Rozvíjať bývanie mimo centra mesta, no cieliť pritom na klientov, hľadajúcich vysoký komfort, nie je jednoduché. Investor musí poskytnúť netypické riešenia, aby sa vymedzil voči konkurencii. To je aj prípad projektu Agáty na severe Dúbravky. Čerstvo dokončený development pripomína – v dobrom – do istej miery dovolenkový rezort, kde sa myslelo na komfort a aktívny život obyvateľov.
Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Vodiči či cestujúci MHD na Agátovej ulici míňajú novostavbu, ktorá za posledné tri roky vyrástla na ploche západne od Penati Clubu. V severnej časti Dúbravky pribudlo v poslednom období viacero projektov a ďalšie sa plánujú. Popri niektorých z nich pôsobí jednoduchá biela fasáda s kombináciou užších a širších okien azda až priveľmi racionálne. Napriek tomu možno konštatovať, že tu vznikol mimoriadny obytný súbor.
Developer Cresco Real Estate, spájaný predovšetkým s novou štvrťou Slnečnice južne od petržalského sídliska, už v roku 2016 potvrdil plány na výstavbu v tejto časti Bratislavy. Sand Resort, ako sa projekt vtedy oficiálne nazýval, už od začiatku priniesol netradičný koncept kombinácie obytného objektu a série domov v radovej zástavbe. Už od počiatku zámer pripomínal rekreačný komplex.
Výstavba začala v roku 2021 a ukončená bola len celkom nedávno. „Projekt je stavebne dokončený a prebieha odstraňovanie drobných závad,“ približuje Ivan Plevka, projektový manažér Cresco Real Estate. „Absolvovali sme už všetky kolaudačné konania. Časť rozhodnutí je už právoplatná.“ Po právoplatných kolaudáciách bude nasledovať pridelenie súpisného čísla a zápis na listy vlastníctva, čím sa otvorí cesta k odovzdávaniu prvých rezidencií v priebehu budúceho roka.
Projekt, dnes už nazývaný Agáty, tak v skutočnosti priniesol bývanie a nie rekreačné ubytovanie – hoci sa tu nachádzajú aj apartmány (no spĺňajúce náležitosti bytov). V jeho riešení je však viditeľné, že developer pri jeho kreovaní postupoval inak ako pri bežných realizáciách v ostatných častiach mesta. Odráža sa to na jeho urbanistickom koncepte, architektúre, vybavenosti či celkovom charaktere.
Cresco Real Estate sa pri navrhovaní Agátov spojilo s ateliérmi Martin Vojta Architekti a Compass Architekti. Mali jasné zadanie. „Projekt mal byť komunitný a pripomínať bývanie ako na dovolenke,“ popisuje Plevka. „Podobu predurčila aj morfológia terénu, keďže sa nachádza v svahovitom teréne. Svojím urbanistickým riešením mal vytvoriť pokojnejšie prostredie, keďže hlavný objekt je hlukovou bariérou voči ceste.“ Budova zároveň „levituje“, keďže parkovanie je umiestnené v otvorenom prízemí.
Vznikajú tak dve úplne odlišné strany domu – kým prísne severné priečelie hlavného objektu je napohľad minimalistické, fasády smerom do areálu obsahujú hlboké pásové balkóny s charakteristickými paravánmi. Vďaka pôdorysu v tvare písmena E zároveň vznikli dva na juh otvorené vnútrobloky, ktoré sú využité pre komunitné účely. V jednom je ihrisko a prvky na cvičenie, v druhom exteriérový vyhrievaný bazén.
K hlavnému objektu sa pridáva séria 29 viliek. Spolu vytvárajú novú uličku a zachovávajú si mestský charakter, no s vysokou mierou citlivosti voči susednému lesu a zeleni. Celkovo tak dotvárajú charakter skrytej, polosamostatnej komunity, ktorá vytvára bezpečné miesto pre osobný aj spoločenský život obyvateľov.
Architekti a developer tak boli schopní vyriešiť niektoré z dôležitých výziev súčasných miest. Agáty vytvárajú priestor pre pokojné bývanie, kde sa darí rozvoju sociálnych vzťahov alebo rodinnému životu. Rezident tu bude mať vysokú mieru súkromia, zároveň sa ale nebude cítiť osamelý. Bude mať v blízkosti vymoženosti mesta, no pritom autentické prírodné prostredie. Ide o výrazné benefity, čo z nich robí lukratívny obytný súbor – čomu zodpovedá aj štandard bytov a domov.
