Adrian Gubčo 02.11.2020 11:03

ITB Development dokončilo projekt Kolísky

V Záhorskej Bystrici prebiehajú posledné práce na dokončovaní projektu Kolísky, relatívne malého obytného súboru, ktorý je súčasťou vznikajúcej štvrte Pod Vŕškami. Developer ITB Development je po takmer troch rokoch výstavby konečne pred vydaním kolaudačného rozhodnutia a čoskoro začne jednotlivé byty odovzdávať klientom.

Realizácia projektu sa spustila na prelome rokov 2017 a 2018, čím začal vznikať ďalší z blokov, naplánovaných v rámci budovania zóny Pod Vŕškami. Tento starší zámer mal priniesť vznik celej komplexnej mestskej štvrte s bývaním a vybavenosťou, pôvodný investor Opera SL Group však v pokrízovom období rozpredal viacero pozemkov aj s kľúčovými povoleniami. Iní developeri, vrátane ITB, do základného konceptu už zmeny nerobili, upravili však architektúru a nastavenie svojich zámerov.

Takýmto spôsobom sa z Kolísok stal obytný súbor, určený predovšetkým pre rodiny. Tomu zodpovedá podoba nádvoria alebo izbovitosť jednotlivých bytov. Nachádza sa tu väčší počet trojizbových aj štvorizbových rezidencií na úkor najpredávanejších dvojizbových bytov. Tie sa však nachádzajú skôr v centrálnejších lokalitách, kým Kolísky developer vyhodnotil ako vhodné miesto pre ľudí, ktorí by inak išli bývať na predmestia.

Projekt nadväzuje na urbanizmus prvej etapy Pod Vŕškami, je tak tvorený štvoricou nárožných objektov s maximálne piatimi nadzemnými podlažiami, ktoré spoločne tvoria blok s pootvoreným vnútroblokom. Objekty aj nádvorie sú založené na parkovacej podnoži, do tejto je však vložená aj dvojica obchodných prevádzok. Terén, v ktorom je projekt osadený, mierne stúpa, objekty umiestnené na východnej strane Kolísok tak majú o jedno podlažie menej.

V developmente sa nachádza 98 bytov, z toho je 14 dvojizbových, 53 trojizbových, 27 štvorizbových a 4 penthousy sú päťizbové. Developer sa snažil zaujať štandardom, ktorý je pomerne vysoký: použité sú tu drevené parkety, zriadená predpríprava na stropné chladenie, nainštalované podlahové kúrenie či predpríprava na exteriérové žalúzie. Klienti na to postupne reagujú, od jari sa predalo približne 20 bytov, voľných ostáva 30. ITB sa teraz snaží kupujúcich osloviť aj parkovacím miestom pre časť bytov zadarmo.

 

Vstup do bytového domu D1

 

Hlavným mottom projektu je však „kids friendly“ bývanie. Okrem väčších bytov sa tu tak nachádza parkovo upravený vnútroblok s dominujúcim dizajnovým detským ihriskom (nejde o typové ihrisko, čo je pozitívny krok), crossfit, spoločenský priestor s komunitným grilom a komunitné záhradky. Zelenou úpravou prejdú aj okolité pešie trasy, ktoré Kolísky prepájajú s okolitými blokmi. Naostatok, zeleň sa má stať súčasťou balkónov a terás, ktoré sú naplánované tak, aby umožňovali rast popínavých rastlín.

Práve špecifické riešenie balkónov tvorí najviditeľnejší prvok architektúry Kolísok. Developer a s ním prepojení architekti z kancelárie Architekti Šebo Lichý pôvodne uvažovali nad drevenými konštrukciami balkónov, toto však bolo vyhodnotené ako extrémne náročné na údržbu. Preto sa zvolila jednoduchšia oceľová konštrukcia žltej farby, ktorá dotvára „hravý“ charakter projektu a umožní obrastanie zmieňovaným paviničom. Budovy vyzerajú inak pomerne jednoducho a okrem balkónov sú akcentom najmä francúzské okná. Projekt najlepšie vyzneje po dorastení zelene. 

ITB Development je tak pred dokončením ďalšieho projektu. Tento bol okrem rodinného konceptu špecifický najmä zvoleným konštrukčným systémom – budovy majú filigránové steny, čo je v Bratislave sa postupne rozširujúca technológia. Kolísky vhodne dotvárarajú vznikajúcu mestskú štvrť, ktorá zásadným spôsobom rozšíri Záhorskú Bystricu, a prinesú sem ďalší život a aktivitu.

