Adrian Gubčo 01.08.2026 14:41

Kedysi choré deti, dnes seniori. Na Kolibe rastie Jesény, zmeny projektu narazili

Koliba bola v minulosti vďaka svojej polohe považovaná za vhodné miesto pre umiestňovanie drobnej zdravotníckej infraštruktúry vrátane sanatórií. Jedno z nich bolo zamerané na respiračné ochorenia detských pacientov. Dnes je však už táto inštitúcia minulosťou – a to formálne aj fyzicky. Na jej mieste vzniká projekt Jesény, ktorý mal v minulosti problém so súladom s Územným plánom.

Zdroj: MACHO Consulting

Poloha Koliby v blízkosti malokarpatských lesov, nad mestom a mimo súvisiaceho ruchu či dopravnej záťaže viedla v minulosti k zriadeniu Sanatória pre deti s respiračnými chorobami. Nachádzalo sa na Jeséniovej ulici, v susedstve areálu Slovenského hydrometeorologického úradu. Z ekonomických dôvodov však zaniklo už v roku 2002, keď vedenie Detskej fakultnej nemocnice s poliklinikou rozhodlo o jeho zrušení. Označilo ho za „luxus“.

Medzičasom sa z Koliby stalo veľmi žiadané miesto pre rozvoj bývania. V priebehu prvých dvoch dekád tohto storočia tu vzniklo množstvo rodinných domov, víl, ako aj stoviek bytov v nových rezidenčných komplexoch. Areál bývalého sanatória výstavbe dlho odolával, nakoľko je v Územnom pláne definovaný ako stabilizované územie občianskej vybavenosti lokálneho významu s preferenciou umiestnenia zdravotníckeho zariadenia.

Projekt podobného charakteru sa tu skutočne pripravoval. V roku 2018 Magistrát posvätil zámer výstavby zariadenia opatrovateľskej služby zo strany spoločnosti TLD s.r.o., čo v roku 2021 potvrdila aj mestská časť vydaním územného rozhodnutia, hoci predkladateľom už bola firma SVK M, s.r.o. Tá pri svojich developerských aktivitách často spolupracuje s developerom MACHO Consulting, čo sa týka pripravovaných projektov na Bajkalskej alebo Magnetovej.

Spoločne sa očividne venujú aj premene pozemku po bývalom sanatóriu na Jeséniovej, kde vzniká projekt Jesény. „Na mieste, ktoré dlhé roky čakalo na svoju premenu, sa už spustila samotná výstavba, a tým sa začína premena územia na moderný a funkčný priestor,“ oznámil pred časom MACHO Consulting. „Pred začiatkom výstavby boli pôvodné objekty detského sanatória kompletne zbúrané, čím sa uvoľnil priestor pre novú etapu lokality.“

Podľa developera tu vznikne projekt, ktorý prinesie kvalitné architektonické riešenia, premyslené dispozície a atraktívne priestory, ktoré sa prirodzene zapoja do okolitého prostredia. Taktiež ho označuje za prínos pre okolie a obyvateľov. Na viac informácií je pomerne skúpy, keď v detaile zámeru hovorí len o jeho citlivom zasadení do prostredia, rozdelení na dva objekty, dobrom presvetlení interiérov a vzniku komfortných jednotiek (nie bytov). Architektov nekomunikuje, hoci by malo ísť, podľa všetkého, o Atelier 008.

Takáto zdržanlivosť je pre projekt, ktorý je dnes už v štádiu hrubej stavby, netypická. Podľa zhotoviteľa totiž nemá ísť o klasické byty, ale o dom seniorov. Podľa vizualizácie pritom ide na prvý pohľad o klasické bytovky.

Projekt je v štádiu hrubej stavby. Zdroj: KONTI

Hoci sa mnohí investori so záujmom pozerajú po bývaní pre seniorov a vidia v tomto segmente veľký potenciál, podmienky pre rozvoj zariadení sú zatiaľ na Slovensku sťažené. Aj to bráni intenzívnejšej výstavbe kvalitných (privátnych) domovov, hoci aj v Bratislave už existuje viac príkladov takýchto realizácií. Omnoho viac developerov preto siaha po rozvoji klasického bývania s oveľa rýchlejšou návratnosťou.

