Simona Schreinerová 29.05.2025 11:41

Prvý zásadný krok pre Blok 5.1. Downtown je bližšie k projektu od svetových architektov

Blok 5.1 patrí k výrazným pripravovaným projektom v downtowne, ktorý vznikne na mieste budovy bývalej dočasnej autobusovej stanice na Bottovej a plôch pri Sky Parku. Developer Alto Real Estate ešte minulý rok odhalilo odhalil výsledky medzinárodnej urbanisticko-architektonickej súťaže, v ktorej zvíťazil svetoznámy ateliér Mecanoo. Zámer teraz prekonal významný míľnik, ktorý ho posúva k realizácii.

Zdroj: Alto Real Estate / EIA

Územie medzi Bottovou a Chalupkovou ulicou bolo kedysi živým centrom priemyselnej časti štvrte Nivy. Nachádzali sa tu výrobné haly, koľajnice a technická infraštruktúra pre logistiku miestnych fabrík. V čase, keď rozsiahle pozemky získal developer HB Reavis, si lokalita ešte niesla industriálny charakter.

Pôvodné plány rátali s projektom Twin City, čo znamenalo aj asanáciu pôvodných objektov. Hospodárska kríza v roku 2008 však veľkorysé ambície pribrzdila a viedla k zmene stratégie. Prioritou sa stal komplex Nivy, pre ktorý sa územie dočasne upravilo. Súčasťou prípravy na jeho výstavbu bolo aj zriadenie provizórnej autobusovej stanice na mieste OC Bottova.

Plánovaný kancelársky blok a parkovací dom medzi Sky Parkom a Chalupkovou nakoniec ustúpili rezidenčnému projektu. Výstavba sa mala rozbehnúť po dokončení Nív. Začiatkom roka 2023 HB Reavis ohlásil ústup z bratislavského trhu a predaj viacerých pozemkov vrátane tohto územia. Novým vlastníkom sa stala spoločnosť Alto Real Estate, ktorá tak nadviazala na svoj susediaci projekt Sky Park a rozšírila svoje pôsobenie v lokalite.

Developer oznámil zámer vybudovať v dotknutom území projekt medzinárodnej úrovne v spolupráci s renomovanou architektonickou kanceláriou. Na potvrdenie tejto ambície zorganizoval architektonickú súťaž, z ktorej ako víťaz vyšla prestížna holandská kancelária Mecanoo.

Alto začiatkom tohto roka podalo zámer na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Zmena navrhovanej činnosti rieši projekt bloku Blok 5.1 v lokalite južne od ulice Továrenská, západne od ulice Chalupkova a severne od ulice Bottova. Účelom zmeny činnosti je realizácia súboru objektov s funkciou mestského bývania, doplnenou o občiansku vybavenosť. V budúcnosti by mala pribudnúť aj kancelárska budova. 

Navrhovaný zámer zahŕňa bytové domy A, B, C1 a C2, ako aj podzemné garáže. Súčasťou projektu bude tiež dobudovanie dopravnej obsluhy a technickej infraštruktúry. Vznikom verejných priestorov, spevnených plôch a plôch intenzívnej a vzrastlej zelene sa má vytvoriť atraktívne mestské prostredie. Ambíciou je revitalizovať túto časť územia a integrovať ju do rastúcej štruktúry downtownu.

Pôvodné zisťovacie konanie v rámci posudzovania EIA bolo vykonané pre projekt Polyfunkčná stavba Nová Bottova a Chalupkova Residence. Týkalo sa objektov, ktoré mali spolu zastavanú plochu 2.759 m², nadzemnú hrubú podlažnú plochu 24.984 m² a navrhovanú zeleň v rozsahu 848,02 m². Po zmene činnosti sa tieto objekty nahrádzajú trojicou bytových domov B, C1 a C2. Nový návrh počíta s výrazne nižšou zastavanou plochou v rozsahu 1.815 m² a nadzemnou hrubou podlažnou plochou o výmere 13.953 m².

V prípade projektu Chalupkova Residence pôvodné zisťovacie konanie rátalo s objektom o zastavanej ploche 1.821 m², hrubej nadzemnej podlažnej ploche 29.120 m² a zeleňou s rozlohou 1.003,78 m². Po úprave návrhu sa zastavaná plocha zmenšuje o 942 m² a nová hrubá podlažná plocha dosahuje 22.181 m².

