Adrian Gubčo 07.01.2026 18:35

Kľúčové rozhodnutie pre novú vežu v downtowne. Mesto dáva zelenú pre Sky Park Square, výška nemá byť konečná

V srdci nového centra Bratislavy by mala v najbližších rokoch pribudnúť nová výšková budova, doplnená o niekoľko nižších objektov. Developer Alto Real Estate postupuje v príprave projektu Sky Park Square, ktorý nadviaže na jednu z najvýznamnejších porevolučných realizácií v Bratislave, teda Sky Park. Zámer teraz prekonal zásadný míľnik.

Zdroj: Alto Real Estate, Nino Belovič / YIM.BA

Komplex Sky Park bol svojho času asi najočakávanejším projektom v celej Bratislave. Mohutný súbor, pozostávajúci z niekoľkých rezidenčných veží, kancelárskej časti či zrekonštruovanej historickej teplárne, vsadený do parku, dramaticky zmenil podobu nového komerčného centra Bratislavy, nazývaného aj downtown. Budovy, ktorých architektonický koncept prvotne vychádzal z pera kancelárie Zaha Hadid Architects, zmenili panorámu a do veľkej miery aj imidž mesta.

Za prípravou projektu stála spoločnosť Penta Real Estate, z ktorej sa neskôr vyčlenilo Alto Real Estate. To zároveň prevzalo ďalší rozvoj Sky Parku a začalo viesť vlastnú akvizičnú politiku. V roku 2023 bolo potvrdené, že sa Alto stalo vlastníkom pozemkov po developerovi HB Reavis, sťahujúcom sa z bratislavského trhu. Získať sa mu podarilo objekt dočasnej autobusovej stanice a plochu na nároží Chalupkovej a Továrenskej, ktorá k nej priliehala.

Zo strategického hľadiska išlo o logický krok, keďže tieto plochy priamo hraničia so Sky Parkom. HB Reavis tu pôvodne pripravoval vlastné schémy, ktoré postupne upravoval a získal na ne aj povolenia. Alto však pripravilo úplne novú verziu, ktorá je výsledkom architektonickej súťaže. Svetoznáma holandská kancelária Mecanoo tu navrhla komplex štvorice (resp. pätice) objektov, zasadených do parkového prostredia, nadväzujúceho na park v Sky Parku.

Odvtedy developer pracuje na postupnej príprave a povoľovaní zámeru. Na začiatku minulého roka bol predložený na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA), čo prinieslo bližší pohľad na plánovaný projekt. Záväzné stanovisko zo zisťovacieho konania získal investor v máji, v júni nadobudlo právoplatnosť.

Teraz nastal ďalší významný míľnik. S projektom sa stotožnilo aj Hlavné mesto, keď k projektu vydalo kladné záväzné stanovisko. Zámer, oficiálne nazývaný Polyfunkčná stavba Nová Bottova a marketingovo Sky Park Square, je tak v súlade s Územným plánom. Pre investora to znamená zelenú pre ďalší stupeň povoľovania – zisk povolenia k zmene stavby pred dokončením.

Ako vyplýva zo stanoviska, projekt bude tvorený päticou hlavných objektov. Kancelársky objekt D bude umiestnený na križovatke Továrenskej s Chalupkovou, bude mať pôdorysný tvar L a 13 nadzemných podlaží. Od deviateho podlažia bude plocha pôdorysne zredukovaná a riešená iba pozdĺž ulice Chalupkova. Na úrovni prvého podlažia bude zasunutý parter so vstupom a občianskou vybavenosťou. Na zvyšných podlažiach budú kancelárie.

Bytový dom A bude tvoriť dominantu projektu. Umiestnený bude na križovatke ulíc Chalupkova a Bottova a bude mať 24 podlaží s výškou 75 metrov. Na prvých dvoch podlažiach bude od Chalupkovej zasunutý parter, pričom tu bude umiestnená občianska vybavenosť. Na ostatných podlažiach bude celkovo 226 bytov.

Bytový dom B bude mať nepravidelný tvar a umiestnený bude vo „vnútrobloku“ – teda parku. Pôjde o deväťpodlažnú budovu s prevádzkami v parteri a 56 bytmi v ostatných podlažiach. Bytové domy C1 a C2 budú na prvý pohľad prepojené, pôjde však o dva samostatné objekty. Umiestnené budú v severozápadnej časti pozemku, kolmo na Továrenskú. Oba budú mať osem nadzemných podlaží, parter so službami a bývanie medzi druhým až ôsmym podlažím. V dome C1 však bude 31 a v dome C2 41 bytov.

