Adrian Gubčo 10.03.2023 18:00

Nová strecha Bratislavy je pred finišom: Na návšteve Eurovea Tower

Slovenská metropola sa nedávno zaradila k mestám, kde sa nachádzajú skutočné mrakodrapy, teda budovy vyššie ako 150 metrov. Po viac ako troch rokov od spustenia výstavby sa k dokončeniu blíži prvá takáto veža – Eurovea Tower od J&T Real Estate. Ide o súčasť druhej etapy polyfunkčného komplexu Eurovea, ktorá sa v priebehu tohto roka začne postupne otvárať.

Prvá etapa komplexu bola dokončená v roku 2010. Írsky developer Ballymore vtedy prebudoval priestor medzi areálom Ministerstva vnútra SR a východnou stranou Slovenského národného divadla. Projekt s nákupným centrom, bytmi, kanceláriami aj veľkorysými verejnými priestormi sa okamžite stal obľúbeným miestom, išlo však len o začiatok širšej transformácie – development mal pokračovať druhou etapou, pričom už vtedy sa hovorilo o výškovej gradácii smerom k Mostu Apollo.

Príprava rozšírenia nabrala dynamiku potom, ako projekt získal jeden z najsilnejších domácich developerov, JTRE. S prvými odhalenými vizualizáciami začalo byť zrejmé, že jeho súčasťou bude aj dominantne pôsobiaca veža nezvyčajnej výšky. Ako sa po čase potvrdilo, malo ísť o prvý slovenský mrakodrap – Eurovea Tower má 46 podlaží a 160 metrov po atiku, resp. 168 metrov po architektonický vrchol. Celý komplex sa navyše rozšíri o ďalšie bývanie, administratívne priestory, zväčší sa nákupné centrum a predĺži promenáda.

Výstavba sa rozbehla v priebehu roka 2019. Na nábreží najprv vznikla mohutná stavebná jama a postupne začali rásť jednotlivé stavebné objekty. Eurovea Tower medzi nimi vynikala a v priebehu roka 2022 prerástla všetky ostatné bratislavské veže, ako aj dosiahla plnú výšku. Mesto získalo svoju novú dominantu.

Dnes sa projekt dostáva do cieľovej rovinky. Ako oznamuje developer, postupne začína odovzdávať do užívania jednotlivé funkcie pokračovania komplexu Eurovea. Po sprístupnení nových cestných komunikácií s cyklotrasami bude nasledovať v máji otvorenie rozšírenia nákupného centra s priľahlými verejnými priestormi, neskôr postupne rezidencie Riverside, administratívne budovy Pribinova 34 a Pribinova 40 (doteraz nazývané Pribinova X a Pribinova Y), ostatné verejné priestory a napokon aj prvý slovenský mrakodrap Eurovea Tower.

Ľuboš Kaštan, projektový manažér v JTRE, bližšie špecifikuje jednotlivé stavby: „Máme skolaudovanú cestu poza Slovenské národné divadlo, potom je predĺženie Pribinovej ulice, ktorá vyúsťuje pri križovatke Prístavnej s Košickou.“ Práve tam vznikla aj zmieňovaná cyklotrasa. Ide o súčasť verejnoprospešných prác, ktorých cena je podľa developera značná – nad rámec poplatku za rozvoj (4,2 milióna eur) má ísť do verejných priestorov 34 miliónov, pri zarátaní čistenia environmentálnej záťaže ide o viac ako 40 miliónov eur.

Investor potvrdzuje aj májový termín otvorenia nákupného centra. JTRE tak rozplýva špekulácie, že sa centrum napokon otvorí až v druhej polovici roka. Otvorené budú priľahlé verejné priestory, teda po dvojicu námestí z oboch strán vstupu do nákupnej galérie.  

Vo vysokom štádiu dokončovania je aj nižšia rezidenčná časť projektu, Eurovea Riverside. Práve tu sa nachádzali niektoré z najdrahších projektov v celom developmentu. Skolaudované majú byť v lete. Kancelárske budovy sa taktiež chýlia k dokončeniu, pričom finišujú práce na interiéroch z pohľadu developera. Následne si ich preberú nájomníci, ktorí si individuálne zariadia svoje priestory. O čosi neskôr budú dokončené zvyšné verejné priestory – mólo ponad železničnú trať, lávka smerom k Mostu Apollo, sochárske dielo Octahedral Body od Viktora Freša na nábreží a športoviská pod mostom.

