Adrian Gubčo 17.10.2019 07:20

Tretia etapa Pri Mýte sa opäť mení, nový dom môže mať ešte mestskejší charakter

Projekt Pri Mýte pri Račianskej ulici v Novom Meste patrí k najzaujímavejším novým developmentom v Bratislave. Prvé dve etapy obytného súboru sú chválené aj zaznávané, pričom na kritiku vplýva fakt, že projekt nie je ešte úplne dobudovaný. Na problémy s povoľovaním developer Penta Real Estate reaguje predložením už tretej verzie tretej etapy v podobe posledného domu orientovaného na Račiansku.

Detaily k projektu sa objavili v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Penta získala už v minulosti všetky povolenia pre objekt garážového domu, keďže pred rokom 2015 platili prísnejšie parkovacie normy, vyžadujúce enormné počty parkovacích miest bez ohľadu na polohu v rámci mesta. Odvtedy došlo k miernemu zjemneniu noriem, na čo developer reagoval preprojektovaním parkovacieho domu na bytový, čo je z hľadiska udržateľnosti, charakteru aj funkčného obsahu lokality ďaleko lepšie riešenie.

Mestská časť Bratislava – Nové Mesto však tento názor nezdieľala a napriek kladnému záväznému stanovisku Hlavného mesta dlhodobo odmieta projekt v pozmenenej podobe schváliť. Vyjasneniu situácie nepomohli ani stretnutia s občanmi alebo voľby, lokálna samospráva stále o projekte nerozhodla.

Developer sa preto rozhodol objekt transformovať, čím ho zároveň lepšie prispôsobí aktuálnej trhovej situácii, ale aj zmeneným lokálnym pomerom, keď v susedstve Pri Mýte vyrástol komplex Urban Residence od Lucronu. Kancelária Vallo Sadovsky Architects, ktorá navrhla aj pôvodnú bytovku, tak dom zásadne zmenila, aby zodpovedal novým nárokom.

Po novom bude mať dom osem podlaží (pôvodný návrh rátal so šiestimi), z čoho najvyššie bude ustúpené. Objekt sa bude vyznačovať zalamovaným juhovýchodným a severovýchodným nárožím, hlavná fasáda orientovaná do Račianskej však bude kompaktná, s miernym akcentom v podobe vystupujúcich balkónov. Fasáda orientovaná do vnútrobloku je tvorená loggiami, čím pripomína práve prvú časť Urban Residence.

Zmeny sa dotkli aj funkčného zloženia budovy – okrem bytov, ktorých je navrhnutých 98 (pôvodne ich malo byť 100) a vybavenosti v parteri pribudli aj kancelárie na druhom nadzemnom podlaží s čistou podlažnou plochou 944,3 metrov štvorcových. Obchody budú zaberať 477 metrov štvorcových.

Čo sa týka navrhovaných bytov, až 30 by malo byť 1,5-izbových a 49 dvojizbových. Na trojizbové pripadá 17 jednotiek, len dva byty na najvyššom podlaží majú byť štvorizbové. Z daného nastavenia je zrejmé, že developer sa chce orientovať skôr na mladších ľudí bez rodín, ktorým neprekáža život v rušnej lokalite okolo Račianskej ulice.

Prím hrá v tomto prípade dostupnosť a veľkomestské prostredie, ktoré v území vďaka novému developmentu vzniká. Aj táto verzia projektu obsahuje vnútroblokový park, ktorý je pokračovaním parku vybudovanom v Urban Residence. Územie nebude v žiadnom prípade narušené parkovaním, to sa s výnimkou jedného parkovacieho miesta a obratiska pre zásobovanie nachádza výlučne v dvoch podzemných podlažiach v celkovom počte 179 miest. Developer navrhuje popri Račianskej výstavbu obojsmernej cyklotrasy, ktorá sa napojí na už existujúci úsek pri Urban Residence.

