klesol o 17 %. Približne rovnakú hodnotu – 17,8 % má aj medziročný pokles nových voľných bytov v ponuke. Čo je zaujímavé, je pokles dopytu. Okrem uvoľnenia opatrení a s tým spojeným cestovaním za tým LEXXUS vidí aj iné dôvody. „Za výraznejším poklesom dopytu stoja menej atraktívne nehnuteľnosti v ponuke, ale aj približovanie sa jednotkových a predajných cien v  periférnych oblastiach hlavného mesta k maximálne akceptovateľnej cenovej hranici,“ vysvetľuje Peter Ondrovič. Oproti druhému kvartálu počet zazmluvnených bytov klesol o 44%.

Nové byty sú tak v Bratislave najdrahšie, aké kedy boli, pričom každý mesiac sa trhajú rekordy. Priemerná cena bytov v novostavbách stúpla oproti druhému kvartálu o 151 eur (5%) a dosahuje 3.181 eur za meter štvorcový bez DPH. Pri predaných bytoch bola cena trochu nižšia (2.652 eur na meter štvorcový bez DPH), pričom dokonca mierne klesla. Analytik LEXXUS za tým vidí preferencie klientov, smerujúce k lacnejším bytom (v prepočte na meter štvorcový).

Čo sa týka starších bytov, ponuka klesla aj v tomto prípade – medzikvartálne o 8,8%, pričom ceny narástli o vyše 8% (asi 268 eur). Priemerná cena za meter štvorcový pri starších bytoch dosahuje 3.577 eur s DPH. Aj v tomto prípade sa dynamika rastu cien zvýšila. Napokon, znížil sa objem počtu bytov ponúkaných na prenájom, a to o 19%.

 

Nové dopravné projekty v spojitosti s vysokými cenami bývania v meste zvýšia potenciál pre suburbanizáciu, hoci v intraviláne ostávajú ešte rezervy pre výstavbu. Zdroj: Michal Feik / Bratislavský samosprávny kraj

 

Kombinácia dát z viacerých zdrojov ukazuje, že ceny bývania v Bratislave aj naďalej stúpajú. Hoci by údaje LEXXUSu o poklese dopytu v súvislosti s dosiahnutím maximálne akceptovateľnej cenovej hranice mohli naznačovať, že sa objavil cenový strop, toto je v tejto chvíli ešte otázne. Omnoho zásadnejšou by mohla byť informácia o poklese počtu nových projektov. V dohľadnej dobe sa ich viacero objaví a developeri budú ohlasovať nové etapy väčších schém, vrátane developmentov, mienených ako dostupnejších. Pri pomalosti zmien Územného plánu sa ale Bratislava pomaly blíži k naplneniu svojho potenciálu.

Do budúcna sa tak bude ponuka možno znižovať, prípadne bude udržiavaná na úrovni, garantujúcej rast cien nehnuteľností. Pokiaľ sa nezačnú vo veľkom budovať obytné súbory naprieč Bratislavu a pre rozvoj sa vo väčšom neodomknú napríklad brownfieldy, nemožno očakávať, že sa dostupnosť bývania zlepší. Hlavné mesto síce pripravuje vlastné projekty rozvoja dostupného nájomného bývania, kým však začnú reálne pribúdať prvé byty, bude to niekoľko rokov a navyše ich bude málo – len niekoľko desiatok, nanajvýš stoviek. Na viac nie sú peniaze, kapacity ani pozemky. Štát je na tom rovnako.

Bolo by zaujímavé porovnať, či sa dopyt znížil aj v zázemí mesta. Pokiaľ nie, potom vedie táto informácia k ďalším úvahám. Mohlo by sa stať, že prisťahovalci do Bratislavy už automaticky volia lacnejšie predmestia pred bývaním v metropole? Je už Bratislava skutočne taká drahá, že ľudia oželú všetky výhody z bývania v mestskom prostredí? Existujúce odborné publikácie, napríklad monografia geografov zo SAV o suburbanizácii v Bratislave, už čo-to naznačujú (napríklad že veľký podiel suburbanitov tvoria ľudia, ktorí sa do Bratislavy prisťahovali z iných regiónov). Spolu s nepriamou podporou v podobe novej dopravnej infraštruktúry sme tak na prahu novej dynamickej vlny suburbanizácie.

To je chyba, ktorá sa už nebude dať napraviť. Životnosť predmestí nebude desať ani dvadsať rokov – budú to možno storočia. Takú dlhú dobu bude centrálne mesto doplácať na ich existenciu, hoci namiesto toho mohlo podporovať výstavbu bytov vo svojom vnútri. Mohlo čerpať z prítomnosti dobre zarábajúcich ľudí, mať zdravšiu lokálnu ekonomiku, nemusieť trpieť ekologickými problémami a byť celkovo úspešnejšie. Bratislava si neuvedomuje, čím je, a preto prichádza o možnosti, ktoré by mohli prispieť k jej zlepšeniu.

Dá sa predpokladať, že ceny budú teda aj napriek výkyvom rásť aj naďalej. Či sa ekonomický výkon krajiny a rast miezd zvýši natoľko, aby sa zlepšila aj dostupnosť bývania, je veľmi otázne. Jedinou cestou z problémov je tak širšia ponuka. Zlepšenie možností pre jej rozšírenie je strategickou úlohou rozvoja mesta a jeho vedenia.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.