Adrian Gubčo 28.04.2021 12:47

Petržalský projekt Brány je odhalený

Už dlhšie je známy plán spoločnosti VI Group vybudovať v Petržalke, v priestore medzi Kopčianskou ulicou a areálom Železničnej stanice Petržalka, nový polyfunkčný projekt. Pôvodne malo ísť predovšetkým o bývanie a internát, po výhradách Magistrátu však bolo funkčné zloženie upravené. V parteri domu by mal navyše vzniknúť veľký supermarket.

Zdroj: VI Group / EIA

Zámer vybudovať projekt Brány sa rieši už niekoľko rokov, kedy developer navrhol výstavbu polyfunkčného objektu, pozostávajúceho z dvoch častí, deväťpodlažnej a päťpodlažnej, prepojených spoločnou jednopodlažnou podnožou. VI Group v súčinnosti s firmou ACORD s.r.o. navrhlo v nižšej budove umiestniť 32 ubytovacích jednotiek, slúžiacich ako internát so zázemím, a 24 bytov. Vo vyššej časti malo byť ďalších 82 bytov. Magistrát však tieto plány odmietol s odôvodnením, že zámer nie je v súlade s Územným plánom, lebo študentské domovy sú bývaním a sú navyše umiestnené podľa neho v nevhodnej lokalite.

Investori preto zámer prekreslili. Namiesto pôvodného riešenia umiestnili v nižšej časti 56 bytov na štyroch nadzemných podlažiach a vo vyššej časti 82 kancelárskych jednotiek na ôsmich podlažiach. V tomto smere Magistrát udelil projektu kladné záväzné stanovisko. Zámer sa v danej podobe predkladá aj na ďalšie stupne povoľovania, okrem iného aj na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Priložená dokumentácia obsahuje zobrazenie a konkrétnu podobu projektu.

Bilancie sú tak totožné, ako v záväznom stanovisku, a potvrdené je aj využitie komerčného prízemia v prospech jedného nájomníka – supermarketu, ktorý štandardne uprednostňuje samostatné prevádzky. Rezidenti a nájomníci či vlastníci kancelárií budú využívať 159 parkovacích miest na prvom podzemnom podlaží, návštevníci supermarketu 43 miest na teréne. Projekt je umiestnený na pomerne stlačenom pozemku medzi ulicou a areálom stanice, čo ovplyvňuje aj vjazd do garáží alebo chodník pre budovou. Cyklotrasa je tu zdieľaná s chodníkom, hoci by si s ohľadom na rast významu Kopčianskej zasluhovala aj vedenie na samostatnom telese.

Čo sa týka jednotlivých bytov, z projektovej dokumentácie vyplýva, že budú výrazne prevažovať menšie jednotky, jedno- a dvojizbové. Zaujímavejší je pohľad na kancelárie, z ktorého je zrejmé, že ide len o mierne upravené byty. Developer však pri odôvodnení daného riešenia obratne využil súčasnú situáciu. „Skladba kancelárskych priestorov vychádza z predpokladu o budúcom smerovaní a trendoch v rámci administratívy, postupné upúšťanie od veľkokapacitných priestorov smerujúce k menším pracovným jednotkám je aktuálne umocnené sprísnenými hygienickými opatreniami v súvislosti so šíriacou sa pandémiou,“ píše sa v zámere. V prípade zmeny Územného plánu v budúcnosti sú kancelárie okamžite transformovateľné na byty.

VI Group patrí k developerom, priamo prepojeným s architektonickou kanceláriou. Na projektoch to vidno skôr v obmedzenej miere, keďže sa investor do veľkej miery orientuje aj na dostupnejšie bývanie, ktoré obmedzuje možnosti architektonického vyjadrenia. Aj Brány budú skôr jednoduchšieho výzoru, kde budú v kontraste nižšia hmota s prostou bielou omietkou, a vyššia s keramickým (tehličkovým) obkladom. Mŕtvy parter od Kopčianskej by sa mal oživiť vizuálnym dielom. Developer uvádza, že chce takýmto spôsobom projekt vhodne zasadiť do lokality.

Štart výstavby zámeru sa očakáva až ku koncu roka 2022, čo je s ohľadom na aktuálny postup povoľovania aj štandardnú dĺžku konaní pomerne neskoro. Ukončenie výstavby je tak naplánované na prvý kvartál roka 2025. Developer plánuje do projektu investovať približne 10 miliónov eur.