Celkovo tu bude teda umiestnených 354 bytov. Z tohto počtu sa nateraz plánuje 41 jednoizbových, 173 dvojizbových, 93 trojizbových, 38 štvorizbových a deväť väčších rezidencií. Ide o pokles oproti plánom HB Reavis, ktorý tu chcel umiestniť 505 jednotiek, predovšetkým jednoizbových.

Pod celým komplexom bude podzemná garáž s tromi až štyrmi podzemnými podlažiami. Ku kancelárskej časti bude prináležať 494 parkovacích miest, k rezidenčnej ďalších 473 stojísk. Priestor medzi budovami bude riešený ako pešia zóna bez áut. Namiesto toho bude parkovo upravená a terénne modelovaná.  

Ako prvé majú ísť do výstavby domy v parku (vľavo, v strede). Zdroj: Alto Real Estate

Mesto k zámeru nemalo žiadne mimoriadne pripomienky. Stavebníka nanajvýš upozornilo, že spoločne s inými investormi sa bude podieľať na rekonštrukcii a prestavbe Chalupkovej ulice, ktorá sa napojí na Továrenskú, rozšíri sa a získa aj cyklotrasu (popri Chalupkova Offices a Residence). Cyklotrasy majú byť riešené v červenom asfalte, odporúča sa aj ich mierne výškové oddelenie.

Hoci je zisk záväzného stanoviska pre developera veľkým úspechom, v skutočnosti to pomôže najmä nižším budovám – práve tie by mali ísť do realizácie ako prvé. „Súčasný koncept počíta s tým, že v úvodnej fáze by mohli vznikať rezidenčné časti projektu v parku, aby sme postupne aktivovali územie,“ prezradil celkom nedávno Marián Záhorec, Head of Marketing v Alto Real Estate. Veža a prípadná kancelárska budova prídu na rad až neskôr.

Dôvodom sú uvažované úpravy v celkovom koncepte, spojené s navýšením výškovej budovy. Súčasná výška sa investorovi zdá nedostatočná a nevytvára potenciál pre umiestnenie exkluzívnejších budov s atraktívnejšími výhľadmi. Faktom je, že 75-metrová veža by bola doslova obklopená ešte vyššími, prípadne podobne vysokými budovami. V prípade administratívneho objektu sa zase uvažuje so zmenou funkcie na bývanie.

Prípadné zmeny sú však nutne spojené aj s úpravami regulácie. Keďže zmeny Územného plánu nejakú dobu trvajú, nateraz sa zdá vznik výrazne vyššej budovy ako vzdialený. V prípade nižších budov možno predpokladať štart výstavby s najväčšou pravdepodobnosťou v roku 2027. Prípravné práce by sa však mali začať ešte tento rok. Na pozemku sa aktuálne odstraňujú zvyšky dočasnej autobusovej stanice, teda pôvodne OC Bottova.

Bratislavský downtown je tak o krok bližšie k zisku ďalšej veže, ako aj k skultivovaniu ďalšieho priestoru. Po dokončení celého Sky Park Tower (a ďalších projektov, ktoré budú vtedy už pravdepodobne dobudované) vznikne celistvý priestor, zahŕňajúci prakticky celé územie medzi Mlynskými nivami a Landererovou. Stavať by sa malo ešte v priestore medzi Chalupkovou a Košickou, prípadne na mieste projektov Portum a Ister Tower.

Developer aktuálne vstúpil aj do projektu Chalupkova. Zdroj: Penta Real Estate

Daná časť Bratislavy bude už v tom čase husto vyplnená výškovými budovami s tisíckami bytov, exkluzívnymi obchodnými prevádzkami, prestížnymi kancelárskymi priestormi a parkovo upravenými plochami či vnútroblokmi. Mesto sa aktuálne usiluje dohnať zameškané a podnietiť investorov k výstavbe nových cyklotrás, ktoré majú priniesť do lokality zlepšené možnosti pre zdravú mobilitu.

Alto Real Estate je v procese transformácie územia kľúčovým hráčom. Popri Sky Park Sqare ešte stále pracuje na Sky Parku, kde momentálne pracuje na výstavbe najvyššej budovy – Sky Park Tower so 125 metrami. Veža už rastie nad zemou a postupne pridáva jednotlivé podlažia. Okrem toho spoločnosť vstúpila do projektu Chalupkova, ktorého prvá kancelárska časť je už taktiež v pokročilej fáze realizácie.

Nie je prehnané tvrdiť, že tu Penta Real Estate s Alto Real Estate preinvestujú desaťcifernú sumu. Za tieto neuveriteľné peniaze dostane Bratislava nové, súčasne pôsobiace komerčné centrum s architektúrou od viacerých popredných európskych pracovísk. Ako to dokazuje už Sky Park, nejde len o fantastickú víziu. Už o niekoľko rokov to bude realita bratislavského downtownu.

Fotografie zo 7.1.2026. Pozrite si prípravu Sky Park Square vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.