Adrian Gubčo 28.10.2026 15:30

Kľúčový krok k špičkovej metropole. Areál Istrochemu je na prahu premeny, ovplyvniť ju môže každý

Bratislava prežíva v súčasnosti zlomové obdobie. V najbližších rokoch sa rozhodne o tom, či zostane prehliadnuteľným stredoeurópskym mestom, alebo skutočnou metropolou. Zásadným krokom k tejto transformácii bude revitalizácia brownfieldov, predovšetkým toho najväčšieho, teda areálu Istrochemu. Práve v týchto dňoch sa rozbieha participácia, ktorej závery prispejú k tvorbe podkladov pre zadanie veľkej urbanistickej súťaže.

Zdroj: Penta Real Estate, Nino Belovič / YIM.BA

Od masívnej fabriky k obrovskému potenciálu

Pod názvom Istrochem je dnes známy obrovský priemyselný areál v mestskej časti Nové Mesto s výmerou približne 1,6 milióna metrov štvorcových – teda zhruba 160 hektárov. To je mimoriadna rozloha, do ktorej by sa historické jadro Bratislavy (teda obklopené pôvodnými hradbami) zmestilo asi osemkrát. Ide pritom o priestor, ktorý kedysi zaberal jediný podnik.

Istrochem vznikol už v roku 1873, keď tu fabriku na výrobu munície založil koncern Dynamit-Nobel. V tom čase sa nachádzal relatívne ďaleko od mesta, čo malo aj bezpečnostné dôvody. Veľmi úspešné obdobie zažíval až do prvej svetovej vojny, po ktorej výroba munície upadla. Následne sa tu realizovali pokusy s výrobou cukru alebo umelých vlákien, po druhej svetovej vojne boli ale zriadené masívne Chemické závody Juraja Dimitrova.

Po roku 1989 bol podnik premenovaný na Istrochem a jeho výroba sa postupne utlmovala. Viacero objektov bolo opustených, v dôsledku čoho sa dnes v rozľahlom priestore medzi Bielym Krížom a Trnávkou nachádza rozvoľnená zástavba, tvorená zvyškami výrobných závodov, hál, skladov, obytných kolónií, areálom Dopravného podniku Bratislava a nezastavaných plôch s náletovou zeleňou.

Územie je pritom výborne dopravne dostupné – už na začiatku 20. storočia bolo potrebné myslieť na prepravu robotníkov, preto v roku 1911 vznikla na Račianskej električková trať s konečnou v „Dynamitovej továrni“. Ďalšia bola umiestnená na Vajnorskej, pričom bola v roku 1957 predĺžená do Jurajovho dvora. Okrem toho sa tu nachádzajú železničné trate a územie vymedzujú alebo pretínajú dôležité komunikácie na Račianskej, Vajnorskej, Rožňavskej alebo Bojnickej.

To vytvára obrovský potenciál pre možné budúce využitie. Kombinácia veľkej rozlohy, prítomnosti dopravnej infraštruktúry, blízkosti k rozličným atraktívnym lokalitám (napríklad areálu Kuchajda, športoviskám na Pasienkoch, Malým Karpatom či k Zlatým Pieskom) a dostupnosti pozemkov (vlastnícke usporiadanie umožňuje koordinovanú prípravu rozsiahlej časti územia) otvára príležitosť na rozsiahlu transformáciu.

Nadviazať pritom môže na postupne sa rozvíjajúce developerské projekty po obvode priemyselnej zóny. Jednotliví investori dnes realizujú schémy, ktoré prinášajú prepracované urbanistické riešenia, kombináciu viacerých funkcií, kultivované a zelené verejné priestory a architektúru od renomovaných autorov.

Vo všeobecnosti ide o ideálny spôsob rozvoja mesta podľa najnovších urbanistických poznatkov. Tie preferujú využívanie vnútromestských rezerv v podobe bývalých priemyselných zón v snahe o znižovanie záberu prírodnej či poľnohospodárskej krajiny, zlepšenie využívania verejnej dopravy a funkčné obohatenie monofunkčných lokalít. Takýto rozvoj si v zmysle svojich strategických dokumentov želá aj Bratislava. Teraz môže takáto štvrť vzniknúť v Istrocheme, pričom verejnosť môže už v úvodnej fáze pomenovať svoje potreby, priority a očakávania.

Predmetom urbanistickej súťaže bude obrovské územie. Zdroj: Penta Real Estate

Plánovanie s ľudským prístupom

Majiteľ pozemkov, spoločnosť Istrochem Reality, chce územie pripraviť na premenu na plnohodnotnú súčasť mesta. Pre Bratislavu by totiž bolo najlepšie, keby bol Istrochem vyčistený a zurbanizovaný. Nakoľko ide o mimoriadne rozsiahle a náročné územie, prizval si k jeho urbanistickej a plánovacej príprave odborného partnera, spoločnosť Penta Real Estate.