Patrí medzi nich aj MACHO Consulting, ktorý má zatiaľ na konte najmä rezidenčné, polyfunkčné a hospitality projekty. Do bývania pre seniorov zatiaľ neprenikol. Podľa všetkého to neplánoval ani v prípade projektu Jesény. Spoločnosť SVK M, s.r.o. totiž v roku 2025 požiadala o zmenu v užívaní stavby. Zariadenie opatrovateľskej služby chcela premeniť na nebytovú budovu, teda ubytovacie zariadenie a bývanie.

Nemala sa pritom meniť hmotová štruktúra – aj naďalej sa rátalo s dvomi objektami. Prvý (označený pôvodne ako ubytovací blok) mal mať pôvodne štyri podlažia s najvyšším podlažím ustúpeným a po novom štyri plné podlažia. Druhý (stacionár, ubytovací a hospodársky blok) mal mať v oboch verziách tri podlažia. Výškovo by sa teda nič nezmenilo.

V ubytovacom bloku sa však mali premeniť pôvodné ubytovacie bunky na prvom podzemnom a treťom a štvrtom nadzemnom podlaží na byty, ktorých malo byť 17. Na prvom a druhom by bolo 16 nebytových ubytovacích priestorov. Byty mali byť prevádzkovo oddelené od ubytovania a malo sa aj zrušiť prepojenie na stacionár na úrovni tretieho nadzemného podlažia. V stacionári a ubytovacom bloku sa mali spoločné priestory na prízemí zmeniť na ubytovacie jednotky a mierne sa navýšiť počet parkovacích miest.

Projekt by sa tak v konečnom dôsledku premenil skôr na obytný súbor, kde by bolo 17 bytov a 37 nebytových priestorov. Počet parkovacích miest by bol 44, z toho 26 by bolo v podzemnej garáži a zvyšok na teréne (päť priamo pri Jeséniovej). Stavebník takto upravený zámer predložil na posúdenie súladu s Územným plánom.

Mesto mu však nevyhovelo. Vo viacerých ohľadoch konštatovalo nesúlad s reguláciou, najmä z funkčného hľadiska, ako aj z pohľadu maximálnej podlažnosti. Okrem toho upozornilo, že navrhovaná zmena v užívaní stavby nie je v súlade s Územným plánom zóny Krahulčia, schváleným v roku 2025. Tieto regulácie rátali so vznikom stavby pre sociálne služby a zdravotníctvo s 3+1 podlažiami, nie so štvorpodlažnou bytovkou.

Ubytovacie zariadenie, ktoré investor navrhoval, nemalo recepciu, sklady pre posteľnú bielizeň, deky, osušky a pod. alebo miestnosť pre upratovačku. Chýba aj skutočne oddelenie ubytovacej a rezidenčnej funkcie, na základe čoho mesto naznačuje, že o žiadne ubytovanie v skutočnosti nejde. Za pravdu mu dáva aj mestská časť. „Je zrejmé, že investor rozdiel medzi bytmi a ubytovacími jednotkami nerobí a s najväčšou pravdepodobnosťou plánuje využívať všetky rovnako – na trvalé bývanie,“ odôvodňuje svoj nesúhlas miestna samospráva.

Práve z tohto dôvodu preto MACHO Consulting a SVK M s.r.o. minimálne na papieri realizujú bývanie pre seniorov, pre ktoré už mali k dispozícii potrebné povolenie. Zároveň ani výraznejšie nekomunikujú postup projektu či nebodaj predaj jednotiek, keďže by nemalo ísť o byty.

Je však jasné, že rozvoj rezidencií v prestížnej lokalite bratislavskej Koliby by bol z ich pohľadu omnoho vhodnejšou alternatívou. Takto sa realizuje rozhodne veľmi dobre umiestnený domov seniorov. Koľko sa ich tu už v dohľadnej budúcnosti objaví, sa ešte len ukáže.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.