Adrian Gubčo 04.02.2021 10:43

Cresco plánuje v roku 2021 dodať na trh takmer tisíc bytov

Developerovi Cresco Real Estate sa aj napriek pandémii koronavírusu COVID-19 darí predávať stovky bytov. V minulom roku dal do ponuky 448 bytov v rastúcich Slnečniciach na juhu Petržalky, tento rok chce pridať ďalšiu bezmála tisícku bytov. Záujem o byty je podľa developera stabilne silný, v dôsledku čoho nemožno predpokladať pokles cien nehnuteľností.

Trh tak v priebehu minulého roka nezaznamenal výraznejšie výkyvy, väčším problémom boli skôr výpadky pracovníkov a ešte pomalšie povoľovanie nových projektov. „V poslednom období sa vďaka odolnosti voči výkyvom na trhu prvýkrát stáva rezidenčný sektor atraktívnejším ako ten komerčný. Záujem o novostavby je stále veľmi silný,“ hovorí Ján Krnáč, výkonný riaditeľ Cresco Real Estate. Daná situácia vedie k odvážnym plánom – len v Slnečniciach by malo ísť tento rok do predaja 965 bytov.

Predaje sa v priebehu minulého roka výrazne zvýšili počas posledného kvartálu, kedy sa zvýšil záujem o bývanie. Cresco sa odvoláva na nedávnu analýzu spoločnosti Bencont, o ktorej som písal aj na YIM.BA. Analytici pripomínajú, že ponuka v novostavbách je oproti dopytu veľmi nízka a predaje tiahli najmä dvojizbové byty. Developeri tak dokázali predávať množstvá bytov. „Môžem potvrdiť, že posledný štvrťrok vlaňajška bol u nás najsilnejší v roku. Záujem o nové bývanie neutlmil ani lockdown či sviatky. V štvrtom kvartáli sme predali tretinu z celoročného predaja,“ prezrádza Michal Pauer, obchodný riaditeľ spoločnosti Cresco Real Estate.

Dopyt je podporovaný aj nízkymi úrokovými sadzbami, ktoré dosahujú historické minimá. V spojení s rastom stavebných nákladov a pretrvávajúcim nedostatkom bytov to Cresco Real Estate vedie k presvedčeniu, že ceny klesať nebudú. Ambiciózne ciele developera na tento rok preto majú opodstatnenie: je pomerne vysoká šanca, že sa mu podarí rýchlo vypredať veľkú časť z ponuky. Dôkazom má byť predajnosť v rámci časti Slnečnice POP, kde sa za prvý polrok od spustenia predaja vo februári 2020 predalo v prvom dome (z troch s celkovo 360 bytmi) 35% bytov.  

V priebehu tohto roka tak do predaja príde najprv 107 bytov v rámci poslednej etapy Slnečnice Viladomy (UniQ Slnečnice), a to v štvrtej bytovke z piatich, ďalšie stovky by mali pribudnúť v Zóne Mesto. Okrem spustenia predaja v ďalších častiach Slnečnice POP, ktoré sú mienené ako dostupné bývanie, predpokladám, že by developer mohol pristúpiť aj k predstaveniu časti sektoru Mesto južne od plánovaného líniového parku, prípadne k predaju prvých bytov západne od električkovej trate, na ktoré pred časom usporiadal súťaž, v ktorej zvíťazili slovinskí architekti Bevk Perović.

Cresco Real Estate zhŕňa, že dosiaľ v Slnečniciach dokončilo 3.100 bytov a domov, vo výstavbe je ďalších 760 bytov a v štádiu prípravy viac ako 5.700 bytov. S necelými desaťtisíc bytmi ide o najväčší rezidenčný projekt na Slovensku, ktorý bude mať sám osebe populáciu menšieho slovenského okresného mesta. Bývanie v Slnečniciach patrí v rámci Bratislavy k relatívne dostupnejším, čo z neho robí pre mesto pomerne dôležitý development.

Slnečnice sa od začiatku rozvíjajú podľa vedomého urbanistického konceptu, ktorý sa síce čiastočne transformoval, základné princípy však ostávajú rovnaké. Kým juhovýchodná časť smerom k Rusovciam má charakter rozvoľnenej zástavby, postupne sa zahusťujúcej smerom k ceste, sektor južne od Panónskej cesty bol vždy mienený ako mestská zástavba s centrom pri vyústení plánovanej električkovej trate. Jadrom územia sú hlavný bulvár – Ulica Zuzany Chalupovej – a veľký líniový park, ktorý územie prepája západo-východným smerom. Vybavenosť má byť umiestnená v centre a v blízkosti veľkej okružnej križovatky na východnom okraji Slnečníc. Dnes sa tu nachádza retailový komplex Slnečnice Market, s rastom štvrte sa očakáva jeho transformácia.