Tá má bohaté skúsenosti s tvorbou masívnych projektov vrátane schém o veľkosti celej mestskej štvrte a dobre rozumie potenciálu tohto územia. „Našou úlohou je nastaviť urbanistický a plánovací rámec budúcej premeny územia, od verejných priestorov po usporiadanie bývania a občianskej vybavenosti,“ hovorí Peter Čižmár, Senior Business Development Manager Penta Real Estate.

Developer tak pomôže nakresliť víziu pre vznik veľmi komplexnej mestskej zóny, ktorá by mala prepájať bývanie, pracovné príležitosti, služby, občiansku vybavenosť, verejné priestory a zeleň. Ich konkrétne zastúpenie a usporiadanie však ešte nie sú určené. Otázkou je práve charakter budúcej zástavby, spôsob, akým sa budú obyvatelia a návštevníci novej štvrte pohybovať, tráviť čas a bývať, kde a aké služby tu vzniknú a ako sa lokalita napojí na zvyšok mesta. 

Z tohto dôvodu chcú majiteľ pozemkov a developer do procesu zapojiť čo najviac aktérov s odbornou aj lokálnou znalosťou. „Pri takto rozsiahlej lokalite je kľúčové pracovať s jej väzbami na okolité mesto. Naše skúsenosti s prípravou transformačných území preto prepájame s odbornými požiadavkami a poznaním ľudí, ktorí v okolí žijú alebo ho využívajú. Participácia pomôže tieto vstupy zachytiť v zadaní súťaže a vytvoriť kvalitný základ pre ďalšie plánovanie,“ vysvetľuje Čižmár.

Participačné procesy sú významnou súčasťou úvodných fáz prípravy podobných zámerov v zahraničí. Odborníci potrebujú ešte predtým, ako začnú navrhovať konkrétne lokality, domy a verejné priestory, poznať územie vrátane skúseností tých, ktorí v ňom žijú alebo ho využívajú. Preto už vopred zbierajú podnety, ktoré vedia využiť pri vlastnej tvorivej práci. V tomto smere sú postrehy užívateľov neoceniteľné.

Participačné aktivity prispejú k tvorbe zadania súťaže, mysliaceho na potreby obyvateľov. Zdroj: Penta Real Estate

Istrochem Reality a Penta Real Estate otvárajú možnosť zapojiť sa do prípravy územia aj širokej verejnosti. Hlavnou a zároveň najjednoduchšou formou zapojenia sa je online dotazník, otvorený od 26. októbra do 15. novembra 2026. Otázky sa venujú verejným priestorom, službám, doprave, zeleni či tráveniu voľného času, ako aj očakávaniam a obavám spojeným s premenou územia. Susedom a susedkám územia sa po označení tejto možnosti zobrazia doplňujúce otázky o každodennom živote a potrebách okolia.

Záujemcovia môžu zároveň lokalitu aj priamo navštíviť v rámci komentovanej prehliadky v sobotu 7. novembra 2026. Zameraná bude na históriu, súčasný stav, urbanistické súvislosti a pripravovaný proces premeny Istrochemu. Približne hodinové prehliadky budú bezplatné a uskutočnia sa v menších skupinách, pričom sa treba vopred registrovať.

Naostatok budú k dispozícii aj informačné pop-up stanovištia 5. a 6. novembra v Poluse a 12. a 13. novembra v Novej Tržnici. Návštevníci sa budú môcť dozvedieť viac o celom procese a vyplniť dotazník. Prístupné budú bez registrácie.

Ide o vzorový prístup, ktorý odborne zastrešuje Metropolitný inštitút Bratislavy. K tomu patrí metodika, vedenie vybraných aktivít a samostatné spracovanie a vyhodnotenie podnetov. Na dotazník nadviažu fokusové skupiny, ktoré podrobnejšie rozpracujú významné témy a do ktorých sa dá prihlásiť. Okrem toho súbežne prebiehajú odborné konzultácie so zástupcami mesta, mestskej časti, relevantných inštitúcií a s expertmi.

Vlastník pozemkov si uvedomuje, že tieto aktivity sú pomerne náročné, avšak potrebné. „Ako vlastník pristupujeme k budúcej premene areálu systematicky a so znalosťou jeho súčasného stavu. Jej nevyhnutným predpokladom je riešenie environmentálnej záťaže, ktoré je výlučne v našej kompetencii,“ pripomína Pavol Zelenay, CEO Istrochem Reality a.s. „Odstránenie záťaže má pozitívny dopad na životné prostredie v širšom území Bratislavy. Otvorený dialóg s verejnosťou nám pomôže lepšie porozumieť potrebám okolia a zohľadniť ich pri ďalšej príprave.“

Výstupy z participácie majú poukázať na opakujúce sa potreby, priority a obavy aj rozdiely medzi jednotlivými skupinami účastníkov. „Dôležité je zachytiť tiež protichodné pohľady a súvislosti, ktoré ovplyvňujú každodenný život. Záverečná správa zrozumiteľne predstaví použité metódy, zapojené skupiny a hlavné zistenia,“ dodáva Juraj Hurný, riaditeľ Sekcie participácie a mestských štúdií Metropolitného inštitútu Bratislavy.