V Agátoch vzniklo celkovo 131 bytov a apartmánov. Krídla sa smerom k vnútroareálovej komunikácii znižujú, čím vzniká viacero mimoriadne atraktívnych rezidencií s veľkorysými terasami.
Developer byty a apartmány v projekte koncipoval ako mierne nadštandardné oproti bežnému priemeru. Ich súčasťou sú okná na celú výšku miestnosti, príprava na klimatizáciu v každej miestnosti, alebo príprava na exteriérové žalúzie či veľkoformátové obklady v kúpeľniach až po strop. Veľkým benefitom sú pohodlné balkóny a terasy, ktoré poskytujú dostatok priestoru pre umiestnenie sedenia.
Na podobe bytov sa podpísala veľká skúsenosť architektov Agátov. Compass už nakreslil doslova tisíce obytných jednotiek, preto dokonale využil priestorové možnosti projektu. Veľká časť dvojizbových rezidencií tak má k dispozícii samostatnú toaletu, niektoré trojizbové malú práčovňu, resp. sklad. Pri štvorizbových sa podarilo vo viacerých prípadoch umiestniť v susedstve rodičovskej spálne vlastný walk-in šatník, alebo kúpeľňu.
Plevka pripomína, že celkový komfort obyvateľov bol pri plánovaní mimoriadne dôležitý. „Niektorí ľudia sa obávali ruchu z cesty, byty sú však akusticky od nej oddelené – nielen orientáciou, ale aj umiestnením akejsi pavlače popri ceste,“ vyvracia jednu z najväčších obáv. „Samotné byty majú dobré a priestranné dispozície, takže sa dajú účelne zariadiť.“ Potenciál bývania demonštruje vzorový trojizbový byt s veľkou terasou, ktorý kombinuje príťažlivý dizajn s výhľadmi do vnútrobloku i na les južne od projektu.
Skutočnou čerešničkou sú však domy, pričom developer zariadil aj jeden z nich. Ide o päťizbový dom s vlastnou záhradou, ktorý využíva osadenie v teréne, takže má dve obytné podlažia, doplnené o “prízemné” podlažie čiastočne zapustené do svahu so vstupom a dvojmiestnou garážou. Takéto riešenie sa týka domov na južnej strane novej ulice, na severnej je zas parkovanie umiestnené pred domom. Objekty sú riešené podobne ako radová zástavba a majú všetky konštrukcie ako steny a základy samostatné a oddelené.
Ide o priestorovo efektívnu formu, ktorá nijako neuberá bývaniu na kvalite. Všetky domy majú vlastnú záhradku, čo je v prípade vzorového objektu využité v prospech atraktívnej terasy a dokonca bazénu. Prípravu na osadenie bazéna majú aj ostatné domy. Vzorový dom je zariadený s vysokým štandardom, ku ktorému patrí krb, kvalitné materiály, veľkoformátové obklady či dizajnový nábytok.
Inak sú domy predávané ako holodomy, v štandarde ale majú prípravu na klimatizáciu, podlahové vykurovanie, tepelné čerpadlo, vegetačnú strechu, prípravu na fotovoltiku, prípravu na krb či prípravu na smart inštaláciu. „Predpokladáme, že klient si už dom zariadi podľa seba,“ očakáva projektový manažér. „Má tu možnosť zriadiť si hosťovskú izbu či pracovňu, v garáži je priestor pre zriadenie skladu či hernej miestnosti alebo dokonca aj sauny. Je na klientovi, ako to využije.“
Domy vytvárajú výborné predpoklady pre atraktívne bývanie. Časť z nich sa priamo dotýka lesa, do ktorého vedú bráničky z jednotlivých záhrad. Kombinácia kvalitného bývania s bezprostredným kontaktom s lesným prostredím je v Bratislave pomerne výnimočná. Inde v meste sú už podobné pozemky „rozobraté“, prípadne je výstavba na nich omnoho náročnejšia. Agáty majú v tomto smere unikátnu polohu.
