Adrian Gubčo 13.10.2025 17:13

Namiesto výškovej budovy mestský blok? Nivi sa majú zmeniť, prebral ich známy developer

V Bratislave bolo v poslednej dobe oznámených mnoho projektov výškových budov, dokonca aj mrakodrapov. Najvýznamnejší developeri plánujú budovať nové dominanty, pričom výrazné veže majú vzniknúť aj mimo nového centra mesta. Existujú však aj ojedinelé príklady, v rámci ktorých budú vysoké budovy nahradené nižšími. Zaradiť sa k nim má zámer Nivi v lokalite Mlynské Nivy – Západ.

Zdroj: Dominik Jursa / YIM.BA, STY-X

Mlynské Nivy sú v súčasnosti jednou z najaktívnejšie sa transformujúcich častí Bratislavy. Bývalá priemyselná a skladová zóna sa mení na polyfunkčnú štvrť, vyplnenú kancelárskymi komplexami a v rastúcej miere aj bytovými domami. Aktívni sú tu viacerí z popredných bratislavských developerov vrátane YIT Slovakia, Immocapu, JTRE a ďalších.

Srdcom štvrte je ulica Mlynské nivy, tvoriaca hlavnú os medzi Starým Mestom a výrobnou zónou. Už od začiatku 20. storočia sa s ňou rátalo ako s významnou mestskou triedou, ktorá mala prepájať jadro Bratislavy s východnými štvrťami (prerazená mala byť až po Hodžovo námestie). V praxi sa však na takúto ulicu mení až v posledných rokoch, keď sú viaceré z nových výškových budov naviazané práve na ňu.

Jedným z takýchto projektov majú byť aj Nivi na nároží Mlynských nív a Plynárenskej. Zámer je umiestnený na mieste existujúceho povrchového parkoviska, v minulosti tu boli nižšie objekty. Investorom je šalianska spoločnosť STY-X, ktorá sa podieľala na viacerých projektoch v Bratislave, Trnave či v Nitre. Z bratislavských realizácií možno spomenúť nedávno dokončenú Mierovu v Ružinove alebo starší bytový dom Mondrian.

Investor pre projekt zorganizoval architektonickú súťaž, veľmi vydarený návrh od kancelárie Alexy & Alexy však odmietol. Namiesto toho uprednostnil koncept od (pravdepodobne) Vranka Architekti v podobe súboru dvojice bodových objektov s desiatimi a 24 podlažiami. Vyššia z budov by mala viac ako 96 metrov, čím by sa stala jednou z najvyšších v lokalite. Na projekt v takejto podobe rozbehol aj povoľovací proces.

To však bolo v roku 2021. Investorovi sa podarilo ešte v prvej polovici roka 2022 ukončiť posudzovanie vplyvov na životné prostredia EIA. Odvtedy ale nebol známy žiaden výraznejší postup, hoci sa investičná aktivita v území zvyšuje.

Teraz sa ale zdá, že by mohol nastať v príprave zámeru konečne pokrok. Nebude však za ním stáť STY-X, ale nový majiteľ. Ako prezradil YIM.BA dobre informovaný zdroj, projekt prebrala spoločnosť Immocap. Ide o jedného z najambicióznejších bratislavských developerov, ktorý v priamom susedstve vybudoval projekty BBC V a The Mill, buduje Millhaus a pripravuje The Mill 2.

Podľa informácií YIM.BA plánuje nový majiteľ kompletne upraviť podobu projektu. Namiesto dvojice veží vznikne komplex s pôdorysom v tvare písmena L, ktorý vymedzí blok, tvorený Mlynskými nivami a Plynárenskou. Tvorený bude dvomi časťami, kancelárskou a rezidenčnou, pričom vyššia kancelárska popri Mlynských nivách bude mať desať nadzemných podlaží, rezidenčná asi deväť. Novovytvorený vnútroblok bude mať parkovú úpravu a prístupný bude od Mlynských nív pasážou.

Podobnosť s ostatnými projektami developera – najmä The Mill a The Mill 2 – sa má dosiahnuť angažovaním rovnakých architektov. Zámer tak stvárni kancelária DKLN, ktorá má dobrú kvalitu a za The Mill si vyslúžila aj nomináciu na CE ZA AR. Vznikne tak pomerne celistvá zóna, ktorá sa bude vyznačovať podobným architektonickým jazykom.

