Simona Schreinerová 02.10.2026 15:30

Menej ľudí na uliciach a výrazne dostupnejšie bývanie. Kandidáti na primátora prezradili, kde vzniknú nové byty (anketa)

Bratislava stojí už dlhodobo pred otázkou, ako zvládnuť rastúci dopyt po bývaní a spraviť ho dostupnejším pre väčšiu časť obyvateľov. Táto téma zásadne ovplyvňuje kvalitu života a postupne sa dostáva aj do hľadáčika predstaviteľov z najvyšších poschodí politiky. Kandidátov na primátora sme sa preto pýtali, aké konkrétne kroky chcú podniknúť pre zlepšenie dostupnosti bývania.

Zdroj: Ľubomír Géci, Team Bratislava, Jozef Ráž

Dostupnosť bývania patrí medzi najvýraznejšie problémy súčasnej Bratislavy. Ceny bytov zostávajú pre veľkú časť obyvateľov vysoké, nová výstavba nepribúda tempom, ktoré by dokázalo dostatočne reagovať na dopyt, a mesto zároveň disponuje len obmedzeným počtom vlastných nájomných bytov. Do toho vstupuje otázka územného plánovania a schopnosti Bratislavy pripraviť nové rozvojové územia tak, aby spolu s bývaním pribúdala aj potrebná infraštruktúra.

Práve mesto má pritom v rukách niekoľko významných nástrojov. Môže meniť územný plán, pripravovať vlastné nájomné projekty, využívať mestské pozemky či nastavovať podmienky spolupráce s developermi. Je to navyše v jeho záujme - mestá s dobrou dostupnosťou bývania sú atraktívnejšie pre kvalitný ľudský kapitál a zároveň ich obyvatelia nemusia čeliť existenčným problémom. V menšej miere sa vyskytujú aj nešťastné extrémy v podobe veľkého počtu ľudí bez domova. 

Ako vidia možnosti na zlepšenie dostupnosti bývania, prezradili redakcii YIM.BA kandidáti na primátora Ľubomír Geci (Myslovensko), Jozef Ráž (nezávislý kandidát) a Matúš Vallo (Team Bratislava, Progresívne Slovensko, Sloboda a solidarita, Demokrati). Zuzana Šubová (Slovenskí Piráti) do uzávierky svoje odpovede neposlala.

Otázky:

• Aké konkrétne kroky plánujete podniknúť na zvýšenie celkovej dostupnosti bývania v Bratislave?

• Ktoré zmeny Územného plánu chcete určite schváliť počas Vášho volebného obdobia?

• Koľko nových mestských nájomných bytov plánujete počas svojho mandátu odovzdať do užívania alebo rozostavať?

• Ktoré konkrétne projekty nájomných bytov chcete realizovať a v ktorých lokalitách alebo mestských častiach?

• Aké opatrenia plánujete presadiť, aby sa nezvyšoval počet ľudí bez domova a práve naopak, darilo sa znižovať ich počet v uliciach?

Odpovedajú:

• Ľubomír Geci

• Jozef Ráž

• Matúš Vallo

Aké konkrétne kroky plánujete podniknúť na zvýšenie celkovej dostupnosti bývania v Bratislave?

Ľubomír Geci: Najpodstatnejšou zmenou, ktorá zlepší dostupnosť bývania v Bratislave, je zmena územného plánu tak, aby bol flexibilnejší. Aktuálny územný plán je veľmi prísny a zároveň sa z neho stal trhací kalendár, kde za určitých podmienok môže dôjsť k zmene. To znižuje objem novej výstavby, robí trh neprehľadným a nepredvídateľným, a zároveň odrádza aj potenciálnych developerov, ktorí by tlačili na zníženie cien nových bytov.