Na druhej strane ale existuje kritika, že sú odtrhnuté od mestského prostredia. Developer však upozorňuje, že tento pohľad má obmedzenú časovú platnosť. „V rámci vyvolaných investícií sme zrevitalizovali zastávku verejnej dopravy priamo pred projektom, kde už dnes premáva autobus, a vybudovali časť cyklotrasy,“ pripomína I. Plevka. „Do budúcna má neďaleko vzniknúť Terminál integrovanej osobnej prepravy Bory a vďaka predĺženiu Saratovskej sa lokalita priamo prepojí s Bormi. Takisto sa plánuje do Borov predĺžiť aj dúbravská električka. Vznik nového spojenia by mal navyše prispieť k zníženiu dopravnej záťaže na Agátovej.“
Projekt sa tak razom ocitne v strategickej polohe – bude bokom od najväčšieho ruchu, zároveň ale bude v pešej vzdialenosti k novej štvrti, ktorej súčasťou je nákupné centrum, kiná, nemocnica a viaceré potrebné služby.
Popri vyššie zmienených parametroch obytného súboru developer dopĺňa, že vytvorenie priestoru pre rozvoj komunít zásadne ovplyvnilo výslednú podobu projektu. Príkladom je vyššie zmienený bazén, ktorý je v bratislavských podmienkach do veľkej miery unikátom. Kým v blízkej Viedni sa tento prvok objavuje v rámci obytných súborov už relatívne bežne, Agáty sú len tretím významnejším bratislavským developmentom, ktorý ho obsahuje.
„Komunitný bazén má rozmery 8x15 metrov a je napojený na tepelné čerpadlo, vďaka čomu bude bazén využiteľný väčšinu roka. Klienti na to reagujú veľmi pozitívne,“ hodnotí Plevka. „Myslíme si, že zvlášť po takomto lete bude táto súčasť projektu veľmi využívaná.“
V druhom vnútrobloku sa nachádza už taktiež spomínané ihrisko, exteriérové fitness, ale aj ihrisko na pètangue, sedenie v podobe piknikových stolov a zeleň. Táto je zasadená priamo do rastlého terénu (nie je pod ním garáž), takže do budúcna tu vyrastú veľké stromy, ktoré poskytnú príjemný tieň. Ocenia ho nielen užívatelia vnútrobloku, ale aj rezidenti s bytmi, orientovanými do dvora – teda takmer všetci.
Tretím prvkom, ktorý má utužiť miestnych, je spoločenská miestnosť, umiestnená v susedstve vnútrobloku s bazénom. Jej súčasťou je sedenie, kuchynka, detský kútik aj televízia, kde sa budú dať spoločne pozerať prenosy alebo filmy. Nachádza sa tu aj sociálne zariadenie a menšie fitness. Takto dosiahol vytvorenie vybavenosti pre ľudí všetkých generácií a záujmov.
Slová investora o dovolenkovom charaktere projektu tak v tomto svetle vôbec neznejú ako prehnané. Kombinácia bielych fasád, zelene, bazéna, terás a predpokladaného aktívneho komunitného života skutočne vytvára dojem, že tu vznikne uvoľnená atmosféra, akú si verejnosť spája najmä s dovolenkovými destináciami. V tomto prípade ale budú rezidenti dovolenkovať priamo doma.
V tomto momente je predaná takmer polovica všetkých bytov a apartmánov a zhruba tretina rodinných domov. Z pohľadu potenciálneho kupujúceho je výhodou, že sa nehnuteľnosti budú odovzdávať už v roku 2025.
Developer má dostatočné sebavedomie, aby sa pochválil dokončeným komplexom. V tomto prípade má na to dobré dôvody – Agáty sú rozhodne nezvyčajným produktom v rámci Bratislavy. Nie je to len bazénom, ale aj spojením so susedným lesom, dôrazom na rozvoj medziľudských vzťahov budúcich obyvateľov, ponukou bytov i domov aj potenciálom do budúcna. Projekt vzniká v strategicky významnej lokalite, ktorá sa bude v budúcnosti rozvíjať.
Ide o vzácny príklad, keď sa marketingové heslá vymýšľajú takpovediac samé. V Dúbravke pribudol projekt, ktorý si mohol kľudne ponechať názov „rezort“ vo svojom názve. Všetko nasvedčuje tomu, že bývať sa tu bude skutočne príjemne.
Článok vznikol v spolupráci s Cresco Real Estate.
Fotografie z 25.9.2024. Pozrite si výstavbu Agátov vo fotoalbumoch.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
Informácie o projektoch, výstavbe a architektúre v Bratislave | Information about development and architecture in Bratislava, Slovakia
Pozrieť viac
Komentáre