Simona Schreinerová 24.10.2025 17:42
Prestavba ikonickej budovy nateraz odmietnutá. Známy dom sa mal premeniť na byty, investor žiadal o stanovisko predčasne
Mlynské nivy patrili medzi prvé bratislavské zóny, kde sa po roku 1989 začala rozvíjať moderná kancelárska výstavba. Jedným z najznámejších projektov sa stala budova Bratislava Business Center IV, ktorú v roku 2000 dokončila spoločnosť HB Reavis. Súčasný vlastník má záujem premeniť zastaraný administratívny objekt na polyfunkčnú stavbu s bývaním.
Pressburg Tower. Zdroj: UCTAM, s.r.o.
Budova s typickým kruhovým „tanierom“ sa stala výraznou dominantou lokality, no dnes má nového vlastníka s odlišnou víziou – na mieste plánuje vytvoriť obytný komplex, doplnený o novú výškovú stavbu. Dvanásťpodlažné Bratislava Business Center IV ponúkalo približne 18.500 m² kancelárskych plôch a predstavovalo dôležitý míľnik v rozvoji prvej modernej biznis štvrte v meste.
Autorom pôvodného architektonického návrhu bol Ivan Kubík. Stavba vznikala v rokoch 1996-2000 a dlhé roky sa spájala s prítomnosťou mobilného operátora Orange, ktorý tu sídlil až do roku 2012. Po jeho odchode sa ukázalo, že objekt už nespĺňa požiadavky súčasných nájomcov. Rastúce nároky na kvalitu pracovného prostredia a technologické štandardy vyvolali potrebu rozsiahlej modernizácie.
Rekonštrukcia prebehla v roku 2018, keď budovu získala spoločnosť UCTAM s.r.o. z portfólia rakúskej UniCredit Bank. Po obnove bola premenovaná na Pressburg Tower a ponúkala približne 16.000 m² kancelárií a 1.700 m² obchodných prevádzok. Trhové podmienky sa však opäť zmenili – záujem o staršie kancelárske priestory postupne klesá, zatiaľ čo dopyt po mestskom bývaní v dobre dostupných lokalitách výrazne rastie. Tento trend posilnil aj posun centra mesta smerom na východ a vznik nového downtownu.
Na tieto zmeny reaguje aj aktuálny vlastník objektu – spoločnosť Pressburg Tower Property s.r.o., blízka českej investičnej skupine AVANT. Tá pripravuje rozsiahlu prestavbu a dostavbu areálu s cieľom prispôsobiť ho novým potrebám a mestskému kontextu.
Zámer však narazil na odpor mesta. Bratislavský Magistrát vydal k prestavbe Pressburg Tower na Polyfunkčnú stavbu Orange nesúhlasné záväzné stanovisko. Investor plánuje premenu administratívnej budovy na moderný polyfunkčný dom, pričom sa počíta so zachovaním časti podzemného podlažia. Nadzemná časť má prejsť výraznou redukciou a zmenou pôdorysu z nepravidelného na kompaktný, štvorcový objem. Centrálne vertikálne komunikačné jadro a základné nosné konštrukcie zostanú zachované.
Budova bude mať jedno podzemné a trinásť nadzemných podlaží. V suteréne sa budú nachádzať garáže, technické a skladové priestory. Na prízemí sú navrhnuté vstupné zóny pre administratívnu aj bytovú časť, ktoré budú prepojené. Administratívne priestory budú umiestnené od druhého po deviate podlažie, na každom z nich sa plánuje jedenásť samostatných jednotiek. Najvyššie štyri podlažia, teda 10.-13., budú vyhradené pre byty a príslušné sklady. Celkovo má vzniknúť 34 bytov.