Po aktuálnych zmenách sa zvýšila aj architektonická úroveň budovy. Do Račianskej sa bude obracať veľkými oknami s francúzskymi balkónmi, atraktívne pôsobia aj zalamované časti stavby. Výzorovo dom nadväzuje na prvé dve etapy Pri Mýte, dobre však bude komunikovať aj s projektom od Lucronu. Odklonenie sa od toho, aby bola zalomená celá budova, sa ukazuje ako správne.

Výstavba sa predpokladá medzi 1Q 2021 a 4Q 2022. Odhadované investičné náklady sú 9 miliónov eur. Po odovzdaní projektu by tu malo žiť približne 213 obyvateľov a pracovať 61 zamestnancov.

 

Zdroj: Penta Real Estate

 

Aktuálne zmeny priniesli zlepšenie vizuálnej aj funkčnej stránky projektu, ktorý takto ešte lepšie doplní vznikajúce domoradie na Račianskej ulici. Tá v tomto úseku už pripomína atraktívnu mestskú triedu s električkovou traťou, cyklotrasou, aktívnym parterom a kombináciou viacerých štýlov architektúry, čo jej dodáva na zaujímavosti. Tretia etapa Pri Mýte tento charakter len posilní.

Otázkou teraz je, ako sa k projektu postaví mestská časť. V minulosti sa jej vedenie stavalo k výstavbe politicky a nie odborne – hlasná časť obyvateľov okolia sa totiž bránila akýmkoľvek zmenám, aj keby mal pozemok ostať prázdny a oplotený, ako to je teraz. Takýto prístup je však samozrejme v meste neakceptovateľný a krátkozraký.

Kumulácia podobných postojov má totiž pri veľkosti (alebo skôr malosti) bratislavského trhu citeľný dosah na dostupnosť bývania. Nových projektov a bytov, ktoré sú relatívne dostupnejšie – ako to má byť s ohľadom na výmery bytov aj v poslednej časti Pri Mýte – vzniká pomenej, hoci dopyt existuje. Problémom sa však stáva míňanie sa pozemkov, kde Územný plán dovoľuje výstavbu bytov v dobrom pomere, dlhé zmeny Územného plánu, naťahujúce sa povoľovanie alebo enormné vyvolané investície spojené ešte s Poplatkom za rozvoj.

Je logické, že všetky tieto náklady sa odrazia na koncovej cene pre klienta, ktorý v prípade nedostupnosti hľadá bývanie inde. Odpoveď mu v mnohých prípadoch ponúkajú predmestia, kde sa dajú nehnuteľnosti kúpiť omnoho lacnejšie, hoci pri kúpe v mnohých prípadoch ľudia nezvažujú aj následné náklady, napríklad na dopravu. Tak či onak, návrat takýchto ľudí do mesta je potom zložitý.

Vedenia mestských častí by to mali reflektovať a byť naklonené novej kvalitnej výstavbe. Negatívne efekty opačného prístupu pocítia sami – od úpadku lokálnych obchodov cez dopravné kongescie. V tomto smere je Račianska ulica, počas pracovných dní využívaná cestujúcimi smerujúcimi z a do rozvíjajúcich sa malokarpatských aglomerácií, ideálny príklad: odpor voči výstavbe v Bratislave, vrátane Nového Mesta, prispel k vytlačeniu ľudí na predmestia, tí však pri ceste za povinnosťami prispievajú k zápcham na Račianskej aj k vyťaženiu električiek na maximum.

Cestou von z tejto situácie je budovanie polyfunkčného mesta krátkych vzdialeností, kde sú všetky životné potreby pohodlne a rýchlo dostupné chôdzou, na bicykli alebo verejnou dopravou. Bez adekvátne hustej zástavby a vyplnenia parciel vhodných pre výstavbu však tento cieľ ostane ilúziou – a spolu s ňou aj sen o meste a štvrti s vysokou kvalitou života.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.