Najväčšiu pozornosť však každopádne púta rezidenčná Eurovea Tower. K dokončeniu sa blíži budova, ktorá kompletne redefinovala panorámu mesta.

Autor: Dominik Jursa / YIM.BA

Na návšteve v najvyššej budove

Eurovea Tower je ešte aktívnym staveniskom. Podľa JTRE, budove ešte chýba uzavrieť fasádou najvyššie poschodie a dokončiť korunu, tvoriacu architektonický vrchol. Nižšie podlažia sú však na tom výrazne lepšie – na najnižších sú už niektoré byty prakticky dokončené. „Výstavba mrakodrapu si vyžaduje unikátny postup. Kým na vrchných poschodiach sme ešte liali betón, v strednej výške veže sa stavali priečky a na najnižších poschodiach už remeselníci dokončovali podlahy, obklady, sanitu a ďalšie štandardné vybavenie interiérov,“ približuje Ľuboš Kaštan.

Návšteva rozličných podlaží tak umožňuje vnímať špecifiká tejto v slovenských podmienkach výnimočnej stavby. Budova má klasický železobetónový skelet, hoci prispôsobený jej parametrom. V strede je komunikačné jadro, v ktorom sa nachádzajú rýchlovýťahy. Nie všetky však vedú až na najvyššie podlažie. „Výťahy sme rozdelili na dve sekcie,“ popisuje Kaštan. „Po 35. podlažie je prvá sekcia, ktorá obsluhujú spodné podlažia. Vyššie máme rýchlovýťahy, ktoré stoja na prízemí a potom stoja len na najvyšších podlažiach. Pôjde o najrýchlejšie výťahy na Slovensku.“ Rezidenti budú mať inak nastavený prístup už z lobby.   

Jednotlivé byty, ktorých je viac ako štyristo, budú oddelené sádrokartónovými priečkami vysokého štandardu. Napriek mnohým príkladom, na Slovensku ide stále o technológiu, ktorú verejnosť prijíma s rozpakmi. Katarína Jägrová, architektka zo štúdia GFI, však pripomína, že sádrokartón nie je zlý materiál. „Je omnoho ľahší, zaťaženie na spodnú stavbu je nižšie a je flexibilný. Technológie pokročili a v Eurovea Tower je 52 rôznych typov stien a 108 rozličných situácií. Sádrokartón dnes oveľa lepšie zodpovedá teplotechnickej norme medzi bytmi.“

Pôdorys bytov aj celej veže ovplyvnilo parametrické modelovanie, ktoré malo priniesť ideálne nastavenie architektúry s ohľadom na konštrukciu, odolnosť voči vetru, preslnenie, hĺbku balkónov, výšku zábradlí, tvar rebier a podobne. Developer niekoľko už zariadených bytov predviedol – štandardne disponovali dobrými racionálnymi dispozíciami, hoci sa tu vyskytlo aj niekoľko atypických riešení, najmä tam, kde sa prejavil trojuholníkový tvar veže. Bytový štandard vyzeral byť decentný, hoci veľký radiátor v obývačke dvojizbových bytov nepôsobil dobre.

Súčasťou mrakodrapu nebudú ani rozličné bonusové služby a benefity, aké sú bežné napríklad pri amerických mrakodrapoch. Nebude sa tu nachádzať privátne fitness, wellness, herňa, kino a podobne. Dôvodom sú obavy z vysokých nákladov na správu. Navyše, priamym susedom Eurovea Tower bude nákupné centrum, ktoré bude tieto potreby saturovať. 

Klientov to napriek tomu nezastavilo. „Na žiadnom projekte sme doteraz nezaznamenali taký obrovský záujem o kúpu bývania. Od začiatku sa byty v Eurovea Tower aj Eurovea Riverside predávali rýchlym tempom,“ priznáva Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ J&T Real Estate. Veľmi rýchlo sa predalo prvých 60% bytov a apartmánov, neskôr developer rezidencie predával vo vlnách, aby reagoval na rastúce ceny. Dnes je vypredaných asi 90% všetkých jednotiek.