Zásadnou zmenou v rámci projektu je výrazné navýšenie plochy zelene, ktorá má dosiahnuť 8.869 m², čo výrazne presahuje súčet pôvodne plánovanej zelene v oboch projektoch (spolu 1.851,8 m²). Ďalšou zmenou je úprava počtu parkovacích miest. Kým pôvodne sa uvažovalo so súhrnným počtom 800 stojísk (485 pre Novú Bottovu a 315 pre Chalupkova Residence), aktuálny návrh počíta iba s 485 parkovacími miestami.

Víťazný návrh sa snaží nadviazať na Sky Park, čím vznikne rozsiahly park so vsadenými vežami. Zdroj: Alto Real Estate

Bytový dom A bude mať podľa oznámenia o zmene 24 nadzemných podlaží (NP) a bude situovaný v juhovýchodnej časti pozemku na križovatke ulíc Chalupkova a Bottova. Prvé tri NP sú určené pre občiansku vybavenosť, na ostatných podlažiach vzniknú byty. Bytový dom B je navrhovaný ako deväťpodlažný objekt v centrálnej časti pozemku. Na prvom podlaží budú priestory občianskej vybavenosti, ktoré budú slúžiť pre komerčné účely, na ostatných podlažiach sa navrhujú byty.

Bytové domy C1 a C2 sú navrhnuté ako samostatné stavebné objekty, tvoriace jednoliaty kompaktný blok änavonok tak budú pôsobiť ako jeden dom). Oba budú mať osem NP a majú byť situované v severozápadnej časti územia. Na prvom NP sa počíta s občianskou vybavenosťou, ostatné podlažia budú rezidenčné. Súčasťou zámeru sú dve podzemné garáže. Prvá z nich, pod bytovým domom A, bude mať dve podzemné podlažia a 272 parkovacích miest. Druhá garáž vznikne pod objektmi B, C1 a C2 a bude mať tri podzemné podlažia s 213 stojiskami.

Projekt aktuálne získal záväzné stanovisko zo zisťovacieho konania (zatiaľ ešte nie je právoplatné), podľa ktorého sa nebude ďalej posudzovať v rámci tzv. veľkej EIA. Dané to je aj menším počtom parkovacích miest oproti minulosti aj požiadavkám na veľkú EIA (500 stojísk a viac). Investor musí v ďalších stupňoch povoľovania splniť určité požiadavky Ministerstva životného prostredia, napríklad vytvoriť priestor pre výsadbu vzrastlých drevín, navrhnúť vodozádržné opatrenia alebo špecifikovať nakladanie s odpadmi. Pripomienky už tradične zaslalo aj Združenie domových samospráv. 

Projekt teraz musí čakať na získanie ďalších povolení, predovšetkým záväzné stanovisko zo strany Hlavného mesta, ako aj územné rozhodnutie a stavebné povolenie (príp. rozhodnutie o stavebnom zámere). V optimistickom prípade pre investora by mohol mať tieto vyjadrenia k dispozícii v priebehu budúceho roka, keď sa aj začne výstavba. Dokončenie rezidenčných objektov sa predpokladá v roku 2031. Kancelárska budova je predmetom samostatného posudzovania a jej výstavba bude závisieť od situácie na trhu. 

Súčasťou Bloku 5.1 bude park, ktorý nadviaže na susedný Sky Park. Zdroj: Alto Real Estate / EIA

Alto Real Estate je stále relatívne nová firma, napriek tomu sa snaží profilovať ako výrazný hráč na bratislavskom developerskom trhu. Medzinárodná architektonická súťaž pre projekt medzi Sky Parkom a Chalupkovou ulicou síce pôsobila ako silné gesto, no jej pravidlá vyvolali otázky, najmä kvôli zloženiu poroty s prevahou zástupcov investora a bez účasti lokálnych odborníkov.

Blok 5.1 je prvým významným polyfunkčným projektom, ktorý Alto realizuje úplne samostatne. Výsledok ponúka slušnú, no skôr konzervatívnu realizáciu, ktorú zachraňuje meno renomovaného ateliéru. Downtown tak získa atraktívny, no nie prelomový prírastok. V tomto ohľade pútajú pozornosť skôr iné projekty, ktoré spájajú kvalitnú architektúru, mestotvorný urbanizmus či silné mená za návrhom. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.