Adrian Gubčo 13.09.2019 10:00

Na Domových roliach vzniknú Sedmokrásky

V dnes prakticky nezastavanej, resp. veľmi riedko zastavanej lokalite Domové role v mestskej časti Ružinov pribudne ďalší projekt. K dvojici už navrhnutých zámerov má pribudnúť ďalší – Sedmokrásky, pozostávajúce z bytového a apartmánového domu. Naďalej sa tak potvrdzuje trend expanzie mesta do územia medzi Prievozom a areálom rafinérie Slovnaft.

Zdroj: Rossa Invest / EIA

Projekt vznikne na ulici Domové role, kde sú už naplánované dva developmenty – projekt Domové role a Domové lúky a druhý zámer, nazvaný Vlčie Maky. Obe plánované realizácie sú aktuálne v rovnakom štádiu ako Sedmokrásky, teda predložené na posudzovanie vplyvov na životné prostredie. Najnovší prírastok má vzniknúť na východnej strane ulice, na mieste, kde je dnes len náletová zeleň a orná pôda. Projekt tak bude naproti vyššie zmieneným zámerom.

Developer Rossa Invest, ktorý podľa všetkého nie je prepojený na developerov ostatných projektov, tu pripravuje výstavbu dvojice doskových domov s dominujúcou funkciou bývania a podzemnej garáže. Bytový dom so šiestimi nadzemnými podlažiami, z toho jedným ustupujúcim, vznikne na východnej strane pozemku, päťpodlažný apartmánový bude orientovaný do ulice. V tomto objekte budú aj priestory pre obchody a služby.

Celkovo je naplánovaný vznik 96 bytov a 36 apartmánov, čo spolu predpokladá asi 366 obyvateľov. Väčšina bytov by mala byť jednoizbových a dvojizbových, až 74, trojizbových bytov bude 22. Izbovitosť apartmánov uvedená nie je. Počet parkovacích miest bude 177, z toho 57 sa bude nachádzať na teréne, na mieste akéhosi vnútrobloku medzi jednotlivými objektami.

Projekt je predkladaný variantne, pričom preferovaný Var. 2 je energeticky úspornejší a obsahuje väčšie plochy zelene, vrátane vegetačnej strechy a odvodu dažďovej vody do retenčných nádrží. Oba varianty každopádne uvažujú s využitím fasády z keramických murovaných materiálov, t.j. s tehličkami. Inak je architektúra domov skôr priemerná a v danej lokalite akceptovateľná. Autorom architektonického prevedenia je kancelária P.S. Arch.

Výstavba sa predbežne predpokladá medzi rokmi 2021 a 2023, čo však v skutočnosti považujem za nereálne (dôvody nižšie). Odhadované náklady sú 10 miliónov eur.

Zdroj: Rossa Invest / EIA

Dôvod, prečo sa Sedmokrásky tak skoro nerozastavajú, je najnovšia stratégia Hlavného mesta neudeliť záväzné stanovisko projektom, ktoré obsahujú prechodné ubytovanie – teda apartmány, ako to je aj v tomto prípade. Hoci prechodné ubytovanie sa oficiálne radí do občianskej vybavenosti, mesto argumentuje, že ide o ohýbanie Územného plánu, ktorý neumožňuje taký pomer bývania v oblasti.

Tzv. kód 501 – zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti – stanovuje, že projekt musí obsahovať 70% bývania a 30% vybavenosti, v praxi však nie je pre developerov možné takýto pomer dosiahnuť retailom alebo kanceláriami, keďže potenciál občianskej vybavenosti je v mnohých lokalitách úplne vyčerpaný. Daná regulácia tak výrazne sťažuje development, čím ohrozuje dodávanie nových bytov a tým pádom aj dostupnosť bývania.

Nový postoj Magistrátu tomu nepomohol a prišiel v najhoršom možnom čase. Hlavné mesto tvrdí, že má riešenie v podobe „rýchlych zmien“ Územného plánu, po ktorých dôjde k preklasifikovaniu funkcií v pomere 90% pre bývanie a 10% pre OV (teda kód 101). Zisk, ktorý developerom z tejto zmeny vyplynie, má byť vrátený mestu v podobe zriadenia bytov s regulovaným nájmom. Ideovo ide o dobrý nápad, naráža však na zásadný problém.

Tým je rýchlosť zmien Územného plánu a ich prijímanie po balíkoch, čo znamená, že developer môže (zbytočne) čakať na zmenu neúmerne dlho. Príkladom je súčasná situácia – v príprave sú Zmeny a doplnky Územného plánu 06, ktoré budú prerokovávané odhadom v prvých mesiacoch roku 2020 a obsahujú úpravu viacmenej formálnych náležitostí. Prvé zmeny meniace funkcie z kódu 501 na 101 budú v zastupiteľstve najskôr o sedem mesiacov po ZaD 06, pričom zásobník projektov je už naplnený.

Sedmokrásky by si tak museli počkať až na Zmeny a doplnky 08, ktoré budú mestskí poslanci prerokovávať najskôr v polovici roka 2021. Okrem toho, fakt, že zmeny ÚP posudzujú poslanci v balíkoch, predstavuje riziko, že sa voči nejakému zámeru objaví odpor, a celý balík tým bude ohrozený.

Až po zmene Územného plánu môže developer pokračovať v ďalších stupňoch povoľovania: zisku záväzného stanoviska, územnom a stavebnom konaní (čo sa snáď ale trochu urýchli po vstupe nového Stavebného zákona do platnosti). Každopádne, spustenie výstavby v danej podobe možno očakávať možno v roku 2022.

Všetky tieto prieťahy sa dejú v čase, kedy sa situácia v oblasti dostupnosti bývania stáva kritickou. Chvályhodná snaha Magistrátu prísne vyžadovať dodržiavanie Územného plánu, aj keď legálne porušovaný nie je, sa môže mestu škaredo vypomstiť. Ľudia totiž budú aj naďalej potrebovať bývať. A ak bývanie nenájdu v Bratislave, skončia mimo nej – v suburbiách, ktoré sa po dokončení rýchlostnej cesty R7 po Holice stanú oveľa atraktívnejšími.

A to ešte len bude problém.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.