Adrian Gubčo 03.09.2026 17:19

Najhoršie v tomto storočí. Potrebujeme byty, nové nestaviame

Kríza dostupnosti bývania je na Slovensku čoraz vážnejšou témou, nakoľko sa netýka len Bratislavy, ale aj ostatných väčších miest. Všeobecným problémom je nedostačujúca výstavba nových bytov, pričom situácia sa v tomto smere podľa dát ešte zhoršuje. Nanešťastie, pozitívnych signálov je do budúcna minimum, čo sa negatívne podpíše nielen na dostupnosti, ale aj kvalite života a ekonomickom potenciáli metropoly i krajiny.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

O zhoršujúcej sa kríze dostupnosti bývania sa na Slovensku, zvlášť v súvislosti s Bratislavou, hovorí už roky. Za svoju tému si ju zobrali aj niektorí poprední politici vrátane predsedu vlády. Ten avizuje, že v krajine čoskoro pribudne množstvo nových dostupných nájomných bytov a sľubuje zlepšenie podmienok pre ich rozvoj a výstavbu. Realita je však zatiaľ opačná.

Naznačujú to dáta Štatistického úradu SR, podľa ktorých počet dokončených bytov v SR počas 2. štvrťroka 2026 dosiahol 2.368, čo medziročne predstavovalo pokles o 36%. Počet dokončených bytov výraznejšie zaostal aj za dlhodobým priemerom a počet kolaudácií bol dokonca najslabší spomedzi všetkých druhých štvrťrokov od začiatku milénia. S výnimkou Banskobystrického kraja poklesol počet dokončených bytov v každom kraji, v Trenčianskom a Prešovskom o približne 60%, v Bratislavskom o 23%.

Zlepšenie nemožno očakávať ani v najbližších rokoch. Počas 2. štvrťroka 2026 sa na Slovensku začalo stavať 2.395 bytov, čo bolo o vyše 40 % menej ako vlani. Opäť ide o pokles oproti dlhodobému priemeru. „Aj v tomto prípade platí, že tempo rozbehu výstavby bolo najslabšie spomedzi druhých štvrťrokov od roku 2000,“ konštatuje Eva Sadovská, analytička WOOD & Company.

Najväčší prepad pritom zaznamenal Bratislavský kraj, a to až o 80% oproti minulému roku. Dá sa tak očakávať, že dostupnosť bývania sa bude v metropole v budúcnosti zhoršovať. Naznačuje to aj situácia na trhu.

Sadovská pripomína, že Štatistický úrad SR zverejnil vývoj realizačných cien bytov a domov v SR za druhý kvartál 2026. Byty a domy medziročne zdraželi o 13,6%, čo znamená, že tempo medziročného zdražovania si udržalo dvojcifernú úroveň. Počas prvého kvartálu 2026 bolo na úrovni 14,4%, dvojciferný nárast zaznamenávalo aj počas celého uplynulého roka. Staršie nehnuteľnosti pritom zdraželi o 14,3%, novostavby o 10%.

Analytička dopĺňa, že dopyt je naďalej vyšší ako ponuka, k čomu sa donedávna pridával aj  pokles úrokových sadzieb a rast miezd (nominálnych i reálnych). „Aj v ďalších kvartáloch očakávame pokračujúci rast cien bytov a domov,“ naznačuje Sadovská. „Avšak očakávame určité spomalenie tempa rastu, ktoré by sa postupne malo priblížiť k úrovni nominálneho rastu platov.“

V každom prípade to ale znamená, že pre mnohých ľudí bude cesta k bývaniu náročnejšia. V posledných mesiacoch opäť narástli úrokové sadzby a na trhu panuje neistota. Hoci sa zhoršila návratnosť investičných bytov a mnohí investori sa presúvajú do iných segmentov, ostatným kupujúcim to uľahčuje situáciu len čiastočne. Hoci majú o čosi lepšiu pozíciu ako v minulosti, zároveň sa ťažšie dostanú k prostriedkom na kúpu bytu.

