Adrian Gubčo 19.02.2026 15:25

Od zanedbanej zelene k luxusnej štvrti. Rezidencie Žižkova dostanú pokračovanie, developer detaily tají

Ešte na začiatku minulého desaťročia bol priestor medzi Nábrežím arm. gen. L. Svobodu a masívom hradného kopca západne od zvyškov Zuckermandlu z veľkej časti prázdny. Okrem troch bytových domov a ruiny kancelárskej budovy tu bolo len veľké parkovisko. Dnes je situácia diametrálne odlišná, keď tu vznikla prestížna bratislavská lokalita. Jej rozvoj ešte neskončil.

Zdroj: Almássy Čečetka Architekti

Bratislavské Podhradie, obzvlášť štvrte Vydrica a Zuckermandel, bolo kedysi jednou z najhustejšie zastavaných častí mesta. Tieto dve lokality boli tvorené kompaktnou zástavbou historizujúcich domov s úzkymi dvormi, orientovaných do centrálnej ulice – Ulice Márie Terézie, príp. Podhradskej cesty, dnes Žižkovej. Po roku 1948 však bola väčšina budov zrovnaná so zemou.

Podľa pôvodných úvah sa tu malo vybudovať modernistické sídlisko, tieto sa však materializovali len v podobe trojice vežových bytových domov v blízkosti tunela. Zvyšok územia medzi bytovkami a Kúriami (niekoľkými objektami, ktoré prežili asanáciu štvrte) zostal prázdny a bez využitia. To sa zmenilo po roku 2013, keď tu začal vznikať projekt Zuckermandel od JTRE.

Tento development zásadne zmenil urbanistickú situáciu aj význam územia. Z prázdneho priestoru sa razom stala veľkomestsky pôsobiaca štvrť s bývaním, pracoviskami a retailovými prevádzkami. Tie dopĺňajú verejné priestory vrátane Námestia F. X. Messerschmidta alebo parčík v blízkosti odhaleného „Skalného nosa“, teda zvyšku niekdajšieho kameňolomu. Dnes ide o prestížnu časť Bratislavy.

Kombinácia polohy, atraktivity a dostupnosti pozemkov robí z tejto časti mesta zónu veľkého záujmu. Aj preto sa tu v dohľadnej dobe očakáva výstavba ďalších developerských projektov. Jeden z nich už má aj svoju tvár.

Ide o zámer, označovaný ako Rezidencie Žižkova. V zmysle známych informácií má ísť o osempodlažný polyfunkčný bytový dom, umiestnený na severnej strane Žižkovej, západne od Skalného nosa. Hmota bytového domu bude tvorená tromi krídlami, ktoré budú pôdorysne zoradené okolo átria, otvoreného západným smerom. Kombinovať má bývanie s drobnou občianskou vybavenosťou v parteri.

Umiestnených by tu malo byť približne 39 bytov a desať nebytových priestorov (pôjde o nebytový priestor z hľadiska nevyhovujúcich svetlotechnických podmienok, počítaný  do bytovej funkcie). Byty budú disponovať balkónmi, loggiami a terasami. Dvojica najvyšších podlaží bude ustupovať, strechy sú riešené ako zelené. V päťpodlažnej podzemnej garáži sa ráta s 90 parkovacími miestami.

Pôjde jednoznačne o luxusné bývanie, čo je dôsledkom polohy v blízkosti centra, no zároveň v zeleni a pri pokojnej Žižkovej. Nasvedčuje tomu aj prítomnosť recepcie, ktorá je doménou skôr nadštandardných projektov. Samotný developer však zatiaľ detaily zverejňovať nechce, nakoľko ich považuje za predčasné.

Potvrdzuje to aj Michal Dutka, hovorca JTRE. „Projekt je aktuálne v procese povoľovania, dopĺňame podklady, no v tejto chvíli ešte nemáme žiadne novinky,“ konštatuje. Zámer má vydané kladné záväzné stanovisko zo strany Hlavného mesta, potvrdzujúce, že je v súlade s Územným plánom. V súlade je aj s Územným plánom zóny Podhradie, kde je táto plocha označená Z8 a určená je na rozvoj bývania.

V tomto momente tak nie je známe, kedy sa rozbehne výstavba. Pôvodne sa očakávalo, že realizácia prebehne v rokoch 2024-2026. V tomto momente sú však pravdepodobnejšie skôr roky 2027-2029. Architektom je kancelária Bouda Masár Architekti v spolupráci s Almássy Čečetka Architekti.

Asanácia bývalého kúpaliska v blízkosti budúcich Rezidencií Žižkova. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Vznik Rezidencií Žižkova bude len prvou časťou developmentu na parcele Z8. Už architektonické riešenie objektu naznačuje, že je pripravené na dobudovanie ďalšej etapy. Tá podľa všetkého nadviaže na naznačený blok a prinesie jeho pokračovanie. Túto úvahu podporuje aj fakt, že za architektúrou projektu stojí tá istá kancelária. Developerom však už JTRE nebude.

Namiesto tejto firmy by mala daný objekt realizovať spoločnosť Cresco Real Estate. Redakcia YIM.BA investora oslovila, ten však nateraz odmietol podať akékoľvek informácie. Podľa všetkého nejde pre firmu o prioritu a nevenuje jej takú pozornosť. V portfóliu má napokon omnoho väčšie a významnejšie zámery vrátane projektov v Prahe.

V budúcnosti však každopádne ustúpi časť zelene, ktorá sa dnes na pozemku nachádza. Nejde o parkové prostredie, ale skôr o nálety, ktoré tu vyrástli po asanácii pôvodných historických domov. Plochy v bezprostrednej blízkosti panelových domov si skultivovali ich obyvatelia, týchto by sa ale pripravovaný projekt týkať nemal. Pozemky v bezprostrednej blízkosti bytoviek vlastní Hlavné mesto.

Dôjde tak len k čiastočnému zahusteniu, ktoré dodá tejto časti Žižkovej o čosi mestskejší ráz. Otázka, do akej miery prinesie realizácia projektu či projektov aj kultiváciu bezprostredného okolia, napríklad západnej strany Skalného nosa, zostáva nateraz nezodpovedaná. Rozhodne by to však prispelo k ďalšiemu zvýšeniu atraktivity tejto časti Bratislavy.

Tú napokon čaká ešte minimálne jedna veľká zmena, súvisiaca s transformáciou priestoru niekdajšieho opusteného kúpaliska. Západne od sídla spoločnosti Stengl aktuálne prebiehajú búracie práce na nesprístupnenom plánovanom rekreačno-športovom areáli, ktorý mal byť otvorený v 60-tych rokoch minulého storočia. Pre chybu v konštrukcii bazéna sa tak napokon nestalo. Odvtedy územie chátralo a stalo sa bratislavskou kuriozitou vďaka „bazénu pre neplavcov“.

Nemožno vylúčiť, že tu v budúcnosti vznikne ďalší exkluzívny development s bývaním a občianskou vybavenosťou. Ak by sa tak stalo, z kedysi chudobnej časti Bratislavy by sa stala jedna z najbohatších. Cenou za to však bolo kompletné odstránenie zástavby a jej nahradenie novou – hoci s odstupom niekoľkých desaťročí.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.