Aktuálne sa tiež zmeny územného plánu doslova vymieňajú za takzvanú nadhodnotu, keď developer odovzdá mestu byty, ktoré následne slúžia ako nájomné bývanie. S touto praxou rozhodne nesúhlasím, keďže je tu mylná predstava, že tieto byty developer ukrojí zo svojho zisku, v realite sa tým zvýšia ceny ostatných bytov a nadhodnotu zaplatia noví majitelia bytov v danom projekte vo svojej kúpnej cene. Pritom práve noví obyvatelia takýchto projektov sú väčšinou mladé rodiny, ktorým tak zaťažíme už aj tak napätý rodinný rozpočet. Takže zatiaľ čo chceme, aby mala určitá skupina ľudí lacnejšie bývanie, zároveň tým zaťažíme práve tých ostatných. Cieľom by malo byť dostupné bývanie pre všetkých.

Zároveň by som na mestských pozemkoch, ktoré sú vhodné na výstavbu a dlhodobo sa nevyužívajú, presadil model družstevného bývania v spolupráci so súkromným sektorom, kde odpadne developerská marža a byty tak vyjdú výrazne lacnejšie, s podmienkou, že slúžia na skutočné bývanie, nie na ďalší prenájom či špekuláciu. Na tomto modeli by mohol byť postavený napríklad projekt v polyfunkčnej zóne Janikov dvor, keďže práve v Petržalke je viacero podobne vhodných pozemkov. Ide o riešenie, ktoré vôbec nezaťaží mestský rozpočet a pomôže najmä mladým ľuďom.

Jozef Ráž: Cieľ mám jeden a dá sa každý rok skontrolovať. Vrátiť Bratislavu na úroveň roku 2017, keď sa v meste predalo päťtisíc nových bytov. Vlani ich bolo 2.500 a práve preto stojí dvojizbák 250-tisíc eur a mladá rodina musí mať 50-tisíc na účte. Päťtisíc bytov nemá postaviť mesto, mesto ich má dostať na trh tým, že prestane byť prekážkou. Prvý krok je rýchlosť povoľovania. Záväzné stanovisko mesta majú byť dve vety o súlade s územným plánom, dnes je to pätnásť strán podmienok a roky čakania. Len tým sa povoľovanie bytových domov skráti o polovicu.

Druhý krok je územný plán, prednostná zmena prázdnych kancelárií a brownfieldov na bývanie. Tretí krok je mesto ako partner. Developer, ktorý chce zmenu územného plánu alebo odchýlku, odovzdá časť bytov do regulovaného mestského fondu, dnes za to mesto nedostane nič. Časť z toho potrebuje zmenu zákona a tú viem pripraviť, lebo som stavebný zákon po päťdesiatich rokoch už raz napísal. A platí pravidlo, že nové byty idú tam, kde už je cesta, škola a električka, nie do viníc a nie pred infraštruktúrou.

Matúš Vallo: Dostupnosť bývania je témou, ktorou sa momentálne zaoberajú mnohé európske mestá a Bratislava nie je výnimkou. Nie všetky páky na zlepšenie situácie má však v rukách mesto. V predchádzajúcich rokoch sme vďaka zrealizovaným zmenám územného plánu v prospech bývania umožnili výstavbu 20.000 nových bytov, ktoré by sa postupne mali dostať na realitný trh. Tempo ich výstavby je však pomalé a niektoré z týchto developmentov sa nezačali stavať vôbec. Vytvoriť priaznivejšie prostredie pre výstavbu, realitný trh a kúpyschopnosť obyvateľstva je hlavne v rukách štátu. Rovnako ako aj zefektívniť a odbyrokratizovať Štátny fond rozvoja bývania alebo upraviť prísne stavebné normy, ktoré tiež brzdia výstavbu.

My ako mesto budeme ďalej vytvárať podmienky k tomu, aby sa byty stavať mohli. Náš nástroj sú hlavne zmeny a doplnky územného plánu a odchýlky od územného plánu a budeme ich ďalej využívať. Zmeny územného plánu slúžia na väčšie rozvojové lokality, odchýlky na menšiu intenzifikáciu už zastavaného územia. Sústrediť sa budeme na miesta, kde existuje alebo je plánovaná dobrá dostupnosť dopravnej infraštruktúry, ide najmä o rozsiahle brownfieldy v územiach okolo Mlynských Nív či popri Vajnorskej radiále, ale aj o nové rozvojové póly na severozápade (Bory) a severovýchode (v okolí plánovanej nemocnice Vajnory).

