Adrian Gubčo 01.08.2025 17:37

Otázniky okolo obrovského projektu: Mlynárka zmení celú štvrť, detaily ostávajú nejasné

Jedným z najvýznamnejších pripravovaných projektov nielen v štvrti Mlynské nivy, ale aj v Bratislave, je komplex Mlynárka od YIT Slovakia. Budúca vlajková loď spoločnosti má vzniknúť v perspektívnej lokalite neďaleko nového centra mesta, pričom prvá etapa má ísť do výstavby už v budúcom roku. Napriek tomu developer upozorňuje, že k celkovému dokončeniu má zámer ešte veľmi ďaleko.

Zdroj: YIT Slovakia

Najväčšia transformácia v celej štvrti

Mlynské Nivy si napriek rozvoju v posledných rokoch až desaťročiach naďalej udržiavajú zanedbaný, postindustriálny charakter. Ide totiž o obrovské územie, ktoré sa transformuje len postupne. Stále tu možno nájsť zvyšky výrobných a skladových areálov, príp. zbúraniská na miestach, kde donedávna stáli. Príkladom je bývalá betonáreň medzi Mlynskými nivami a garážovým areálom na Prístavnej.

V roku 2019 sa majiteľom pozemkov stal developer YIT Slovakia. V Bratislave si v poslednej dobe robil meno najmä ako špecialista na transformáciu bývalých priemyselných území – brownfieldov. Veľké projekty tohto typu zrealizoval alebo realizuje v Starom Meste (Stein2), Ružinove (Nuppu) alebo v downtowne (Zwirn). Posledný menovaný polyfunkčný súbor predstavuje vlajkovú loď firmy.

Pozemok na Mlynských Nivách je však väčší a poskytuje teoreticky ešte väčší komerčný potenciál. Developer zorganizoval vyzvanú architektonickú súťaž medzi českými a slovenskými ateliérmi, medzi ktorými sa presadili kancelárie Sadovsky & Architects a Marko & Placemakers. V dnes zdevastovanom prostredí navrhli vybudovať kus mesta.

V zmysle súťažného návrhu má v lokalite vzniknúť mestský blok, tvorený bývaním, kancelárskymi budovami a obchodmi v parteri jednotlivých objektov. Spoločne by uzatvárali veľký vnútroblokový park, ktorý architekti označili za prvý „ochladzovací“ park v Bratislave. Súčasťou zámeru boli nižšie budovy aj výškové akcenty – najmä v podobe kancelárskych budov – či lokálne námestia v kontakte s Mlynskými nivami.

O atraktívnom zámere sa potom nejakú dobu neobjavili žiadne nové informácie. Na konci roka 2022 sa však prvá etapa dostala do posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA) a zároveň došlo aj na odstránenie bývalej betonárne. Už na základe toho, že len táto prvá časť celého projektu mala obsahovať 457 bytov v dvoch bytovkách, 996 parkovacích miest a 12-podlažnú administratívnu budovu, bolo zrejmé, že pôjde o obrovskú transformáciu.

Problémom však bolo, že v pôvodne navrhnutej podobe sa realizovať nedala. Pre lokalitu dnes platí územnoplánovacia regulácia, podľa ktorej na pozemku možno vybudovať len občiansku vybavenosť mestského a nadmestského významu. Stovky až tisíce bytov by tak vzniknúť nemohli. Developer musel požiadať o zmenu Územného plánu.

V tom čase sa objavila iniciatíva mesta, ktoré začalo umožňovať zmenu regulácie výmenou za odvedenie „nadhodnoty“, teda určitého objemu nájomných bytov. Na Mlynských Nivách prejavilo záujem o takúto formu spolupráce viacero investorov. Magistrát sa preto rozhodol pripraviť rozsiahlu Mestskú urbanistickú štúdiu Mlynské nivy (MUŠ-ka), ktorá by priniesla komplexný a koncepčný plán rozvoja územia. YIT Slovakia sa do tohto plánovania zapojilo taktiež.

Dnes je štúdia už dokončená a prerokovaná. Teoreticky ešte tento rok by mala byť prerokovávaná aj zmena Územného plánu, ktorá by priniesla jej zanesenie do regulácie. YIT Slovakia by sa tak otvorila cesta k výstavbe s posilneným podielom bývania, vďaka čomu by sa mohli rozostavať aj ďalšie etapy. O ich detailoch zatiaľ mlčí.

Prvá etapa, ktorá sa má stavať už na budúci rok. Zdroj: YIT Slovakia / EIA

Výstavba už na budúci rok

Prvá etapa je realizovateľná už dnes, aj pri súčasnom znení Územného plánu. Ako bolo povedané, pôjde o tri celky - bloky B, C a E. Prvé dva sú naplánované v južnej časti pozemku, tretia v severovýchodnej časti areálu pri Mlynských nivách. Funkcia blokov B a C bude bývanie a občianska vybavenosť, blok E bude obsahovať iba občiansku vybavenosť vo forme administratívy a služieb.

Podľa dokumentácie EIA sa predpokladá, že tu bude 228 bytov v bloku B a 229 v bloku C. Naplánované sú jedno- až štvorizbové rezidencie, ktorých súčasťou bude exteriérový priestor v podobe balkónov, loggií alebo terás. Byty na prízemí sú navrhované s predzáhradkami, ktoré sú oddelené od vnútrobloku vlastným oplotením a izolačnou zeleňou.