 

Spoločenský priestor v strede projektu

 

Hoci projekt disponuje určitými nepopierateľnými benefitmi – komornosťou, štandardom  a v neposlednom rade aj tým, že je prakticky dokončený, klienti sa tak môžu čoskoro sťahovať – predaj by mohol byť v aktuálnom štádiu výstavby aj lepší. Mnohí developeri, samozrejme, predávajú byty po balíkoch, čo im umožňuje prispôsobovať ceny aktuálnemu vývoju trhu a znižovať tlak na predajné tímy, v čase kolaudácie je ale bežné, že sú už skoro všetky byty vypredané.

Developer preto pripravil až trojicu vzorových bytov, v ktorých chce názorne ukázať kvality projektu. Vo dvoch prípadoch ide o trojizbové rezidencie, v jednom o štvorizbák. Trojizbový byt a štvorizbový sa nachádzajú v bloku D2, druhý trojizbový je v bloku D4. Autori sú rôzni – jeden z bytov navrhli priamo u Architektov Šebo Lichý, štvorizbový spracovalo štúdio Cymorka, trojizbák v D4 je od Arcada interior design.

Všetky byty disponujú dobre spracovanými a racionálnymi dispozíciami (jedinou menšou výhradou je kúpeľňa v jednej z izieb v štvorizbovom byte, kde by bol azda vhodnejší šatník), čo možno označiť za všeobecnú vlastnosť Kolísok. Dizajn nechcem hodnotiť, keďže to už je veľmi individuálna kategória, oceňujem však, že byty poskytujú dosť priestoru pre individuálne úpravy a sú pomerne svetlé. Prevedenie bolo na dobrej úrovni bez viditeľných chýb či nedorobkov, a to aj v bytoch mimo vzorových.

 

V štvorizbovom byte, navrhnutým štúdiom Cymorka

 

Keďže v iných veciach sú Kolísky vyhovujúce, núka sa len jediná odpoveď, prečo mnohí váhajú s kúpou – lokalita. Záhorská Bystrica má síce základnú vybavenosť a je mestskou časťou Bratislavy, rizikom sú ale časté dopravné zápchy. Mnoho potenciálnych kupujúcich pri zvažovaní možno upredností kúpu rodinného domu na juhovýchodných predmestiach, ktorých atraktivita sa otvorením prvej časti rýchlostnej cesty R7 zvýšila. Tieto aj napriek rastu cien ostávajú lacnejšie ako bývanie v síce periférnej, ale stále bratislavskej novostavbe.

Dostupnosť mestskej časti by sa však mala do budúcna zvýšiť – už v roku 2021 sa má rozširovať Hodonínska ulica, pričom pribudne buspruh aj segregovaná cyklotrasa. Investíciu pripravuje Hlavné mesto, ktoré ju má medzi svojimi rozpočtovými prioritami.

Štvrti samotnej by pomohol najmä návrat k pôvodnej vízii, podľa ktorej by boli Kolísky na okraji centra zóny – priamo vedľa akéhosi centrálneho námestia, obklopeného domami s aktívnym prízemím, obchodmi a v blízkosti školy. Ak bude pripravovaný development aspoň čiastočne takto vyzerať, pôjde o masívne zlepšenie kvality života. V každom prípade, s rastom zóny rastie aj potenciál umiestnenia komerčných prevádzok, čo je prísľubom, že zlepšenia skutočne nastanú.

Obyvatelia tým získajú niečo, čo len sotva objavia v predmestských obciach s obmedzenými zdrojmi a investíciami: kombináciu služieb mesta, no s pokojnejším životom, typickým skôr pre vidiecke sídla. Narozdiel od suburbií tak rastie aj pravdepodobnosť zhodnotenia investície. Ide o jeden z dôležitých benefitov mestského bývania, ktorý by v rámci diskusie o rozvoji miest a obcí nemal byť prehliadaný – vlastníctvo nehnuteľnosti by totiž nemalo byť bariérou, znemožňujúcou akékoľvek zmeny v spôsobe života.

 

Fotografie z 9.10.2020. Pozrite si viac vo fotoalbumoch.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.