Ďalším nástrojom je konverzia prázdnych starších kancelárskych priestorov. Pripravíme novú politiku na administratívnu konverziu týchto starých súkromných kancelárskych budov na byty, vďaka čomu by mohlo vzniknúť ďalších 9.800 bytov pre 19.700 ľudí. Tento program zároveň zjednoduší vybrané normy tak, aby konverzie umožnili minimalizovať stavebné náklady, čo povedie k nižšej koncovej cene. 

No a samozrejme je to aj ďalšia výstavba nájomných bytov. Vo vysokom štádiu pripravenosti máme štyri projekty nových bytových domov, ktoré by sme postupne chceli zrealizovať alebo začať realizovať už v ďalšom volebnom období.

Výstavbu nielen rezidenčných projekt komplikujú aj dlhé povoľovacie procesy. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ktoré zmeny Územného plánu chcete určite schváliť počas Vášho volebného obdobia?

Ľubomír Geci: Určite sa treba pozrieť na oblasti, kde prevláda občianska vybavenosť a mohli by tam byť aj funkcie bývania, konkrétne napríklad zóny okolo Mlynských nív a Bajkalskej. Zároveň treba pri výbere takýchto oblastí posudzovať aj to, či sú vhodné z pohľadu dopravy, keďže napríklad v Dúbravke či Boroch výstavba výrazne predbehla kapacitu dopravnej infraštruktúry, a to sa dnes už nedá jednoducho vyriešiť.

Jozef Ráž: Tri typy zmien. Po prvé zmeny, ktoré menia prázdne kancelárie a brownfieldy na bývanie s občianskou vybavenosťou. Bratislava má v územnom pláne priveľa kancelárií a občianskej vybavenosti a primálo bytov, a práve na týchto pozemkoch je infraštruktúra už hotová.

Po druhé zmeny, ktoré sú podmienené infraštruktúrou. Tam, kde sa plánujú tisíce bytov, musí zmena územného plánu niesť aj školu, parkovanie a koľajovú dopravu, a záväzné stanovisko mesta dostane developer až s nimi, nie pred nimi.

Po tretie územné plány zón pre vinohrady a stabilizované sídliská, aby developeri neprichádzali po kúskoch cez odchýlky. Mesto ich obstaranie podporí aj finančne a do ich schválenia bude pri stanoviskách rešpektovať mestské časti. Čo určite schvaľovať nebudem, sú zmeny, ktoré menia vinohrady alebo mestské lesy na byty. Konkrétne čísla zmien a lokality nebudem sľubovať pred voľbami, to by bolo presne to rozhodovanie od stola, ktoré mestu škodí. Postup je jasný, čo spĺňa tieto tri pravidlá, pôjde do zastupiteľstva v prvom roku.

Matúš Vallo: V nasledujúcom volebnom období by sme v prvom rade chceli prijať neukončené zmeny a doplnky v období 2019-2026, ktoré sú už podané na záverečné stanovisko RÚPV. Ide o ZaD 09 (zmeny vo verejnom záujme), ZaD 13 (predĺženie Ružinovskej radiály po TIOP Ružinov) a ZaD 14 (prvá výzva na nájomné bývanie). Rovnako aj rozpracované zmeny a doplnky ZaD 15  (druhá výzva na nájomné bývanie), ZaD 16 (Zimný prístav) a ZaD 17 (Centrop – výrobné, vzdelávacie a logistické zázemie pre Volkswagen Slovakia). Pripravujeme tiež zmeny a doplnky územného plánu k Borom, nemocnici Vajnory a novým električkovým tratiam.

Rozvoj rezidenčných zón by mal ísť podľa kandidátov ruka v ruke s rozvojom dopravnej infraštruktúry. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Koľko nových mestských nájomných bytov plánujete počas svojho mandátu odovzdať do užívania alebo rozostavať?

Ľubomír Geci: Myslím, že mojim predchodcom sa tento sľub nikdy nepodarilo naplniť, keďže konkrétne číslo závisí od tempa stavebných konaní, dostupného financovania aj od toho, koľko sa podarí vyjednať s developermi. Určite ale budeme pokračovať v už rozbehnutých projektoch a zároveň hľadať ďalšie financovanie. Ak som to správne zachytil, mesto z developerských projektov získa v rozmedzí pár rokov približne 600 bytov.

