Simona Schreinerová 24.09.2025 18:30

Veľký zámer sa zauzľuje. JTRE upravuje projekt na Harmincovej, povoľovanie začína odznova

Polyfunkčný komplex na Harmincovej ulici v Dúbravke od JTRE má byť veľkým projektom, ktorý postupne prinesie urbanizáciu veľkého mestského bloku. Zatiaľ však nemá celkom jednoduchú cestu k výstavbe. Developer už v minulosti dostal záporné záväzné stanovisko mesta a úplne hladko neprebiehalo ani posudzovanie vplyvov na životné prostredie. Nakoniec sa ho podarilo ukončiť, teraz sa však proces zauzľuje: začína sa totiž nové posudzovanie na upravený zámer. 

Zdroj: GFI / EIA

Minulý rok bol predstavený zámer výstavby prvej etapy polyfunkčného komplexu na Harmincovej ulici v Dúbravke. Spoločnosť Wayden, s.r.o., blízka JTRE, predložila dokumentáciu pre posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) v novembri 2024 a v auguste získala po určitých odvolaniach právoplatné rozhodnutie.

Napriek tomu developer podal zámer opätovne. Najväčšou zmenou je redukcia počtu parkovacích miest. Pôvodný návrh počítal s dvomi podzemnými podlažiami a 271 parkovacími stojiskami. Nová verzia obsahuje 228 miest a len jedno podzemné podlažie. Výsledkom je presun značnej časti parkovania na povrch – namiesto pôvodných 17 sa má na teréne nachádzať až 93 stojísk.

Ďalšou zmenou je zväčšenie plochy riešeného územia o približne 850 m². Rozšírila sa aj výmera spevnených plôch, hrubá podlažná plocha však zostáva takmer nezmenená. Ide tak v konečnom dôsledku o racionalizáciu celkového riešenia tohto súboru.

Investor bol už v minulosti vyzvaný na určité úpravy projektu. Na konci minulého roka bolo voči zámeru vydané záporné záväzné stanovisko Magistrátu (dokument je nedostupný, pretože staršie stanoviská Magistrát odstránil). Podľa mesta je problematické, že prvá etapa projektu je navrhnutá prevažne ako súbor objektov pre krátkodobé ubytovanie. Takéto riešenie podľa Magistrátu nezodpovedá požiadavke na vytvorenie vybavenosti s nadmestským významom.

Zároveň sa uvádza, že plánovaná štruktúra občianskej vybavenosti neprináša výrazné zlepšenie kvality prostredia. Investorovi sa odporúčalo zvážiť posilnenie podielu nekomerčných funkcií na úkor rezidenčnej výstavby. Mestská časť Dúbravka navyše zdôraznila potrebu kvalitnejšieho dopravného napojenia a lepšej dostupnosti školských zariadení.

Developer aj po nesúhlase Magistrátu trval na tom, že prvá etapa je v súlade s Územným plánom Bratislavy. Napriek tomu sľúbil, že podá novú žiadosť, ktorá bude zodpovedať požiadavkám mesta. Teraz sa navyše začína aj proces EIA odznova, hoci zásadné zmeny funkcie neprináša.

Predbežná staršia vizualizácia. Zdroj: JTRE / GFI

Nový zámer zahŕňa dva bytové objekty – A a B – umiestnené nad spoločnou podzemnou garážou. Objekt A bude mať 14 nadzemných podlaží, pričom posledné tri budú ustúpené na protiľahlých nárožiach. Objekt B architektonicky nadviaže na dom A a bude mať osem nadzemných podlaží. Pod oboma bytovými domami je navrhnutá spoločná garáž s jedným podzemným podlažím a priamym napojením cez vonkajšiu rampu. Strecha garáže bude riešená ako bezúdržbová extenzívna zelená strecha.

Tretím objektom bude samostatne stojaci garni hotel, situovaný v juhozápadnej časti pozemku. Osadený bude paralelne s hlavnou komunikačnou osou areálu a urbanisticky ukončí nárožie smerom k Harmincovej ulici. Architektonicky pôjde o kompaktný, nižší objekt, ktorý doplní obytné domy A a B. Bude mať osem nadzemných a jedno podzemné podlažie. Farebnosť sa bude niesť v svetlosivých a antracitových tónoch, pričom jednotlivé úrovne zjednotia horizontálne línie parapetov.

Dispozične sa objekt rozdelí na izby, hygienické a prevádzkové priestory. Vstup s recepciou bude orientovaný k hlavnej obslužnej komunikácii a nadviaže na verejný parter. Areál doplnia sadové úpravy – zelené strechy, dažďové záhrady, suché poldre, výsadba drevín, trvalkové záhony, lúčne porasty a plochy intenzívneho aj extenzívneho trávnika. Navrhnuté sú aj detské ihriská, drobná architektúra a mobiliár.

V rámci náhradnej výsadby pribudne minimálne 72 stromov. Projekt počíta aj s povrchovou retenciou dažďovej vody v terénnych depresiách a s výsadbou vlhkomilných rastlín. Zrážková voda sa bude zachytávať aj na vegetačných strechách.

Počet parkovacích miest sa znížil z pôvodných 271 na 228, z toho 135 bude v garáži a 93 na povrchu. Predpokladaný začiatok výstavby je október 2026, dokončenie sa očakáva o tri roky neskôr. Náklady na realizáciu sa odhadujú na 32 miliónov eur. Architektonický návrh vypracovala kancelária GFI. Projekt na Harmincovej tak začína nanovo a pre jeho ďalší postup je potrebný nielen súhlas mesta, ale aj pozitívny výsledok procesu EIA. 

Jeden z variantov projektu budúceho rozvoja po zmene regulácie. Zdroj: JTRE / GFI

Treba ale pripomenúť, že ide len o počiatok celkového rozvoja tohto projektu. Naplánované sú aj ďalšie etapy, ktoré postupne vyplnia veľkú časť bloku medzi Harmincovou a areálom Športového klubu polície. Na ich realizáciu ale bude developer potrebovať zmenu Územného plánu. Ide o súčasť výzvy pre rozvoj nájomného bývania, takže v projekte pribudnú aj mestské byty. 

Dúbravka bude v najbližších rokoch prechádzať aj inými zmenami, ktoré prinesú urbanizáciu niekoľkých nedostatočne využívaných alebo nevyužívaných plôch. Samotné JTRE tu rozvíja aj projekt Nové Nádvorie Dúbravka, ktorý vznikne v susedstve Domu kultúry na Saratovskej. Oproti, na mieste starej pošty, pripravuje zámer Komplex bývania a občianskej vybavenosti Saratovská spoločnosť Macho Consulting. Na susednom pozemku vyrastie Na Lúke od FINEP. 

Medzi Dúbravkou a Karlovou Vsou majú navyše vzniknúť Medze od Penta Real Estate. Pôjde o veľkú obytnú zónu, v rámci ktorej sa ráta s výstavbou mohutnejších domov pri Ul. M. Schneidera-Trnavského a postupne sa rozvoľňujúcej nižšej zástavby vyššie vo svahu. Územie sa má rozvíjať postupne, pričom na prvej časti pracuje kancelária Pantograph, na druhej Compass. 

Dnes voľné a nezastavané plochy sa tak v najbližších rokoch a desaťročiach zmenia na nepoznanie. Výsledkom tohto procesu bude vznik kompaktnejšieho mesta s tisíckami nových bytov, službami a kultivovanými priestormi. Dúbravka bude vďaka tomu jednou z najviac transformovaných a rozšírených mestských častí v Bratislave. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.