Adrian Gubčo 25.09.2025 10:43

Mesto a developeri v spoločnom tandeme: V downtowne sa menia verejné priestory, latka sa postupne zvyšuje

Nové centrum Bratislavy, označované ako bratislavský downtown, je aktuálne vyplnené žeriavmi a stavebnou aktivitou. Vo výstavbe je hneď niekoľko projektov, ktoré postupne vypĺňajú zostávajúce voľné pozemky a menia podobu ulíc aj celej lokality. Stavebné zásahy sú spojené aj s úpravami priľahlých verejných priestranstiev. Ide o príležitosť pre výrazne zlepšenie úrovne tejto časti mesta.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

V downtowne aktuálne prebieha realizácia hneď niekoľkých projektov od viacerých popredných developerov. JTRE, YIT Slovakia, Alto Real Estate, Penta Real Estate a čoskoro aj Immocap majú vo výstavbe polyfunkčné či kancelárske komplexy od popredných domácich i zahraničných architektov. Popri atraktívnych súčasných stavbách je ich úlohou aj úprava priľahlých verejných priestranstiev, ktoré boli zabraté či narušené v dôsledku stavebných prác.

Tieto zásahy majú rozličnú mierku a kvalitu. V minulosti k tomu niektorí investori pristúpili pomerne jednoducho a zvolili vlastný typ dlažby či len zákadné úpravy, ktoré priniesli lokálne zlepšenie, o výraznejšom estetickom či funkčnom pozdvihnutí verejného priestoru však hovoriť nemožno. Iní prišli s vlastnými dizajnmanuálmi, ktoré dodali reprezentatívny charakter celému širšiemu územiu.

V súčasnosti sa kľúčoovým hráčom v určovaní podoby bratislavských verejných priestranstiev konečne stáva Hlavné mesto, ktoré prostredníctvom manuálu verejných priestorov a súvisiacich princípov a štandardov začalo naznačovať, ako by mali úpravy vyzerať. Hoci je dodržiavanie manuálu pre súkromných investorov do veľkej miery dobrovoľné, mesto niekedy v stanoviskách odporúča jeho využitie. Viacerí investori ho začali implementovať z vlastnej vôle.

Príkladom je spoločnosť YIT Slovakia, ktorá sa hrdí tým, že je jednou z prvých, ktorá napríklad začala používať Bratislavskú dlažbu. Týka sa to projektu Zwirn. „V rámci Zwirn 1 sme použili viac ako 1.600 m² Bratislavskej dlažby (ulice Košická a Páričkova) a plánujeme ešte použiť vyše 2.600 m². Takže aj poškodené chodníky na spomínaných uliciach Svätoplukova, Páričkova a Košická budú opravené a predláždené Bratislavskou dlažbou, a to v rozsahu požiadaviek mesta,“ prezradila pre YIM.BA Svetlana Kašprišin, area projektový manažér v YIT Slovakia.

Zásahy tohto developera boli dosiaľ prijímané s miernymi rozpakmi, keďže neboli zrekonštruované všetky chodníky v plnej šírke. Zmeniť sa to má v nadchádzajúcich rokoch, po ukončení povoľovacích procesov a dokončení poslednej rozostavanej časti projektu.

Inak tomu je v prípade spoločnosti JTRE. Tá aktuálne buduje asi najväčší projekt v lokalite, polyfunkčný komplex Downtown Yards. Projekt sa rozkladá v priestore medzi Košickou, Mlynskými nivami, Plátenníckou a Prístavnou. Najviac narušená bola Plátennícka, čo je nenápadná ulička, nepripravená na veľkú záťaž v súvislosti s výstavbou.

Investor preto zrealizoval komplexnú rekonštrukciu celej ulice, pričom sa do veľkej miery odrážal od mestského manuálu. V území tak pribudli chodníky, vydláždené Bratislavskou dlažbou, vyvýšené priechody pre chodcov, kamenná prídlažba, vydláždené parkovacie miesta či cyklotrasa z červeného asfaltu. Na niektorých miestach sú chodníky len asfaltové, čo je škoda, inak ale došlo jednoznačne k zlepšeniu stavu ulice.

Význam uličky sa v najbližších rokoch pravdepodobne zvýši. Dôvodom sú nové administratívne objekty alebo materská škola, ale aj prítomnosť významného cyklistického spojenia pre ľudí, ktorí využívajú frekventovanú trasu na Prístavnej a smerujú k autobusovej stanici či do Ružinova. Je dobrou správou, že budú prechádzať cez kultivovaný priestor, kde bola navyše zachovaná podstatná časť stromov.