Zahrávam sa aj s myšlienkou tieto byty v niektorých prípadoch predať na komerčnom trhu a za utŕžené peniaze kúpiť byty v staršej zástavbe, ktoré sú podstatne lacnejšie, čím by sme vedeli vybudovať väčší fond bytov na bývanie za rovnaké peniaze, a teda pomôcť väčšiemu počtu ľudí, bez toho, aby sme akokoľvek zaťažili rozpočet mesta či samotných obyvateľov.

Jozef Ráž: Nebudem vám hovoriť číslo, ktoré by o štyri roky nesedelo. Mesto postavilo za osem rokov jednu bytovku s nájomnými bytmi, na Muchovom námestí, a aj tú spolu so štátom cez ŠFRB. Keď niekto dnes sľúbi tisíce mestských bytov za jedno volebné obdobie, klame vám alebo sebe. Čo viem sľúbiť, je toto. Projekty, ktoré mesto už má pripravené alebo povolené, budú do roku 2030 hotové alebo rozostavané, nie v šuplíku.

Mestský bytový fond dostane byty z troch zdrojov - od developerov výmenou za zmenu územného plánu, z projektov so štátom cez ŠFRB a z PPP na mestských pozemkoch. A každý rok mesto zverejní jedno číslo - koľko nájomných bytov pribudlo a koľko ľudí v nich býva. Byty v mestskom fonde sú určené pre učiteľov, zdravotníkov, záchranárov a mladé rodiny, s nájmom, ktorý sa započítava do kúpnej ceny. Pre ľudí bez domova je nástrojom nájomná agentúra, nie mestské byty.

Matúš Vallo: V tomto volebnom období sa nám podarilo postaviť bytovku so 103 nájomnými bytmi na Muchovom námestí a máme zazmluvnených cca 600 nájomných bytov, ktoré mesto získa do svojho majetku v rámci kontribúcií od developerov cez nástroje zmeny územného plánu a odchýlky.  

V roku 2028 bude dokončený bytový dom na Terchovskej s 85 bytmi, v roku 2029 bytový dom Žitavskej a ak získame súhlas Petržalky, tak v roku 2030 bude dokončený aj ďalší bytový dom na Muchovom námestí. Spolu pôjde o 270 nových mestských nájomných bytov. K tomu treba prirátať ďalšie stovky bytov, ktoré získame kontribúciou od developerov vďaka zmenám a odchýlkam od územného plánu, ktoré prejdú zastupiteľstvom v budúcom volebnom období.

Výstavba nájomného obytného súboru na Muchovom námestí bude pokračovať druhou etapou. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ktoré konkrétne projekty nájomných bytov chcete realizovať a v ktorých lokalitách alebo mestských častiach?

Ľubomír Geci: Určite chcem pokračovať v realizácii nájomného bývania na Terchovskej a Žitavskej, a zároveň pokračovať v príprave druhej etapy na Muchovom námestí. Pri niektorých z týchto projektov je ale potrebné prehodnotiť rozsah tak, aby sa znížila jednotková cena za byt, čo je dôležité na to, aby sme za rovnakú sumu peňazí postavili viac bytov.

Jozef Ráž: Budem hovoriť len o projektoch, ktoré mesto už verejne pripravuje, nové lokality nebudem vyhlasovať pred voľbami. V Ružinove je to nájomný dom na Terchovskej, vo Vrakuni dom na Žitavskej, ktorý má stavebné povolenie a nemá čakať do roku 2029. V Rači je to mestský brownfield na Pastierskej, ktorý mesto v roku 2023 zmenilo v územnom pláne na bývanie a odvtedy sa nepohlo nič. Tam vidím mestské nájomné byty s vybavenosťou, ktorá v tej časti chýba, s prípravou v rokoch 2027 a 2028 a začiatkom stavby do konca roku 2030.

Ďalšie byty prídu zo záväzkov developerov pri zmenách územného plánu a z partnerstva so štátom. Spoločné pravidlo pre všetky je, že nájomné byty patria na mestské a štátne pozemky a na brownfieldy pri koľajniciach, kde už sú siete a MHD, nie na zelenú lúku a nie do stabilizovaných sídlisk.

