Simona Schreinerová 31.07.2025 10:15

Prvý posun pre ambiciózny zámer aj otázky do budúcna. Obytný zámer od spoluzakladateľa ESETu napreduje, zmení podobu Rusoviec

Rusovce si stále zachovávajú čiastočne vidiecky charakter. Aj tu je však dopyt po bývaní vysoký, najmä zo strany záujemcov o bývanie v pokojnejšej lokalite a v rodinnom dome. Práve takýto produkt tu rozvíja firma Residence FK, spojená s jedným so zakladateľov spoločnosti ESET. Obytná zóna Rusovce - Sever má na dosah prvý míľnik v povoľovaní.

Zdroj: Rusovce Sever

Rusovce - Sever je územie nachádzajúce sa po oboch stranách cesty I/2 pri vstupe do Rusoviec z Petržalky. Doteraz slúžili tieto pozemky ako poľnohospodárska pôda, no rastúci tlak na rozvoj obytných zón v tejto mestskej časti vyvolal potrebu zmeny ich funkčného využitia.

Od roku 2018 platí v lokalite Územný plán zóny Rusovce – sever, teda veľmi podrobná dokumentácia, ktorá konkrétne stanovuje podmienky a limity rozvoja lokality. To vytvára predpoklady pre rýchlejšie povolenie projektov, ktoré budú zároveň na vyššej kvalitatívnej úrovni. Investori musia dodržať schválenú podrobnú územnoplánovaciu dokumentáciu.

Jedným z lokálnych investorov je aj firma Residence FK s.r.o., ktorá v území pripravuje zámer Rusovce – Sever. Podľa územného plánu zóny je tu možné vybudovať bývanie v rodinných domoch a polyfunkčných domoch so zastúpením nevyhnutnej občianskej vybavenosti, športu, rekreácie a zelene. Zámer bol v apríli tohto roka predložený na posudzovanie vplyvov na životné prostredie, aktuálne má vydané záverečné stanovisko.

Developer nadviazal na reguláciu, plánovaný projekt tak zahŕňa výstavbu rodinných a polyfunkčných objektov, ktoré budú integrovať bývanie a občiansku vybavenosť. Súčasťou bude aj výstavba dopravnej a technickej infraštruktúry s dôrazom na zelené plochy. Tento rozvoj by mal predstavovať prvú fázu rozsiahlejšieho developmentu za odhadovaných 40 miliónov eur.

V rámci projektu sa plánuje výstavba v piatich sektoroch (14, 16, 17, 18, 19), kde bude postavených 47 rodinných domov rôznych typov (A až E). Tieto domy budú väčšinou dvojpodlažné a samostatne stojace. V domoch E by mali byť dva byty, v ostatných sa plánuje po jednej bytovej jednotke. Architektonicky budú na seba nadväzovať, pričom budú vychádzať z riešenia, za ktorým stojí renomovaná kancelária Čechvala Architects.

V sektore 20.6 bude pripravených 10 stavebných pozemkov pre individuálnu výstavbu rodinných domov podľa vlastného návrhu budúcich majiteľov. Okrem bývania sa projekt zameriava aj na polyfunkčné objekty. V sektoroch 12.2 a 15 sa plánuje výstavba 10 nízkopodlažných budov s kombinovanou funkciou bývania a občianskej vybavenosti.

Vzniknúť by tu malo celkovo 20 bytov a priestory pre služby, administratívu a maloobchodné služby na prízemí, čo prispeje k vytvoreniu živšej a sebestačnej štvrte. Projekt bude doplnený detským ihriskom v sektore 20.4. Projekt taktiež zahŕňa 317 parkovacích miest, z čoho 177 bude pre rodinné domy, 93 pre polyfunkčné objekty a 47 verejných. Územie bude napojené dvojicou nových križovatiek.

Dôležitým aspektom projektu je zriadenie rozsiahlych zelených plôch. Zaberať majú viac ako polovicu územia, pričom by mali pomôcť vytvoriť prirodzený prechod medzi novou zástavbou a prírodným prostredím v okolí vrátane Rusovského jazera a lužných lesov.

Zdroj: Rusovce Sever

Začiatok realizácie projektu je v ideálnom prípade naplánovaný ešte na tento rok, s plánovaným dokončením domov v roku 2027. Procesom EIA prešiel zámer pomerne rýchlo, avšak rozhodnutie ešte musí nadobudnúť právoplatnosť. „V súčasnosti čakáme na vyrozumenie od dotknutého orgánu štátnej správy, či sa niekto odvolal,“ vyjadril sa Michal Paško, konateľ Residence FK. 

Súčasťou záväzného stanoviska zo zisťovacieho konania sú aj podmienky realizácie projektu. Napríklad v mieste budovania ihrísk a športovísk na hranici s chránenými územiami sa má naplánovať a realizovať dostatočne vysoká a široká izolačná zeleň. Tá by mala zabezpečiť ich oddelenie od chránených území. Podmienkou je tiež neplánovať a nebudovať osvetlenie ihrísk a športovísk v dotyku s chránenými územiami, nakoľko umelé osvetlenie narúša biorytmus voľne sa vyskytujúcich živočíchov.

Tiež je potrebné zamedziť vytváraniu nových vstupov a priechodov do priľahlých chránených území z verejných priestorov, a rovnako aj zo súkromných pozemkov. Podmienky sa týkajú najmä sektora 20.4. a 20.6. Celkovo je stanovených 33 podmienok, ktoré je však možno považovať za štandardné.

Ide napríklad o potrebu preukázať splnenie minimálnych požiadaviek na energetickú hospodárnosť objektov, realizovať protihlukové opatrenia pre dodržanie prípustných hodnôt hluku vo vnútri budov či zabezpečiť realizáciu opatrení na zamedzenie šírenia inváznych a nepôvodných druhov rastlín a drevín včasnou realizáciou sadových úprav.

Podmienky v rozhodnutí by nemali byť prekážkou v daľšom postupe projektu. „Vieme sa s podmienkami zo záväzného stanoviska vysporiadať, premietneme ich do nášho zámeru,“ potvrdil Paško. Ďalšie stupne povoľovacieho procesu by však nemuseli mať taký rýchly priebeh ako proces EIA. „Napriek existencii platného územného plánu zóny Rusovce Sever od roku 2018, žiadny investor v území nemá územné rozhodnutie, resp. stavebné povolenie pre rodinné domy. Je preto pravdepodobné, že povolenia, územné rozhodnutie, resp. stavebné povolenie tento rok nezískame," zhodnotil Paško. 

Zámer Rusovce – Sever je navrhnutý ako atraktívna obytná zóna. Podľa developera sa v nej kladie dôraz na kvalitné verejné priestory, architektonické riešenia, zeleň a ďalšie prvky, ktoré bývajú v bežných predmestských projektoch často opomínané. Počíta sa s pokojnými ulicami so starostlivo zvoleným dláždením, nízkymi oploteniami a bohatou zeleňou. Ak projekt naplní očakávania, mohol by byť inšpiráciou aj pre ďalšie predmestské štvrte.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.