Časť povrchového parkoviska pred Pressburg Tower zaberie bytový dom Lemon. Zdroj: DKLN
Z hľadiska dopravného riešenia bude objekt napojený najmä na ulicu Mlynské nivy, ktorá zabezpečí hlavný vjazd aj výjazd z areálu. Po plánovanej výstavbe bytového domu Lemon zanikne prístup z Plynárenskej ulice, preto sa zachová obojsmerná komunikácia po západnej hranici pozemku. Kapacita garáže sa upraví na 77 parkovacích miest, ďalších 40 státí zostane k dispozícii na teréne, pričom časť z nich bude neskôr nahradená novými miestami v plánovanej spoločnej podzemnej garáži s projektom Lemon. Celkovo bude mať objekt 117 parkovacích miest.
Mesto Bratislava má voči zámeru viaceré zásadné výhrady, ktoré sa týkajú najmä nesúladu s platným územným plánom. Projekt v navrhovanej podobe počíta s podielom nebytových funkcií na úrovni 65,8%, čím prekračuje maximálne povolené zastúpenie bytovej funkcie – tá podľa územného plánu nesmie presiahnuť 30%.
Navyše, priestory na druhom až deviatom nadzemnom podlaží, ktoré sú v dokumentácii vedené ako administratívne, majú podľa Magistrátu dispozičné riešenie zhodné s bytmi určenými na trvalé bývanie. Z hľadiska funkčného využitia teda nevykazujú znaky administratívnych priestorov, ale bývania, čo je v rozpore s deklarovaným účelom objektu.
Ďalším problémom je podľa mesta nedostatočné spracovanie a neúplnosť predloženej projektovej dokumentácie. Chýba najmä presné vymedzenie a výpočet plôch zelene podľa metodiky ÚPN, ako aj jednoznačné zakreslenie hraníc riešeného územia a rozlíšenie navrhovaných častí zámeru od výhľadových. Mesto tiež upozorňuje na potrebu jasného oddelenia bytovej a administratívnej funkcie podľa príslušnej normy, ktorá stanovuje, že obytná časť budovy musí byť stavebne a prevádzkovo oddelená od nebytovej a mať samostatný vstup.
Bytový dom Lemon. Zdroj: DKLN
Architektom projektu je kancelária DKLN. Nová architektonická podoba zatiaľ nebola zverejnená, keďže investor musí projekt upraviť podľa pripomienok Magistrátu. Prestavba Pressburg Tower tak má momentálne vystavenú stopku. Viac sa darí budúcemu susedovi – bytovému domu Lemon, ktorý už získal súhlasné záväzné stanovisko. Keďže za oboma projektmi stojí rovnaký investor aj architekt, možno očakávať, že po realizácii vytvoria vizuálne aj funkčne harmonický mestský celok.
Osud premeny Pressburg Tower tak zatiaľ ostáva otvorený. Ak sa investorovi podarí projekt zosúladiť s požiadavkami mesta a Územného plánu, mohol by sa z dnes nevyužívanej kancelárskej budovy stať atraktívny polyfunkčný dom. Išlo by o prospešnejšiu funkciu ako kancelárie, ktorých je v lokalite pomerne veľké množstvo a ich majitelia majú problém ich obsadiť. Naopak, bývania zostáva primálo.
Jednoduchšia cesta k prestavbe by sa mohla otvoriť v dohľadnej dobe. Schvaľovať sa totiž majú Zmeny a doplnky Územného plánu 11, ktoré predstavujú pretavenie tzv. Mestskej urbanistickej štúdie Mlynské nivy do záväznej regulácie. Táto štúdia ráta s posilnením funkcie bývania v tejto časti mesta a transformáciou lokality na živú mestskú štvrť.
Jej odsúhlasením sa otvorí cesta k výstavbe mnohých projektov. Patriť by k nim mohla aj Polyfunkčná stavba Orange - teda zámer, ktorý bude pravdepodobne v mnohých ohľadoch zhodný s tým, čo sa práve odmietlo. Formálnou zmenou regulácie a niekoľkých textov či grafických príloh sa z neho ale razom stane niečo, čo je úplne v poriadku.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