Matúš Vallo: Ako sme už uviedli, pôjde o projekty druhej etapy Muchovho námestie, bytový dom Terchovská, bytový dom Žitavská, prvá etapa projektu výstavby bytového domu Na Vrátkach II a rekonštrukcia nájomného domu Česká Budyšínska.

Nájomný bytový dom Žitavská by mohol ísť do výstavby už v budúcom roku. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Aké opatrenia plánujete presadiť, aby sa nezvyšoval počet ľudí bez domova a práve naopak, darilo sa znižovať ich počet v uliciach?

Ľubomír Geci: Myslím, že ide o veľmi komplexný problém, ktorý nedokázali vyriešiť ani iné bohatšie mestá. V prvom rade by som riešil to, aby náklady na život v Bratislave boli nižšie, to znamená, že treba spraviť bývanie dostupnejšie. Tiež by som išiel metódou "Housing First", čiže namiesto podpory nocľahární a podobných zariadení umiestnime ľudí bez domova do bytov. Zabezpečené dôstojné bývanie je základ k tomu, aby sa títo ľudia mohli vrátiť do normálneho pracovného procesu, a práve týmto prístupom znížime počet ľudí na uliciach.

Jozef Ráž: Mesto dnes dáva na ľudí bez domova takmer trikrát viac peňazí ako pred siedmimi rokmi a ľudí na ulici je rovnako, 2.064 pri sčítaní v roku 2016 a 2.199 v roku 2023. Mesto vie presne, koľko vyplatilo, ale nevie povedať, koľkých dostalo z ulice natrvalo. To chcem otočiť. Po prvé, za každú lokalitu, kde ľudia žijú v stanoch a chatkách, bude zodpovedať jeden človek na magistráte, spolu so starostom. Pred každým zásahom bude pre každého človeka ponuka konkrétneho ubytovania, lebo tábor zbúraný bez náhrady sa len presunie do susednej mestskej časti.

Po druhé, mestská nájomná agentúra musí ísť z pár desiatok ľudí ročne na násobne viac. Mesto ručí súkromnému prenajímateľovi za nájom a za stav bytu, človek dostane byt a sociálneho pracovníka. Je to lacnejšie ako človek na ulici. Po tretie, pre ľudí, ktorí sú chorí alebo závislí a na ulici roky, chýba zariadenie s dlhodobým pobytom a liečbou. To mesto nepostaví samo, dohodnem to s krajom a so štátom.

Po štvrté, terénny sociálny pracovník a mestský policajt budú chodiť tou istou ulicou, na Obchodnej, pri stanici aj na Trnavskom mýte, a nízkoprahové centrá budú tam, kde ľuďom naozaj pomôžu. A každý rok mesto povie jedno číslo, koľko ľudí v tom roku natrvalo skončilo so životom na ulici, a podľa toho bude organizáciám platiť. Zátišie v Novom Meste ukázalo, že to ide. Vyše sto ľudí v garážach, s každým sa roky pracovalo a tábor zanikol bez toho, aby sa presunul inam.

Matúš Vallo: Keď sme pri otázke o dostupnosti bývania povedali, že mnohé páky na riešenie situácie sú v rukách štátu, v tejto téme to platí dvojnásobne. V dôsledku zlého vládnutia na Slovensku rastie počet ľudí v príjmovej chudobe a rastie aj počet ľudí so psychickými diagnózami, ktorí nezvládnu svoj život a často končia na ulici.

My môžeme, a aj budeme, v spolupráci s organizáciami venujúcimi sa ľuďom bez domova poskytovať pomoc tým, ktorí o ňu stoja. Budeme pokračovať v podpore neziskových organizácií formou dotačných schém a podpory projektov, ktoré hodnotí naša odborná komisia. Vybudujeme dve centrá pre ľudí v zložitej životnej situácii a v rámci spolupráce s neziskovým sektorom tiež vytvoríme podmienky pre majetkovo-právne vysporiadanie pozemkov pod nocľahárňou DePaul, ako aj samotnej budovy.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.