Veža smeruje k dokončeniu v priebehu leta, hoci prví klienti sa budú sťahovať pravdepodobne až na začiatku budúceho roka. Privíta ich už fungujúci a relatívne zabehnutý komplex a výnimočné výhľady. V tomto smere je totiž Eurovea Tower skutočným unikátom. Smerom k Dunaju existuje garancia, že výhľady nebudú nikdy narušené. Pohľad na downtown je z najvyšších podlaží zaujímavý, relatívne vysoké budovy, ktoré samé lákajú klientov na výhľady, totiž pôsobia ako malé.

Problematické sú najmä nižšie podlažia – rezidenti sa musia pripraviť na kontakt s kancelárskymi budovami alebo ruchom na železničnej vlečke, smerujúcej do Zimného prístavu. Ide o dôsledok a určitú nevýhodu polohy súboru. Stále totiž ide o projekt na brownfielde, v ktorého blízkosti sa nachádza aktívny nákladný prístav. Niekoľko rokov to tak ostane.  

Autor: Dominik Jursa / YIM.BA

Eurovea a rozšírenie centra mesta

Napriek blízkosti dnes nie veľmi atraktívneho prístavu, Eurovea je úzko naviazaná na centrum mesta a do budúcna sa tento vzťah ešte prehĺbi. Z výšky je dobre viditeľná jej pozícia v kontexte Bratislavy. Kým na západ sa nachádza historické jadro a výškový pendant v podobe Bratislavského hradu, na severe je downtown, na východe zmieňovaný prístav (teda do budúcna lukratívna rozvojová oblasť) a na juhu Dunaj a veľké nezastavané územie Nového Lida. Všade sa očakávajú a miestami sú viditeľné veľké zmeny.

Eurovea II k nim sama prispieva. Nové kancelárske objekty údajne získali viacerých významných nájomníkov a majú ponúkať vysokú kvalitu priestorov. Pribinova 34 s 18-tisíc metrami štvorcovými prenajímateľných priestorov bude disponovať certifikátom BREEAM Excellent a bude priamo prepojená s nákupnou galériou. Pribinova 40 ide v tomto smere ešte o úroveň vyššie a dosiahne certifikáciu BREEAM Outstanding. Nachádzať sa tu bude 22-tisíc metrov štvorcových kancelárií a retailu.

Komunikovať budú predovšetkým s obnovenou Pribinovou ulicou, kde sa už realizujú zmeny v súlade s dizajnom od španielskej architektky Beth Galí. „Verejné priestory pre oddych aj aktívne trávenie voľného času a zelené plochy tvoria zásadnú časť pokračovania Eurovea a ich tvorbe sme venovali mimoriadnu pozornosť. Eurovea sa tak rozsahom a atraktivitou verejných priestranstiev výrazne odlišuje od konkurenčných projektov,“ tvrdí P. Pelikán. Súčasťou nového bulváru Pribinova budú široké chodníky, cyklotrasa, aleja stromov, dizajnové lampy aj vodné prvky. Umiestnené budú pred vstupom do nákupného centra.

Podľa developera má toto strategickú polohu. Križovať sa tu má významný peší ťah medzi jadrom downtownu a nábrežím Dunaja s líniou Pribinovej. Jej veľkolepé pôsobenie je umocnené Bratislavským hradom, ktorý tvorí dominantu v pozadí línie ulice.

Má ísť o jednu z najrušnejších častí celého komplexu, keďže sem developer presúva z prvej etapy projektu foodcourt. Extenzia nákupnej galérie z nej urobí najväčšie nákupné centrum na Slovensku. Po rozšírení o 25-tisíc metrov štvorcových ich bude mať celkovo 85-tisíc. S jej májovým otvorením je spojený aj štart nových značiek a konceptov. Najväčšiu pozornosť púta odevný reťazec Primark, ktorý tu bude mať pomerne veľkú predajňu. Tá je už v realizácii.

Všetky tieto zmeny pritiahnu (desať)tisíce nových návštevníkov, ktorí sa pridajú k stovkám nových obyvateľov. Dôjde tak k rapídnemu zvýšeniu návštevnosti územia. Developer preto už dávnejšie prišiel s konceptom električkovej trate, ktorá by pokračovala z Pribinovej na Košickú a napojila sa na Ružinovskú radiálu. Na vznik trate je stavebne pripravený. „V spolupráci s mestom sme pripravili koridor v rámci bulváru Pribinovej tak, aby nebolo potrebné trápiť sa s prekladaním sietí. V rámci realizácie je už koridor trate zohľadnený,“ zhŕňa Ľuboš Kaštan. Loptička je tak na strane mesta a SND.

