Adrian Gubčo 28.04.2025 16:30

Spoluzakladateľ ESETu sa konečne rozhýbal. V Rusovciach sa pohlo povoľovanie novej obytnej zóny

Rusovce si udržiavajú status hodnotnej rezidenčnej lokality predmestského charakteru, kde vznikajú skôr nadštandardné projekty. Dopyt po bývaní je vysoký, na čo miestna samospráva reagovala zaregulovaním rozvoja severného okraja mestskej časti. Jedným z lokálnych investorov je aj firma Residence FK (resp. Lucky Angel), za ktorou stojí spoluzakladateľ ESETu Peter Paško.

Ilustračná vizualizácia. Zdroj: Čechvala Architects

Rusovce sú síce mestskou časťou Bratislavy, uchovávajú si však polovidiecky charakter prímestskej obce. Vysoký status si udržujú vďaka prítomnosti kultúrnych pamiatok, dobrej dostupnosti prírodných rekreačných lokalít či kvalitnému automobilovému spojeniu. V posledných rokoch sú vyhľadávanou lokalitou pre výstavbu rodinných domov, víl či menších bytoviek. V dohľadnej budúcnosti ich status ešte narastie.

Mestská časť preto už v predstihu v roku 2017 zaregulovala jednu z nových lokalít pre výstavbu. Podľa polohy sa označuje ako Rusovce – Sever, keďže ide o územie po oboch stranách cesty I/2 pri vstupe do Rusoviec od Petržalky. Zo severu je vymedzené úzkym pásom lesa, zo západu a juhu existujúcou zástavbou a z východu lužnými lesmi v okolí Rusovského jazera. Pozemky boli doteraz využívané ako poľnohospodárska pôda.

Jedným z lokálnych investorov je aj firma Residence FK s.r.o. Spojená je s osobou Petra Paška, spoluzakladateľa spoločnosti ESET a jedným z najbohatších ľudí na Slovensku. V posledných rokoch sa vo väčšej miere venuje aj realitám. Stojí za projektom Residence FK na Ul. Fraňa Kráľa v Starom Meste, v Banskej Bystrici zas rozbehol projekt seniorcentra. O jeho plánoch v Rusovciach informovala YIM.BA už na konci roka 2020.

V tom čase bolo vydané kladné záväzné stanovisko pre projekt dopravnej a technickej infraštruktúry v severovýchodnej časti zóny (východne od cesty I/2), ktorá je prípravou pre ďalší rozvoj územia. Jeho súčasťou mal byť vznik 59 rodinných domov a 10 objektov občianskej vybavenosti.

Teraz sa po dlhej dobe zámer pohol opäť. Projekt obytnej zóny s nízkopodlažnou rodinnou zástavbou a občianskou vybavenosťou, vstúpil do procesu posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Ako vyplýva z dokumentácie, predmetom navrhovanej činnosti je vybudovanie rodinných domov a polyfunkčných objektov, integrujúcich bývanie a občiansku vybavenosť. Vybudovaná bude aj dopravná a technická infraštruktúra, doplnená o zeleň. Malo by ísť o prvú etapu širšieho rozvoja. 

Výstavba je rozdelená do viacerých sektorov. V piatich z nich (sektory 14, 16, 17, 18 a 19) bude vybudovaných 47 rodinných domov typu A až E, väčšinou pôjde samostatne stojace dvojpodlažné objekty. V domoch E budú dva byty, inak bude každý obsahovať jednu rezidenciu. Architektonicky budú na seba nadväzovať, pričom budú vychádzať z riešenia, za ktorým stojí renomovaná kancelária Čechvala Architects.

V sektore 20.6 bude pripravených 10 stavebných pozemkov na individuálnu výstavbu rodinných domov, kde si budú môcť budúci majitelia postaviť dom podľa vlastného návrhu. Developerská spoločnosť na týchto pozemkoch zabezpečí len stavebnú prípravu.