Developer sa zatiaľ k Mlynárke vyjadruje zdržanlivo. „Projekt je momentálne v procese projekčnej prípravy, kde sa vyhodnocujú potrebné podklady a štúdie. Zahájenie výstavby prvej etapy je plánované najskôr na druhú polovicu roka 2026, avšak termín závisí od priebehu povoľovacích procesov,“ hovorí Tomáš Augustín, riaditeľ vývoja a riadenia projektov YIT Slovakia.

Veľmi rámcovo sa vyjadruje aj k obsahu prvej etapy, hoci okrem rozhodnutia EIA má k dispozícii aj záväzné stanovisko mesta. „Prvá etapa bude zahŕňať vybudovanie základnej infraštruktúry, ako aj výstavbu niektorých bytových blokov a verejných priestorov,“ približuje Augustín. „Presné detaily tejto etapy sú ešte v štádiu plánovania, preto s konkrétnymi informáciami prídeme až po dokončení projektovej dokumentácie.“

V tomto momente tak nie je známe, kedy sa začne predaj bytov, koľko ich bude v prvej vlne nasadených do predaja ani aké budú rámcové ceny. „Cena za m² bude závislá od viacerých faktorov vrátane aktuálnych podmienok na trhu, nákladov na stavebné materiály, infraštruktúru a celkových nákladov spojených s realizáciou projektu. Je preto predčasné presnú cenu uvádzať,“ konštatuje T. Augustín.

Developer pripúšťa, že oproti súťažnému riešeniu prešiel projekt určitými zmenami, čo súvisí aj s prácou na MUŠ-ke. „Aktualizovali sa objemové parametre a poloha občianskej vybavenosti, zreálnil sa pohľad na dopravnú infraštruktúru, akou je bulvár, vetva električkovej trate či energetické riešenia,“ popisuje riaditeľ. Ani v tomto prípade ale nezabudol dodať, že zmeny sú ešte vo vývoji a je podľa neho predčasné ich detailne prezentovať.

Aj rok pred výstavbou tak ostáva Mlynárka spojená s viacerými neznámymi. Treba pripomenúť, že sa to zároveň týka prevej etapy – jednej z viacerých. O týchto je k dispozícii ešte menej definitívnych informácií.

Mlynárka má byť plnohodnotný kus mesta. Zdroj: YIT Slovakia

Čo prinesie celý projekt

Dokumentácia EIA obsahuje základné informácie o druhej etape projektu. Pozostávať by mala z občianskej vybavenosti vo forme administratívnej budovy D a hotelového komplexu v rámci bloku F. Táto ale vychádza z aktuálne platnej regulácie, takmer určite sa tak budú funkcie meniť v prospech bývania. Zrejmé je len to, že sa Mlynárka začne budovať z východnej strany.

V prípade ďalších etáp tak investor čaká na nové znenie plánu. „Väčšina projektu je v procese schválenia zmeny územného plánu cez mestskú urbanistickú štúdiu a zároveň sa vyvíjajú bilancie projektu a počet etáp,“ zhŕňa Tomáš Augustín. „Po riadnom ukončení a sprocesovaní zmeny územného plánu, dokončení prvých projektových dokumentácií pre prvotné povoľovacie stupne budeme vedieť nastaviť a potvrdiť tieto parametre.“

Určité náznaky obsahovali podklady k zmenám Územného plánu či výpočtu objemu nadhodnoty. Podľa týchto informácií by mala Mlynárka obsahovať až deväť etáp. Zo siedmich nových etáp nad rámec prvých dvoch by malo byť šesť prevažne rezidenčných, jedna (posledná) s občianskou vybavenosťou. Celkovo je tu naplánovaných 1.414 bytov a 13,5-tisíc metrov štvorcových vybavenosti (pravdepodobne kancelárií) v poslednom objekte.

Kým prvé dve časti projektu by mali byť dokončené v roku 2030, celý zámer až v roku 2043. V danom čase by mala získavať do veľkej miery definitívnu podobu aj celá zóna Mlynské Nivy. Mlynárka je aktuálne s prehľadom najväčší development, ktorý bol dosiaľ predstavený.

Ak sa bude jeho podoba približovať k dosiaľ zverejneným vizualizáciám, mohlo by ísť o plnohodnotný kus mesta, ktorý prinesie približne tri tisícky nových obyvateľov a množstvo pracujúcich. Obsahovať bude rozsiahlu komerčnú vybavenosť a s najväčšou pravdepodobnosťou aj materskú školu. Na kontribúcii prinesie 12,3 miliónov eur, z toho 10,3 budú priame financie, zvyšok bude odvedený vo forme nájomných bytov.

Obrovským benefitom bude aj park vo vnútrobloku, ktorý má byť do veľkej miere na rastlom teréne – stromy tak nebudú rásť nad garážami. To by malo zlepšiť predpoklady pre rast veľkých stromov, ktoré budú výrazne prispievať k ochladzovaniu prostredia. Vznikne zelená alternatíva oproti mestskému bulváru Mlynské nivy, hoci tu sa predpokladá výsadba alebo ponechanie veľkej časti existujúcich stromov taktiež.

Mlynárka je tak jedným z najsľubnejších zámerov v lokalite. Nejde o jednu individuálnu vežu ani o relatívne malý polyfunkčný súbor. Ide o celý kus mesta o veľkosti štandardného bloku. Až po jej dokončení sa do tejto časti Bratislavy skutočne rozšíri jej širšie centrum. Dovtedy bude tento pozemok neželanou stopou po dnes už neželanej bývalej funkcii.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.