Až vznik električkovej trate previaže projekt naozaj tesne so životom celého mesta. Eurovea bude jeho výraznou súčasťou – mrakodrap bude napríklad viditeľný počas dňa i noci, keďže jednotlivé vertikálne rebrá budú po zotmení svietiť – stále však bude najlepšie dostupný automobilom. Investor je na to pripravený, k existujúcim tisícom parkovacích miest pribudne ďalších 2.245. JTRE tieto miesta muselo kvôli normám vybudovať, inak ale nejde o ideálne riešenie, pokiaľ sa má budovať mesto, založené na pešej a cyklistickej doprave.

Línia Pribinovej s Hradom v pozadí. Autor: Dominik Jursa / YIM.BA

Dočasná strecha Bratislavy?

Developer prezentuje tento projekt (vcelku oprávnene) ako výnimočnú realizáciu. Rozsahom, cenou (cez pol miliardy eur), dosahom na mesto aj výrazom ide o mimoriadnu položku v portfóliu. Už navždy ostane JTRE zapísané ako firma, ktorá ako prvá priniesla do Bratislavy mrakodrap a tým zmenila jej imidž. Dobudovaním komplexu vlastne pribudne celý kus mesta, ktoré sa viac privinie k Dunaju a predĺži svoju promenádu.

Eurovea Tower svojou polohou a v podstate aj architektúrou pôsobí ako budova, ktorá má byť jednoznačnou dominantou mesta. Samotné JTRE ale naznačuje, že to tak nemusí byť nadlho. Eurovea je totiž súčasťou širšej schémy Eurovea City, ktorá prináša víziu predstavby celého priestoru medzi Dunajom, Dostojevského radom, Landererovou a Košickou. Podstatná časť územia je už vyplnená, mnoho pozemkov však ešte na urbanizáciu ostáva.

Tieto sa nachádzajú západne od Slovenského národného divadla, kde bude kancelársky komplex Triangel II a pravdepodobne nové sídlo Ambasády USA. Úpravou prejde aj Pribinova, ktorá sa má stať podobným bulvárom ako východne od divadla. Tu zas ostáva na výstavbu pozemok medzi Pribinovou a Čulenovou s projektom Ganz House, a predovšetkým priestor východne od Tower 115.

Donedávna sa zdalo, že tu chce JTRE vybudovať podobne vysokú kancelársku vežu East Tower, nedávno však developer naznačil, že má iné úvahy. Vzniknúť by tu mohla rezidenčná budova nebývalej výšky – teoreticky až 250 metrov vysoká. Bratislava by tým získala mrakodrap vyšší ako niektoré z najvýznamnejších európskych miest. Na jej príprave pracuje opäť štúdio GFI.

Architekti upozorňujú, že mnoho otázok v súvislosti s týmto vežiakom je ešte otvorených. „Viaceré veci, ktorú sú predmetom rokovaní so samosprávou, sú meniteľné a otvorené na diskusiu,“ hovorí Jägrová. „Výška súvisí s testovaním dispozície, jadra, technológiou veže... Máme aj diskusiu s Hlavným architektom o tom, čo a ako. Mesto deklarovalo, že nevidí problém v tejto lokalite. Ide o ukončenie zóny Pribinova.“ Napriek tomu nemožno poprieť, že dominancia Eurovea Tower sa tým do istej miery stratí.

Dnes výnimočná veža tak napokon nemusí byť nadlho taká unikátna. Bratislava smeruje k panoráme, vyplnenej vysokými budovami, vrátane mrakodrapov. K jej obrazu budú patriť rovnako ako kombinácia Hradu, Katedrály sv. Martina a Dunaja. Zásadnou úlohou bude zabezpečenie ich mimoriadnej architektonickej kvality, dobrého osadenia a vhodnej komunikácie s okolím.

Mrakodrapy by mali byť niečím, na čo je mesto v princípe hrdé. Eurovea Tower môže túto úlohu teoreticky zvládnuť. Rovnako však bude platiť pre mnoho iných veží, ktoré zmenia tvár Bratislavy. 

Fotografie z 10.3.2023. Pozrite si výstavbu Eurovea II vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.