Nejde teda o hlasovanie o hotovom projekte, keďže ten ešte neexistuje. Práve naopak, správa vstúpi spoločne s odbornými, technickými, environmentálnymi a plánovacími požiadavkami do prípravy zadania pre výnimočnú urbanistickú súťaž, ktorá bude hľadať budúce priestorové a funkčné usporiadanie riešeného územia. S ohľadom na jeho rozsah, polohu a možnosti, ktoré prináša, pôjde o jednu z najvýznamnejších súťaží pre budúcnosť Bratislavy v posledných desaťročiach – možno ešte viac, ako v prípade Zimného prístavu.

Transformácia lokality prispeje k tvorbe kompaktného veľkomesta v dobrom dosahu z centra. Zdroj: Penta Real Estate

Zásadná súčasť budovania európskej metropoly

Pripravovaná urbanistická súťaž bude dvojkolová a otvorená medzinárodnej odbornej verejnosti. Kompetície podobného rozsahu nie sú bežné, preto možno očakávať obrovský záujem architektov a urbanistov z Európy aj zo sveta. Popri Zimnom prístave mala na Slovensku podobný (hoci predsa len menší) rozsah súťaž na trnavskú Štvrť, ktorá pritiahla desiatky tímov z domova aj zo zahraničia. Priniesla pritom vynikajúce výsledky, čo sa očakáva aj v tomto prípade.

Developer pripomína, že návrhy posúdi odborná porota s väčšinovým zastúpením nezávislých odborníkov a účasťou zástupcov mesta a mestskej časti. To dodá súťaži vážnosť a prináša prísľub, že bude vybraný skutočne najlepší koncept, ktorý pozdvihne celú Bratislavu. Zastúpenie mesta a mestskej časti v porote má garantovať verejný záujem.

Výsledkom nemajú byť iba „pekné obrázky“. Namiesto toho má po vyhlásení výsledkov nasledovať spracovanie urbanistickej štúdie v spolupráci s víťazným ateliérom alebo ateliérmi. Urbanistická štúdia sa následne stane jedným z odborných podkladov pre ďalšie územnoplánovacie a rozhodovacie procesy.

Bratislava je tak na prahu vyriešenia doslova „otázky storočia“. Slovenská metropola rovnako ako mnohé iné veľkomestá hľadá novú budúcnosť pre brownfieldy, teda bývalé priemyselné lokality, ktoré už neslúžia svojmu účelu. Takisto čelí problémom s dostupnosťou bývania, spôsobenými nedostatkom nových bytov, dopravným komplikáciám, čo súvisí s nedostatočným využívaním verejnej dopravy, alebo nízkym objemom finančných prostriedkov. Vhodná urbanizácia Istrochemu môže k riešeniu týchto výziev prispieť.

Budúca transformácia územia môže priniesť efektívnejšie využitie rozsiahleho brownfieldu, nové mestské funkcie, verejné priestory, zeleň a lepšie prepojenie okolitých častí mesta. Mesto začne po funkčnej aj pocitovej stránke „dávať zmysel“. Zvýši sa aj efektivita prevádzkovania verejnej dopravy a Bratislava získa veľké daňové príjmy.

Nie je prehnané tvrdiť, že urbanizácia Istrochemu je jednou z kľúčových rozvojových otázok v Bratislave v tomto storočí. Pôjde samozrejme o dlhodobý proces, ktorého konkrétnu podobu bude postupne formovať urbanistická súťaž, urbanistická štúdia a následné územnoplánovacie a rozhodovacie procesy. Na jeho konci však bude transformácia, ktorá zmení celú metropolu.

Po ukončení prestavby tejto zóny už Bratislava nebude pôsobiť dojmom malého mesta. Práve naopak, naplní sa vízia, prezentovaná strategickými materiálmi aj poprednými odborníkmi o vzniku kompaktného, celistvého a udržateľného veľkomesta viacerých centier, ktoré nebude v ničom zaostávať za európskymi metropolami. S ohľadom na dôkladnosť odbornej prípravy, urbanistickej súťaže a zapojenia verejnosti nemožno vylúčiť, že bude Bratislava medzi nimi v mnohom vynikať.

V spolupráci s Penta Real Estate.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.