Okrem bývania sa počíta aj s polyfunkčnými objektmi – v sektoroch 12.2 a 15 vznikne 10 nízkopodlažných budov troch typov so zmiešanou funkciou bývania a občianskej vybavenosti. Vznikne tu celkovo 20 dvoj- a trojizbových bytov na druhom podlaží domov, na prízemí budú umiestnené priestory pre služby, administratívu či drobný retail, čo by malo pomôcť vytvoriť živú a sebestačnú štvrť. Výstavbu doplní detské ihrisko v sektore 20.4.

Pomerne veľkorysé budú parkovacie plochy. Vybudovaných bude 317 parkovacích miest, z toho 177 pre rodinné domy, 93 pre polyfunkčné objekty a 47 verejných. Na rodinný dom tak budú pripadať asi tri parkovacie miesta. Územie bude napojené dvojicou nových križovatiek.

Na druhej strane, developer sľubuje aj zriadenie rozsiahlych zelených plôch (viac ako polovicu územia bude tvoriť verejná aj súkromná zeleň), čím chce vytvoriť prirodzený prechod medzi novou zástavbou a prírodným prostredím v okolí Rusovského jazera a lužných lesov.

Investor odhaduje stavebné náklady na približne 40 miliónov eur. Realizáciu chce naštartovať už v priebehu tohto roka. Domy by chcel odovzdávať v roku 2027. Či je to reálny termín, je v tomto momente ešte predčasné posúdiť. Nemožno ale vylúčiť, že sa začne stavať aj neskôr.

Zdroj: Residence FK / EIA

Dosiaľ predstavené informácie naznačujú, že by Rusovce – Sever mali byť príťažlivou obytnou zónou, kde sa kladie dôraz na verejný priestor, architektúru, zeleň a ďalšie aspekty, ktoré sú v rámci štandardných predmestských projektov zanedbané. Prezentované sú upokojené ulice s kvalitným dláždením, nízkymi plotmi a rozsiahlou výsadbou. Vzdialene to pripomína holandský koncept živých ulíc, označovaných ako woonerfs.

Slovenské predmestia sú dnes nezriedka zbierkou gýčových alebo priemerných katalógových domov, skrytých za plotmi z betónových tvárnic, bez kvalitných chodníkov alebo stromov. Ani zďaleka nejde o príjemné prostredie pre život ani o podnetné miesta, kde vychovávať rodiny. Niektorí môžu mať pocit, že im to vyhovuje, je to ale smutný doklad o nízkych nárokoch na kvalitu.

Nanešťastie, projekty, ktoré už pracujú s pokrokovými princípmi, sú zriedkavé a štandardne drahšie. Predmestia naopak rastú vo veľkom meradle a nezriedka sú pri nich kladené požiadavky na vysokú finančnú dostupnosť. Kvalita však nemusí byť natoľko drahá. Každá ulica nepotrebuje mať kamennú dlažbu, každá by ale mala mať obojstranné chodníky a stromoradia.

Rusovce – Sever by mali naznačiť, ako majú dobré predmestské štvrte vyzerať. Otázkou ostáva, kedy sa naozaj vybudujú. Investor sa očividne so zámerom neponáhľa, čo nie je s ohľadom na jeho pozadie prekvapivé. Nejde o klasického developera, ktorý musí postupovať dynamicky a s extrémnym dôrazom na celkovú ekonomiku. Namiesto toho má dosť času aj prostriedkov, aby sa zameral na vyššiu úroveň.

Mestská časť si takto môže posilniť svoj status prestížnej časti Bratislavy. V dohľadnej dobe k tomu dopomôže rekonštrukcia kaštieľa, ktorý sa premení na reprezentatívny vládny objekt. Rozvíjať sa má aj samotné okolie projektu od Residence FK, kde pozemky vlastnia ďalší vlastníci. Naplánovaná je tu výstavba rodinných domov aj polyfunkčných objektov menšej mierky.

Rusovce sa tak v dohľadnej dobe výrazne zmenia. Nejde o klasickú suburbanizáciu, keďže sú priamou súčasťou Bratislavy. Pripravované projekty ale môžu iným suburbánnym sídlam aj investorom ukázať, ako by sa to malo v ideálnom prípade robiť.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.