Autorom urbanistického konceptu je kancelária Compass, ktorá však spolupracovala s medzinárodnými urbanistami z kancelárie HKR Architects alebo s Guyom Perrym, urbanistom z Harvardu. Na developmente spolupracovali aj tímy z PMArchitekti, What? Architects alebo Bevk Perović Arhitekti. Vo výsledku by tak mohli byť Slnečnice, po celkovom dobudovaní, skutočne dobre fungujúcou, hoci z veľkej časti najmä obytnou štvrťou.

Predbežná predstava Slnečníc po celkovom dobudovaní. Zdroj: Cresco Real Estate

V súčasnosti sa zdá, že práve toto je cesta, ako v Bratislave budovať ako-tak dostupnejšie bývanie. V rámci vnútorného mesta budú dostupnejšie projekty vznikať už len v menšej miere, keďže obmedzenosť parciel, ceny pozemkov, záujem kupujúcich, environmentálna záťaž a ďalšie faktory bránia rozvoju rozsiahlejších konceptov, kde by sa dali uplatniť úspory z rozsahu a ponúkať lacnejšie byty. Navyše, verejný sektor nie je zatiaľ schopný dodávať adekvátne množstvo nájomných bytov, aby udržiaval sociálny mix.

Dostupnejšie bývanie v novostavbách tak bude vznikať skôr v okrajových polohách, čoho dôkazom sú okrem Slnečníc aj ďalšie projekty, napríklad Bory od Penta Real Estate alebo teoreticky Nesto od Lucronu. Aj tu by mali vznikať väčšie množstvá bytov a na „nezávadných“ plochách tak, že tu bude priestor aj pre lacnejšie byty. V dohľadnej dobe budú pravdepodobne odhalené ďalšie obdobné developmenty, ktoré budú (čiastočnou) odpoveďou na krízu dostupnosti. K takýmto projektom môže patriť Rakyta od Lucronu na okraji Devínskej Novej Vsi alebo Nové Vajnory od J&T Real Estate. Územný plán v princípe umožňuje výstavbu aj na plochách južne od Slnečníc. 

Problémom týchto projektov je celková pomalosť ich rozvoja, keďže povoľované a budované budú ešte dlhé roky, nezriedka slabé prepojenie s mestom či okolitými štvrťami, absentujúca verejná občianska vybavenosť (čo sa ukazuje aj v Slnečniciach, kde bude komplikované vybudovať verejnú základnú a strednú školu) alebo nutnosť dodržiavať niektoré súčasné prežité normy, v čoho dôsledku budú veľké zóny naveky odsúdené na menej kvalitné riešenia. V ideálnom prípade by išlo o organické rozširovanie mesta, v realite to však bude platiť len výnimočne.

Magistrát sa chce v súčasnosti sústrediť najmä na vnútorné zahusťovanie, teda využívanie prieluk či brownfieldov. V princípe ide o správnu myšlienku, dynamika ich premeny a prípravy na transformáciu by však musela byť oveľa vyššia. Kým niektoré brownfieldy už dlho čakajú na zmenu Územného plánu, iní sú tak zaťažené, že ich čistenie bude bez zásahu verejného sektora alebo eurofondov nereálne. Platí to napríklad o obrovskom areáli bývalého Istrochemu, kde by mohlo vzniknúť bývanie pre desaťtisíce ľudí – no len odstránenie záťaže vyjde na stovky miliónov eur (podľa ministra životného prostredia asi 350 miliónov). Chýbajú tak finančné aj ľudské kapacity, ktoré by premenu priemyselných zón zabezpečili.

Je nepredstaviteľné, aby všetky tieto problémy – dostupnosť bývania, problematické územné plánovanie či ekologické záťaže – riešilo samotné Hlavné mesto (hoci samé niektoré tieto problémy skôr zhoršuje). Rozvoj Bratislavy sa musí stať národným záujmom. Mesto má nielen politický a reprezentačný význam, ale aj spoločenský, kultúrny a ekonomický. Tomu musí zodpovedať legislatíva, financovanie aj spôsob uvažovania o ďalšom vývoji Bratislavy ako metropoly.

Nanešťastie, zatiaľ nie je cítiť mnoho signálov o novom poňatí rozvoja Bratislavy v širšom meradle. Budovať hlavné mesto štátu bez štátu považujem za pomerne nezvyčajné. S prihliadnutím na danú situáciu asi nie je prekvapením, že má Bratislava také problémy, aké má.

Pozrite si rozvoj Slnečníc - Viladomov a Slnečníc - Mesta vo fotoalbumoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.