YIM.BA oslovila Immocap so žiadosťou o potvrdenie informácie. „Na projekte pracujeme, ale v tejto chvíli by sme ešte neradi komentovali detaily. Akonáhle budeme v procese ďalej, radi sa s vami podelíme o novinky," prezradil Tomáš Holetz, communication manager v Immocape. Zámer sa má čoskoro objaviť na posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA), ktoré odhalí ďalšie detaily. 

Pred realizáciou však musia Nivi prekonať ešte jednu prekážku – podobu Územného plánu. Ten totiž územie definuje ako stabilizovanú oblasť s občianskou vybavenosťou mestského a nadmestského významu. To by obmedzilo možnosť rozvíjať bývanie. Aj táto plocha je však súčasťou Zmien a doplnkov 11, ktoré majú priniesť úpravu regulácie a posilnenie rezidenčnej funkcie. To by malo otvoriť dvere pre päťciferný počet bytov v celej lokalite Mlynské Nivy vrátane plochy pre Nivi.

Koncept projektu Nivi od Alexy & Alexy. Zdroj: Alexy & Alexy

Ak sa potvrdia informácie YIM.BA, pôjde o v bratislavskom kontexte pomerne unikátny prípad, keď sa investor rozhodol uprednostniť nižšiu zástavbu pred vyššou. Na druhej strane, pôvodný urbanistický koncept bol do istej miery prežitý – ani nie tak výškou, ako osadením veží do parku. Vytvorenie novej hrany mestského bloku bude namiesto toho súčasnejším a zároveň nadčasovým riešením – hoci nárožný akcent by mohol byť vhodný (za predpokladu, že by neviedol k dramatickému zhoršeniu svetlotechnických pomerov).

So vznikom nového komplexu sa výstavba prenesie aj na južnú stranu Mlynských nív. V úseku medzi Košickou a Bajkalskou zatiaľ nové projekty vznikali najmä na severnej strane ulice, vďaka čomu je tu dnes už pomerne celistvá zástavba. S blížiacim sa dokončením Millhausu bude dobudovaná už podstatná časť nového domoradia. Zrealizovať ešte zostáva Strabag Tower od Strabag Real Estate a District 15 od JTRE, spoločne so súvisiacou základnou školou.

Na južnej strane sa okrem Nivi očakáva najmä výstavba Mlynárky od YIT Slovakia. Obrovský polyfunkčný súbor prinesie vznik mestského bloku s odhadovaným počtom bytov 1.414 a 13,5-tisíc metrami štvorcovými vybavenosti. Vnútri bloku vznikne „ochladzovací“ park, prvý príklad tohto konceptu v Bratislave. Architektúru stvárnili Sadovsky&Architects a Marko&Placemakers. Celkové dobudovanie sa očakáva v roku 2043.

S postupujúcou výstavbou nových projektov bude rásť aj tlak na mesto, aby zrealizovalo celkovú prestavbu samotnej ulice. Mlynské nivy sa totiž majú premeniť na skutočný bulvár so širokými chodníkmi, cyklotrasami, výsadbou, cestou pre autá a električkovou traťou.

Nemalo by ísť o úplne hypotetický projekt – v rámci dohody mesta s developermi odkážu súkromní investori na účet mesta významné finančné prostriedky vo forme tzv. nadhodnoty. Ide v podstate o poplatok za zmenu Územného plánu. Celkovo by malo ísť o desiatky miliónov eur, pričom Bratislava sa zaviazala, že ich spätne reinvestuje do rozvoja územia. Okrem nových Mlynských nív tu majú vzniknúť aj nové parky, zmieňovaná škola a ďalšia vybavenosť.

Jadro transformovaného územia vznikne práve v blízkosti križovatky Mlynských nív a Plynárenskej ulice. Podľa predbežných informácií by tu mala byť lokalizovaná aj električková zastávka. Zároveň sa ale nateraz zdá, že súčasťou tohto lokálneho centra nebude zhromažďovací priestor – námestie. Aj Nivi budú mať skôr poloverejný vnútroblok ako miesto, kde by malo dochádzať k vyššej koncentrácii návštevníkov.

Zóna tak okrem nových projektov naďalej čaká aj na svoje centrálne námestie. Pokiaľ nebude v projekte Nivi, zostáva ešte jedno vhodné priestranstvo: plocha pred vstupom do BBC V, kde je dnes z veľkej časti parkovisko. Jeho budúcnosť je však v rukách súkromného majiteľa a nie mesta.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.