Slovensko v skutočnosti nie je rozostavané, dokazujú to dáta. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Sadovská vidí riešenie v novom developmente. „Nové projekty dokážu rozširovať ponuku bývania, lepšie využívať mestský priestor a reagovať na meniace sa potreby obyvateľov. Ak je projekt správne nastavený z hľadiska lokality, dostupnosti, kvality aj ceny, môže prispieť k riešeniu dopytu, ktorý dnes trh nedokáže dostatočne pokryť,“ vysvetľuje. Prirodzene, WOOD & Company výrazne investuje do realít vrátane rozvoja bývania.

Napriek tomu je ale jej tvrdenie pravdivé. Fakt, že sa dokončuje a rozbieha výstavba najmenšieho počtu bytov od začiatku tohto storočia v situácii, keď dokázateľne chýbajú desiatky tisíc bytov len v Bratislave, je alarmujúci. Tento nedostatok ale nedokáže vyriešiť štát alebo samosprávy rozvojom nájomných bytov. Potrebné bude zlepšiť podmienky pre súkromných investorov, aby dokázali toto manko vyplniť oni.

Tí sa však sťažujú na neúnosnú kombináciu vysokých cien pozemkov, rastúcich nákladov, masívneho daňového zaťaženia a neúmerne dlho trvajúcich povoľovacích procesov. Problémom sú aj reštriktívne územné plány a ich komplikované a zdĺhavé zmeny, alebo odpor susedov, tzv. NIMBY syndróm. Nové projekty sa nezriedka stávajú predmetom lokálnych politických sporov, čo môže viesť až k ich zastaveniu.

Výsledkom je toxické prostredie, ktoré neumožňuje riešiť jeden z najvýznamnejších súčasných problémov na Slovensku. Ľudia sa snažia hľadať riešenie sami – pokiaľ sa nevedia dostať k bytu v meste, napríklad v Bratislave, hľadajú lacnejší byt alebo dom na predmestí. Suburbanizácia je dnes témou v prakticky každom väčšom meste a takmer všade prináša podobné efekty: vyššiu záťaž na technickú i dopravnú infraštruktúru či zabezpečenie vybavenosti, záber cennej pôdy, ohrozovanie zdrojov podzemnej vody, pokles biodiverzity a zaťaženie samosprávnych rozpočtov.

Niečo podobné zmieňuje aj Vízia Slovensko 2040, keď zaznamenáva, že nedostupné bývanie podporuje suburbanizáciu, ktorá zvyšuje náklady domácností aj samospráv. Zvýšenie dostupnosti označuje za jednu z kľúčových tém, pričom sa má znížiť trhová nerovnováha, stavať sa má najmä v dopravne dobre napojených územiach s dostupnosťou služieb a pracovných príležitostí a zrýchliť sa má povoľovanie aj územné plánovanie. Dôraz sa má klásť na nájomné byty.

Ide o pekné vízie, nateraz však ide o vágne tvrdenia, ktoré nie sú vo výraznejšej miere podporené krokmi, ktoré by priniesli skutočne radikálnu zmenu. Zmena stavebnej a územnoplánovacej legislatívy alebo otvorenie možnosti investovať do nájomného bývania pre inštitucionálnych investorov je dobrý začiatok, nateraz ale nedostatočný.

Slovensko je v nedobrej situácii. Rozhodne nie je „rozostavané“, ako to naznačuje politická špička krajiny. Na skutočnú rozostavanosť nestačí niekoľko úsekov diaľnic a železníc alebo zopár nemocníc (čo neznamená, že nemôže ísť o užitočné projekty). Potrebný je aj masívny rozvoj privátnej výstavby, predovšetkým bytov v mestách, kde sú potrebné najviac, teda v Bratislave a Košiciach. Bez toho, aby boli počty začatých alebo dokončovaných bytov niekoľkonásobne vyššie, sa skutočne úspešná a vyspelá krajina nevybuduje.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.