Táto realizácia ukazuje potenciál mestského manuálu. Pokiaľ bude naplno implementovaný, môže priniesť dramatické zlepšenie úrovne bratislavského verejného priestoru. Výhodné to je napokon aj pre developerov – takto majú jasne zadefinované požiadavky, ktoré zabezpečia kvalitný výsledok a ktorý možno lepšie naplánovať z hľadiska nákladov.

Úpravy v susedstve Downtown Yards sú príkladom využitia mestského manuálu. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Popri súkromných investoroch podniká vlastné kroky v oblasti verejného priestoru v území aj samotné Hlavné mesto. Len pred niekoľkými dňami sa podujalo na úpravu verejného priestoru v susedstve Chalupkovej ulice, neďaleko jej vyústenia do Košickej. Donedávna bola plocha využívaná na divoké parkovanie a miestami pripomínala vrakovisko. V susedstve nových a rastúcich developmentov pôsobila obzvlášť úboho, navyše dochádzalo k poškodzovaniu chodníka častými prejazdami áut.

To sa nepozdávalo ani Magistrátu. „Uvedenú plochu sme evidovali ako zanedbané územie, na ktorom sa rozrastalo nelegálne vrakovisko, bol tam neporiadok, znečistenie sa šírilo do okolia, všetko toto malo dopad aj na nižšiu bezpečnosť,“ potvrdzuje Peter Bubla, hovorca Magistrátu Hlavného mesta SR Bratislavy. „Aj na základe opakovaných podnetov obyvateľov a vzhľadom na neudržateľný stav sa mesto rozhodlo konať.“

Práce sa už rozbehli a plocha sa začala meniť. „V prvej etape sme odstránili vraky motorových vozidiel a odpad, plocha bola vyčistená a osadené zábrany, ktoré zabránili ďalšiemu nelegálnemu parkovaniu,“ približuje Bubla. „Ďalšie kroky budú smerovať k terénnym úpravám, výsevu trávnika a výsadbe zelene, aby sa plocha premenila na upravené a čisté miesto, ktoré patrí do moderného centra Bratislavy.“

Hlavné mesto nezverejnilo žiaden nákres ani situáciu, ako má tento priestor vyzerať – pravdepodobne tak pôjde len o jednoduchú úpravu, kde nemožno rátať so vznikom nového mobiliáru, spevnených plôch a podobne. V každom prípade, odstránenie nelegálneho parkoviska je dobrou správou.

Do budúcna má byť plocha priamym susedom projektu Portum, do parčíku sa tak budú obracať fasády domov. Kedy to ale bude, zostáva nateraz otázne. Rovnako nie je ani známe, či developer tohto zámeru nejakým spôsobom ďalej ovplyvní podobu priestranstva.

Zásah mesta by v ideálnom prípade nemal zostať ojedinelým. Aj hovorca hovorí o modernom centre Bratislavy, čo so sebou nesie určité nároky na stvárnenie verejných priestranstiev. Už v minulosti sa preto hovorilo (minimálne na úrovni tohto portálu a prípadne aj Plánu Bratislava) o potrebe vytvárania samostatných dizajnmanuálov pre niektoré špecifické lokality. Downtown by mal byť prvou z nich.

Hoci existujúce princípy a štandardy sú na dobrej úrovni a prinášajú zlepšenie, v tomto prípade by bolo vhodnejšie posunúť latku ešte o čosi vyššie – minimálne v prípade tých najexponovanejších plôch. Predstava, že to budú robiť developeri sami, je nereálna. V jednom z vydaní rozhovorov Metropola to napokon potvrdil aj Juraj Nevolník, ktorý sa ako country manager v Penta Real Estate podieľal na realizácii Sky Parku či akvizícii a príprave projektu Chalupkova.

Ide tak o úlohu mesta. Vznik downtownu nemožno vnímať ako záťaž, ale ako príležitosť. Popri historickom centre, ktoré je vo všeobecnosti vnímané ako pýcha Bratislavy, vzniká aj nové s rovnakým potenciálom. Práve vhodné skvalitnenie verejného priestoru je dnes najpriamejšou cestou, ako ho využiť lepšie.

Fotografie z 18.9.2025. Pozrite si rozvoj bratislavských verejných priestorov vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.