 

Zdroj: VI Group / EIA

 

Brány nepatria k významným ani zvlášť atraktívnym bratislavským projektom. Ide najmä o funkčné vyplnenie parcely, ktorá by možno v meste, kde vzniká dostatok nových bytov v iných polohách, nebola zaujímavá. Za súčasnej situácie je však investične atraktívne využitie aj podobného pozemku, mimoriadne ovplyvneného dopravou. VI Group sa takmer bez výnimky darí rýchlo vypredávať svoje projekty a predpokladám, že to inak nebude ani v tomto prípade – byty tu budú už na prvý pohľad „lacné“.

Dôležité sú však dva momenty. Argumenty developera o zmene spôsobu kancelárskej práce sú úsmevné a je viac než zrejmé, že len predefinoval funkčné využitie predtým uvažovaných rezidenčných priestorov a spravil nevyhnutné úpravy, aby bol projekt povolený. Na druhej strane, architektúra by mala byť adaptovateľná a meniť svoje využitie s ohľadom na aktuálnu potrebu. Kedysi to tak fungovalo bežne a aj preto zmenilo mnoho domov aj v centre Bratislavy počas svojho života funkciu hneď niekoľkokrát. Pri niektorých novostavbách je však adaptovateľnosť otázna. Nanešťastie to súvisí aj so stavebno-technickými normami, mienenými dobre, ale veľmi sťažujúcimi úpravy budov.

Druhým momentom je vznik supermarketu v parteri objektu, čo je rozhodne pozitívne. Mnohé reťazce uprednostňujú výstavbu samostatných prevádzok, umiestnených pomerne nešťastne v srdci sídlisk, čím prispievajú k zníženiu kvality verejného priestoru aj urbánnej štruktúry. Daná typológia – jednoduchý box s veľkým povrchových parkoviskom – je totiž určená skôr pre predmestia, rozhodne však nie pre husto zaľudnené časti miest. Oveľa vhodnejšie by bolo integrovať supermarkety do parteru (aktívneho prvého podlažia) domov a ušetrený priestor využiť v prospech upravených verejných priestorov, vrátane zelene.

Mesto by mohlo byť omnoho príťažlivejšie a fungovať omnoho lepšie. Stačí si len predstaviť, ako by vyzeralo predpolie projektu Guthaus na Račianskej, keby namiesto parkoviska supermarketu vznikla nová budova a namiesto objektu supermarketu parkovo upravený dvor. Namiesto veľkého boxu v Petržalke pri Romanovej ulici mohla skôr byť príťažlivá polyfunkčná budova a susedstvo novému kostolu v centre Dúbravky by nemuselo tvoriť parkovisko. Nebola by to žiadna strata, keďže architektonická úroveň typových predajní je minimálna a veľké povrchové parkoviská negatívnym prvkom.

Nanešťastie, súčasné abstraktné riešenie územných plánov, kedy sú definované funkčné plochy a nie podoba zástavby, podporuje výstavbu krabíc pred vkladaním prevádzok do parteru budov. Do istej miery to súvisí s formou výstavby v minulosti, kedy vznikali monofunkčné modernistické sídliská s centrami vybavenosti v uzlových, lepšie dostupných lokalitách. Neskôr sa územní plánovači snažili štvrte oživiť určením indexov, kedy napríklad prikázali, aby bolo 10, 30 alebo 70% plochy určenej vybavenosti. V praxi to však nefunguje. Neschopnosť aktualizovať územné plány aj kvôli ich náročnosti dokazuje, že daný koncept zlyhal.

Ako oveľa vhodnejší sa ukazuje návrat k plánovaniu v podobe funkčných lokalít a konkrétnemu určeniu foriem zástavby – teda k tzv. regulačným plánom, ako sa nazývali za Prvej republiky. V rámci nich by sa mohli konkrétne určiť tvary blokov, uličné či stavebné čiary, výšky, rozvrhnutie ulíc, umiestnenie prvkov verejnej občianskej vybavenosti, funkcie však len veľmi zbežne. Mesto by si azda vystačilo aj so štvoricou základných funkcií, a to obytnou, výrobnou, rekreačnou a prírodnou. Rozdelením Bratislavy na funkčné lokality by sa mohla chrániť lokálna identita jednotlivých štvrtí. Nešlo by o anachronizmus, aktuálne sa k tomuto postupu vracia aj česká metropola.

Pozitíva projektu Brány – adaptovateľnosť a využitie parteru funkciou, ktorá by inak zbytočne zaberala lepšie využiteľný priestor – by tak boli niečím, čo by ani nestálo za zmienku. V tejto chvíli však ide stále len o nereálny cieľ. Vývoj v územnom plánovaní nie je priaznivý a necítiť signály, že by sa podmienky v Bratislave menili v záujme podpory nového urbanizmu. Preto je potrebné tešiť sa aj z individuálnych víťazstiev. Na väčšie zmeny zatiaľ chýbajú podmienky. 

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.